RENTA 2026: Cómo deducirte hasta 1.356€ por vivienda habitual

La inversión en vivienda habitual desde siempre ha sido una de las deducciones más importantes a la hora de hacer la declaración de la renta. Aunque en los últimos años se han introducido cambios en su regulación, aquellas personas que adquirieron su vivienda antes de 2013 pueden seguir beneficiándose de esta ventaja fiscal.

En este artículo de gibobs.com te explicamos cuánto puedes deducirte por inversión en vivienda habitual y te ofrecemos un ejemplo práctico para que sepas cómo aplicarlo en tu declaración de la RENTA 2026.

¿Hay realmente una nueva desgravación por hipoteca en 2026?

No. No existe ninguna nueva medida fiscal de desgravación por hipoteca para 2026. La deducción por inversión en vivienda habitual desapareció para las compras nuevas el 1 de enero de 2013, tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, y desde entonces la normativa no ha vuelto a cambiar.

Lo único que se mantiene es un régimen transitorio: quienes compraron su vivienda habitual antes de esa fecha y ya se aplicaban la deducción siguen teniendo derecho a ella, año tras año, mientras sigan pagando su casa. Por eso en cada campaña de la Renta surge la búsqueda de una «nueva desgravación», cuando en realidad es la misma deducción de siempre.

Si compraste tu vivienda a partir de 2013, no hay ninguna deducción estatal por inversión en vivienda habitual para tu caso, sea cual sea el año (en el País Vasco y Navarra las reglas son otras, lo vemos más abajo).

¿Qué es la deducción por inversión en vivienda habitual?

Es un beneficio fiscal que rebaja lo que pagas en la Renta por el dinero que destinas a pagar la casa en la que vives. Dicho de otra forma: Hacienda te devuelve una parte de lo que pagas cada año por tu hipoteca.

Antes de 2013 la podía aplicar cualquiera que comprara su vivienda habitual. Hoy solo la conservan quienes compraron antes del 1 de enero de 2013 y ya se la aplicaban entonces. No es una ventaja abierta a nuevas compras, sino un derecho que se mantiene para quienes ya lo tenían.

¿Cuánto se deduce por inversión en vivienda habitual?

Te deduces el 15 % de lo que pagas por tu vivienda en el año, con una base máxima de 9.040 euros. Por eso la deducción máxima es de 1.356 euros al año (el 15 % de 9.040 €).

En esos 9.040 € cuenta todo lo que pagas por la casa: el capital y los intereses de las cuotas, las amortizaciones anticipadas y los seguros de vida e incendios que te exige el préstamo. Si la hipoteca es de dos titulares y hacéis la declaración por separado, cada uno tiene su propio límite; en la declaración conjunta, el límite es único para los dos.

Un ejemplo: Marta compró su piso en 2009. Este año ha pagado 7.200 € de cuotas (capital más intereses) y 300 € del seguro de vida vinculado a la hipoteca, en total 7.500 €. Su deducción es de 1.125 € (el 15 % de 7.500 €). Si hubiera pagado 9.040 € o más, se quedaría en el máximo de 1.356 €.

A Marta le quedan 1.540 € de margen hasta el tope. Si los usara para amortizar, ganaría deducción extra; en cuánto te puedes desgravar en la Renta por amortizar la hipoteca explicamos cómo calcular ese margen y cuándo compensa.

¿Quién tiene derecho a deducción por vivienda habitual? Requisitos

Para aplicarte la deducción en la Renta tienes que cumplir todos estos requisitos (así lo recoge la Agencia Tributaria):

• Compra antes de 2013. Haber comprado la vivienda antes del 1 de enero de 2013. También vale si antes de esa fecha pagaste cantidades para construirla, ampliarla o rehabilitarla, siempre que las obras terminaran antes del 1 de enero de 2017.
• Haber aplicado la deducción antes de 2013. Tienes que habértela aplicado por esa vivienda en alguna Renta anterior a 2013. Hay excepciones: por ejemplo, si entonces no estabas obligado a declarar.
• Que sea tu vivienda habitual. Tienes que haber vivido en ella al menos tres años seguidos, salvo causas justificadas como un traslado laboral, una separación o un matrimonio.
• Que sigas pagándola. Lo que se deduce es lo que pagas cada año. Cuando terminas de pagar la hipoteca, la deducción se acaba.

Te dejamos una tabla a modo de resumen:

Si cumples estos requisitos, podrás aplicarte la deducción en tu próxima declaración de la Renta. Y si llevas años pagando la misma hipoteca, en gibobs.com podemos ayudarte a ver si hoy conseguirías mejores condiciones de financiación.

¿En qué casos se pierde la deducción por vivienda habitual?

La deducción por inversión en vivienda habitual está sujeta a una serie de requisitos muy concretos. Si estos no se cumplen, el contribuyente puede perder el derecho a seguir aplicándola e incluso verse obligado a regularizar las cantidades deducidas en ejercicios anteriores.

Estos son los principales supuestos en los que se puede perder la deducción por vivienda habitual. 

1. Si la vivienda deja de ser habitual antes del plazo mínimo

Para que una vivienda tenga la consideración de habitual, se debe residir en ella de manera permanente durante un plazo continuado de al menos tres años. Si se abandona la vivienda antes de ese periodo sin causa justificada (por ejemplo, traslado laboral, separación matrimonial, fallecimiento o circunstancias similares), Hacienda puede considerar que no se cumplió el requisito y exigir la devolución de las deducciones practicadas.

2. Si no se ocupa en el plazo establecido

La normativa exige que la vivienda se habite en un plazo máximo de 12 meses desde la fecha de adquisición o finalización de las obras. Si no se entra a vivir en ese plazo sin causa justificada, también se puede perder el derecho a la deducción.

3. Si se alquila la vivienda

Si la vivienda deja de destinarse a residencia habitual y pasa a alquilarse, ya no cumple el requisito de uso como vivienda habitual. En ese momento se pierde el derecho a seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir de ese ejercicio.

No obstante, no suele exigirse la devolución retroactiva de lo deducido anteriormente si durante el periodo previo sí se cumplían los requisitos.

4. Si se vende la vivienda y no se reinvierte (en determinados casos)

Cuando se vende la vivienda habitual, se deja de tener derecho a aplicar la deducción porque ya no existe inversión en esa vivienda. Además, si se incumplen ciertos requisitos relacionados con la reinversión en una nueva vivienda habitual, puede haber implicaciones fiscales adicionales en materia de ganancia patrimonial.

5. Si se incumple el régimen transitorio

Actualmente, solo pueden aplicar esta deducción quienes compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y ya la aplicaban en ejercicios anteriores. Si se interrumpe su aplicación sin causa justificada o no se cumplen los requisitos del régimen transitorio, también puede perderse el derecho.

6. Si se detecta una aplicación incorrecta

En caso de inspección o revisión por parte de la Agencia Tributaria, si se comprueba que la vivienda no era realmente habitual o que se incluyeron cantidades que no eran deducibles (por ejemplo, gastos no vinculados a la financiación), puede exigirse la devolución de lo deducido indebidamente, con los correspondientes intereses de demora.

Como ves, la deducción por vivienda habitual no es automática ni indefinida: depende de que la vivienda sea realmente tu residencia habitual y de que cumplas todos los requisitos temporales y legales. Antes de vender, alquilar o cambiar tu situación personal, es importante analizar el impacto fiscal para evitar perder un beneficio que puede suponer un ahorro importante cada año.

¿Qué gastos cuentan dentro de la deducción?

Si tienes derecho a la deducción, en la base de 9.040 € puedes sumar todo lo que pagas en el año por tu vivienda, no solo la cuota:

• Las cuotas de la hipoteca, tanto la parte de capital como la de intereses.
• Las amortizaciones anticipadas que hagas ese año.
• Los seguros de vida e incendios que te exija el préstamo. Otros productos que te pida el banco, como cuentas o tarjetas, no cuentan.
• Los gastos de la financiación, como las comisiones o los gastos de una novación o una subrogación, en el año en que los pagas.

Los gastos de la compra (impuestos, notaría, registro o gestoría) también contaban, pero solo en el año en que se pagaron. Si compraste antes de 2013, ya se deducían en su momento y no se pueden volver a incluir. Y si compraste después, no hay deducción estatal por ellos.

Si quieres saber cuánto te conviene amortizar para llegar justo al tope, lo explicamos paso a paso en cuánto me puedo desgravar en la Renta por amortizar mi hipoteca.

Deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de la vivienda

Al margen de la deducción por inversión en vivienda habitual (que, como hemos visto, solo aplica si compraste antes de 2013), existe otra deducción estatal distinta y vigente para cualquier propietario, sea cual sea el año de compra: la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética.

Se aplica a lo que inviertes en obras que reducen el consumo de energía de la vivienda, y tiene tres tramos según el tipo de obra:

Para aplicarla necesitas un certificado de eficiencia energética de antes y otro de después de la obra que demuestre la mejora. Los plazos son los del Real Decreto-ley 7/2026, según la Agencia Tributaria, y se han ido prorrogando varias veces, así que conviene comprobarlos antes de empezar la obra.

A diferencia de la deducción por vivienda habitual, esta no exige haber comprado antes de 2013: puedes aplicarla compraras cuando compraras tu casa.

Deducciones autonómicas, País Vasco y Navarra

Además de la deducción estatal, muchas comunidades autónomas tienen deducciones propias relacionadas con la vivienda, sobre todo para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, y también por alquiler o por comprar en zonas rurales. Cada una tiene sus requisitos y límites de ingresos, así que conviene revisar las de tu comunidad en Renta Web antes de presentar la declaración.

El caso especial son el País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF. En el País Vasco la deducción por vivienda habitual sigue existiendo para compras de cualquier año, con porcentajes y topes distintos a los estatales. En Navarra se mantiene para viviendas compradas hasta 2017. Tienes el detalle por territorio en nuestro artículo sobre cuánto desgrava amortizar la hipoteca.

Si llevas años pagando la misma hipoteca, puede que el mercado haya mejorado. Puedes calcular cuánto pagarías hoy en menos de un minuto.

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Preguntas Frecuentes

Irene Masa

Responsable Excelencia Operativa y Calidad

Especialista en ADE y Marketing enfocada en la mejora continua. Su trabajo se basa en la definición de operativas, la estandarización de procesos y el análisis de métricas para implementar calidad y eficiencia en gibobs allbanks.