¿Pueden los bancos cobrar comisiones por amortizar una hipoteca variable?

Amortizar una hipoteca antes de tiempo puede ser una buena opción si dispones del dinero para hacerlo, sobre todo porque la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, limita mucho lo que el banco te puede cobrar por ello. El Gobierno llegó incluso a eliminar del todo esta comisión con carácter temporal entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024, pero esa exención ya no está en vigor: desde el 1 de enero de 2025 ha vuelto a aplicarse el tope legal permanente de la Ley 5/2019, que en cualquier caso sigue siendo mucho más bajo que el que existía antes de 2019.

Si estás pensando en amortizar tu hipoteca, lo mejor es que te pongas en manos de profesionales que tengan experiencia y puedan asesorarte correctamente, para que la decisión sea realmente beneficiosa para ti.

¿Qué significa amortizar una hipoteca?

Amortizar una hipoteca supone devolver el dinero que te dejó el banco como préstamo antes de lo pactado. La amortización puede ser total o parcial. En el primer caso, devuelves todo el dinero que te quedaba pendiente. En el segundo, solo pagas una parte de ese importe total. Esto conlleva otros beneficios: reducción de la cuota hipotecaria que pagas mensualmente o disminución del número de plazos si prefieres mantener la misma cuota.

El mejor momento para hacer esto suelen ser los primeros meses o años, ya que es cuando se pagan más intereses. Pero claro, debes disponer de esa suma de dinero para poder hacerlo. Así que todo depende de tus circunstancias personales.

Otro factor que debes tener en cuenta si quieres llevar a cabo esta operación es el euríbor. Si no está demasiado elevado, tampoco lo estarán los intereses. En este caso, lo mejor es valorar si ese dinero disponible rinde más amortizando deuda o ahorrado para otros fines, y comparar el ahorro de intereses con el coste de la comisión que veremos a continuación.

Entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024, los bancos tuvieron prohibido cobrar esta comisión en las hipotecas variables por una medida temporal del Gobierno. Esa exención terminó, así que desde el 1 de enero de 2025 ha vuelto a aplicarse el tope legal que recoge la Ley 5/2019 y que resumimos en el siguiente apartado.

Comisiones de amortización

Las comisiones de amortización son las cantidades que te cobra la entidad bancaria en el caso de que decidas anticipar el capital que le debes por un préstamo inmobiliario. Las cobran porque los intereses generan ganancias para ellos y, si adelantas el pago, te pedirán un porcentaje para recuperar parte de esa suma que ya no les entregarás mes a mes, siempre que puedan demostrar que esa amortización les genera una pérdida financiera real.

Estas comisiones han sido muy revisadas en los últimos tiempos. Hace unos 15 años eran porcentajes desmedidos los que aplicaban los bancos, que llegaban casi al 20 % del capital pendiente.

Europa intervino y se fijaron ciertos límites, ya que se llegó a considerar una cláusula abusiva en muchos casos. Tras la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en 2019 esta comisión se ha visto reducida con el objetivo de beneficiar a numerosos ciudadanos que no podían adelantar el pago de su deuda a causa de estas comisiones.

Comisión por amortización anticipada: cuánto puede cobrar el banco

Como ya se ha mencionado, las comisiones que aplicaban los bancos eran desproporcionadas en muchos casos. Esto hizo necesaria una intervención del órgano legislativo para fijar ciertos límites. Aun así, seguían siendo cantidades muy elevadas, por lo que con la nueva Ley Hipotecaria se redujeron todavía más.

Hoy en día, las comisiones que cobran los bancos en España por la amortización anticipada de estas deudas deben diferenciarse en función de si son a interés fijo o variable:

• Tipo de interés fijo: Si llevas a cabo la amortización durante los primeros 10 años, el banco te puede aplicar una comisión que ascienda hasta el 2 % del capital que hayas reembolsado. Una vez que ha pasado este tiempo, lo máximo que puede cobrarte es un 1,5 %.
• Tipo de interés variable: En este caso, las condiciones son más favorables para los clientes. Si llevas a cabo la amortización anticipada durante los tres primeros años, la comisión puede ascender a un 0,25 % de la cantidad que adelantes. Si la haces entre el tercer y el quinto año, este límite se reduce al 0,15 %. A partir del quinto año, la amortización anticipada no puede tener ningún coste.

Como puedes ver, las condiciones son bastante más favorables que hace algunos años, cuando las entidades bancarias abusaban de estas comisiones para recuperar el máximo posible de dinero. Así que si dispones del dinero suficiente y estás dentro de los plazos mencionados, el pago adelantado de hipotecas puede ser una gran solución para ti.

Alejandra Martin

Analista de Riesgos

Especialista en transformar la complejidad del mercado financiero en una experiencia ágil, transparente y a medida para el cliente. Su trayectoria combina el asesoramiento patrimonial con la negociación bancaria, garantizando un acompañamiento integral desde el estudio inicial hasta la firma como gestora hipotecaria.

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