Contrato de Arras: Guía Completa, Tipos, Riesgos y Modelo Gratis

En este artículo, te explicamos en qué consiste el contrato de arras para que despejes todas tus dudas sobre documento. Además te damos las recomendaciones de nuestros asesores y te explicamos cómo descargarte un modelo de contrato totalmente gratuito.

Después de buscar tu casa ideal durante meses, ¡por fin la has encontrado! Sin embargo, pasas de la ilusión de imaginarte viviendo allí con tu familia al estrés de pensar en todas las gestiones que tienes que hacer antes de mudarte. De repente, escuchas hablar sobre el contrato de arras y te surge la duda de qué es y cómo puedes formalizarlo. Pues bien, en gibobs allbanks queremos hacer que el sistema financiero sea más fácil de entender, así que sigue leyendo y despeja todas tus dudas.

Vídeo sobre el Contrato de Arras

Qué es el contrato de arras

Es un acuerdo jurídico llevado a cabo entre el comprador y el vendedor por el que pactan la reserva de una compraventa de bienes muebles o inmuebles antes de la firma definitiva ante notario. Tendrás que depositar un anticipo del precio total, también llamado señal o arras, que indica el compromiso de que el comprador quiere adquirir ese bien y el vendedor quiere entregarlo con las condiciones que hayan pactado.

¿Qué porcentaje del precio total suele fijarse como anticipo?

La cantidad habitual que se suele estipular en un contrato de arras suele estar entre el 5 % y el 15 % del valor total. Es decir, si te quieres comprar una vivienda por un valor de 200.000 €, tendrás que aportar entre 10.000 € y 30.000 € en concepto de señal o arras. Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, se podría pactar como señal la cantidad que se considere oportuna.

Cláusulas e información necesaria en un contrato de arras

• Los datos personales del comprador y del vendedor.
• Todas las características de la vivienda (dirección, referencia catastral, metros cuadrados, etc.).
• El precio final de la compraventa y la forma de pago.
• La cantidad de dinero de la señal que se descontará del importe final.
• El plazo estipulado para formalizar la compraventa.
• Otros datos, como quién se hará cargo de los posibles gastos de la compraventa o si los muebles están incluidos en el precio.
• La firma de comprador y del vendedor.

¿Puedo firmar mi contrato de arras antes de tener la hipoteca?

Nuestra recomendación es que, antes de firmar tu contrato de arras, te asegures de que tienes confirmación de que alguna entidad bancaria te va a conceder la hipoteca. De lo contrario, podrías perder el dinero de la señal y quedarte sin poder comprar tu casa. Ten en cuenta que vas a desembolsar una cantidad de dinero importante, así que mejor tenerlo todo bajo control para no correr riesgos innecesarios.

Cláusula suspensiva: cómo protegerte si aún no tienes la hipoteca

Si firmas arras sin hipoteca confirmada, es imprescindible incluir una cláusula suspensiva que vincule el contrato a la concesión del préstamo. Sin ella, si el banco te deniega la financiación, se considera incumplimiento del comprador y pierdes la señal.

El texto de la cláusula debe decir algo así:

«La validez del presente contrato queda condicionada a la concesión de una hipoteca por parte de una entidad financiera por importe de ___ euros antes del ___ de ______. En caso de no obtener dicha financiación, se devolverán íntegramente las cantidades entregadas.»

Desde gibobs.com recomendamos no firmar arras sin asesoramiento hipotecario previo. Así sabrás si tu perfil permite acceder a la financiación necesaria antes de comprometerte legalmente.

Tipos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras, y cada uno tiene consecuencias jurídicas distintas:

• Arras confirmatorias: actúan como anticipo del precio final y confirman el contrato de compraventa. Ninguna de las partes puede desistir unilateralmente: si una incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso (la venta) o una indemnización por daños, conforme a las reglas generales de los contratos (artículo 1124 del Código Civil).
• Arras penales: además de anticipo, incluyen una cláusula penal que fija de antemano la indemnización en caso de incumplimiento. Tampoco permiten desistir del contrato: la parte perjudicada puede exigir igualmente el cumplimiento (la venta), además de la penalización pactada, salvo que se haya acordado lo contrario.
• Arras penitenciales (las más habituales): permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato libremente a cambio de una penalización económica, sin que la otra pueda exigir el cumplimiento forzoso. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y son las que se presumen en la compraventa de vivienda entre particulares si el contrato no especifica otra cosa.

¿Qué tipo de arras es mejor?

No existe un tipo universalmente mejor: depende de tu situación. Dicho esto, en compraventas entre particulares las arras penitenciales son las más recomendables, porque dan flexibilidad a ambas partes si algo cambia (una denegación de hipoteca, un imprevisto del vendedor) sin necesidad de acudir a los tribunales.

Las confirmatorias y las penales son más habituales en operaciones entre empresas o cuando ambas partes quieren blindar el cumplimiento del acuerdo sin posibilidad de desistimiento.

¿Cuánto tiempo puede pasar entre la firma del contrato de arras y la compraventa?

El Código Civil no fija un plazo legal máximo para formalizar la compraventa: rige el principio de libertad de pactos (artículo 1255 del Código Civil), así que el plazo lo acuerdan libremente comprador y vendedor y debe quedar recogido en el contrato. En la práctica, lo más habitual es fijar entre 30 y 90 días, aunque conviene dejar algo más de margen si la compra depende de la concesión de una hipoteca.

Una excepción es Cataluña, donde la normativa autonómica sí establece un límite legal de seis meses. Si el plazo pactado caduca y ambas partes quieren seguir adelante, se puede prorrogar el contrato firmando un anexo al documento existente.

¿Qué sucede si alguna de las dos partes decide rescindir el contrato?

En el caso de que el comprador o el vendedor decidan echarse atrás, en unas arras penitenciales podrán rescindir el contrato asumiendo una penalización:

• Si el vendedor es el que decide no seguir adelante, deberá devolverle al comprador el importe de las arras por duplicado.
• Si es el comprador el que incumple el contrato, perderá la cantidad abonada en concepto de arras.

¿Cómo se descuenta el contrato de arras de la hipoteca?

El dinero entregado en concepto de arras no se pierde si la compraventa se lleva a cabo: se descuenta directamente del precio total de la vivienda.

Ejemplo práctico:

Asegúrate de que el contrato refleja expresamente que el importe entregado se descontará del precio final, indicando la forma de pago y el número de cuenta del vendedor.

¿Dónde se deposita el dinero de las arras?

El dinero se entrega directamente al vendedor, salvo que ambas partes acuerden dejarlo en manos de un tercero neutral: una agencia inmobiliaria, un abogado o un notario.

Lo más habitual es una transferencia bancaria, adjuntando el justificante al contrato como prueba. También se puede usar cheque nominativo. En cualquier caso, la entrega debe quedar reflejada en el contrato con importe, fecha, medio de pago y consecuencias en caso de incumplimiento.

Sobre el pago en efectivo: aunque es legal, no se recomienda. La Ley 11/2021 de medidas antifraude limita los pagos en efectivo a 1.000 € cuando una de las partes actúa como empresario o profesional. Usa siempre transferencia: deja rastro bancario y facilita cualquier reclamación posterior.

Documentación imprescindible antes de firmar las arras

Antes de entregar dinero, reúne y revisa estos documentos:

Modelo de contrato de arras

Ya puedes dejar de buscar, porque en nuestra web puedes descargar una ➞ plantilla de contrato de arras que te será muy útil para formalizar tu contrato. Además, gracias a nuestro servicio de asesoramiento hipotecario, podrás contar con la ayuda de nuestros expertos financieros para tener la tranquilidad de que no vas a perder tus arras.

Esperamos que este artículo sobre el contrato de arras te haya sido útil. Permanece atento a nuestra próxima publicación y descubre lo fácil que es entender el sistema financiero con gibobs allbanks.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

Irene Masa

Responsable Excelencia Operativa y Calidad

Especialista en ADE y Marketing enfocada en la mejora continua. Su trabajo se basa en la definición de operativas, la estandarización de procesos y el análisis de métricas para implementar calidad y eficiencia en gibobs allbanks.