Pasos para comprar un piso con hipoteca

Aquí tienes todos los pasos para comprar un piso con hipoteca. Y es que sabemos que comprar una vivienda que ya está hipotecada, puede resultar confuso y generar dudas sobre cuál es el mejor procedimiento a seguir. Por eso, en gibobs.com vamos a darte las claves que tienes que saber, así como los pasos que te ayudarán a hacer la compra de un piso con hipoteca. 

Sigue leyendo este artículo en el que te explicamos qué significa comprar un piso con hipoteca y te guiamos paso a paso en el proceso, desde la búsqueda de la vivienda hasta la firma de la escritura. ¡Vamos allá!

¿Qué significa comprar un piso con hipoteca?

Comprar un piso significa a que compras un piso de segunda mano que aún tiene una hipoteca activa a nombre del vendedor. Es decir, en el momento de la venta, el propietario actual aún debe dinero al banco. 

Por lo tanto, hay que tener en cuenta algunos aspectos legales y financieros para asegurarse de que el inmueble se transmite libre de cargas o con la responsabilidad hipotecaria debidamente asumida o cancelada.

Existen varias opciones a la hora de comprar un piso con hipoteca:

• Cancelación anticipada por parte del vendedor, antes de la firma.
• Cancelación simultánea en notaría, con el dinero de la compraventa.
• Subrogación hipotecaria, es decir, que el comprador asuma la hipoteca existente.

Los 5 pasos clave para comprar una vivienda hipotecada

Comprar una vivienda que aún tiene hipoteca activa requiere ciertos pasos adicionales a los de una compraventa convencional. Aquí te explicamos los pasos más importantes:

1. Revisa las cargas en el Registro de la Propiedad. Antes de avanzar, es imprescindible comprobar si la vivienda tiene cargas registradas. Puedes hacerlo solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad. 
2. Negociación con el vendedor. Es importante acordar si el vendedor cancelará la hipoteca antes de la venta, si se hará en el mismo acto notarial, o si el comprador asumirá la deuda mediante subrogación.
3. Ver si se cancela la hipoteca o si se pacta la subrogación. Si el vendedor la cancela, deberá solicitar un certificado de deuda pendiente al banco. Por contra, si el comprador se subroga, deberá contar con la aprobación del banco, que valorará su perfil financiero.
4. Firma ante notario. Si se cancela la hipoteca con el dinero de la compraventa, el banco del vendedor acudirá a notaría para firmar la cancelación con el cheque correspondiente. Si hay subrogación, se firma el nuevo contrato hipotecario o la modificación del existente.

Inscripción en el Registro de la Propiedad. Una vez firmada la compraventa y resuelta la situación de la hipoteca, se debe registrar la operación para que el comprador figure como nuevo propietario y la carga hipotecaria quede reflejada según lo pactado

¿Qué hay que tener en cuenta para contratar una hipoteca?

Cuando vas a contratar una hipoteca, es esencial que tengas en cuenta algunos conceptos clave y determinantes. Aquí los tienes: 

• TAE frente a TIN: la TAE incorpora comisiones y vinculaciones; es el dato fiable para comparar.
• Vinculaciones: rebajas aparentes del tipo a cambio de seguros caros pueden encarecer la TAE real. Calcula el coste total anualizado.
• Plazo: a más años, menor cuota pero más intereses totales. Un buen equilibrio es aquel que te permite dormir tranquilo y amortizar sin eternizar la deuda.
• Comisiones: apertura, amortización anticipada parcial/total, subrogación, novación. Mejor si son bajas o inexistentes.
• Estabilidad de ingresos: indefinido o negocio consolidado, ratio de endeudamiento contenido, historial sin impagos.
• Colchón de ahorro: además de la entrada, conserva un fondo de emergencia (3–6 meses de gastos) para imprevistos.
• Stress test (si es variable o mixta): simula la cuota con +1 y +2 puntos de interés para comprobar que tu presupuesto resiste.

¿Cuánto dinero hay que dar de entrada para comprar un piso?

Uno de los aspectos más importantes al comprar una vivienda es saber cuánto dinero necesitas tener ahorrado para poder dar la entrada. En España, lo habitual es que los bancos financien hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos), lo que significa que tendrás que aportar al menos el 20% del precio del piso con tus propios ahorros.

Pero eso no es todo. A esa entrada mínima del 20% hay que sumar los gastos asociados a la compra, que suelen rondar entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda. Estos gastos incluyen impuestos (como el ITP o el IVA, dependiendo del tipo de vivienda), notaría, registro, gestoría y, en algunos casos, la tasación.

Ejemplo práctico

Si compras un piso de 200.000 €, deberías tener:

• 20% para la entrada: 40.000 €
• 10% para gastos aproximados: 20.000 €
• Total necesario: unos 60.000 € de ahorro previo.

Si no dispones de ese dinero, hay alternativas como solicitar una hipoteca del 90% o incluso del 100%, aunque son más difíciles de conseguir y requieren cumplir ciertos requisitos (como tener un aval o alta solvencia económica).

Te dejamos una tabla a modo de resumen:

Concepto	Porcentaje aproximado	Importe (ejemplo: piso de 200.000 €)
Entrada mínima exigida por el banco	20%	40.000 €
Gastos de compra (impuestos, etc.)	10% – 12%	20.000 € – 24.000€
Total necesario antes de comprar	30% – 32%	60.000 € – 64.000 €

 

¿Qué hacer si no tienes el 20% de la hipoteca?

Si no tienes ahorrado ese 20% inicial, existen alternativas que pueden ayudarte a acceder a la compra de tu vivienda:

1. Buscar una hipoteca al 90% o al 100% Conseguir que un banco te financie la totalidad de la compraventa no es lo habitual, pero existen situaciones concretas donde es posible acceder a hipotecas al 100%:

• Alta solvencia y estabilidad: Funcionarios, perfiles con contratos indefinidos sólidos y buenos ingresos.
• Compradores jóvenes: Perfiles junior con gran potencial de crecimiento económico.
• Viviendas de bancos: Las entidades ofrecen condiciones mucho más flexibles si adquieres un inmueble de su propia cartera (activos adjudicados).

Puedes leer más a fondo sobre esto en nuestro post sobre las hipotecas al 100%

2. Presentar un aval Un familiar o persona de confianza puede actuar como avalista, comprometiéndose a responder ante el banco en caso de impago. Esto aumenta tus posibilidades de financiación, aunque supone un riesgo importante para el avalista.
3. Solicitar ayudas públicas Algunas comunidades autónomas y entidades públicas ofrecen ayudas económicas o avales parciales (como la línea de avales del ICO) para jóvenes y compradores primerizos.
4. Negociar vinculaciones con el banco Si tienes un perfil de riesgo bajo, contratar otros productos con la entidad (nóminas, seguros, tarjetas) puede abrirte la puerta a condiciones de financiación más flexibles.

Requisitos básicos para que el banco apruebe tu hipoteca

Además de contar con los ahorros necesarios que hemos mencionado, cada entidad tiene su propia política de riesgos. Sin embargo, existen unos requisitos básicos que casi todos los bancos te van a exigir antes de darte el «sí»:

• Ingresos suficientes y estables: La regla de oro es que la cuota mensual de tu futura hipoteca (sumada a otros préstamos que tengas) no supere el 30–35 % de tus ingresos netos.
• Historial crediticio limpio: Es vital no tener impagos recientes ni incidencias en ficheros de morosidad (como ASNEF). Si tienes dudas, revisa nuestro post sobre cómo mejorar tu historial crediticio antes de pedir una hipoteca.
• Edad al vencimiento: El banco exigirá que termines de pagar el préstamo antes de cumplir los 70 o 75 años (esto varía según la entidad).
• Documentación en regla: Te pedirán DNI/NIE, tus últimas nóminas o IRPF, vida laboral, extractos bancarios recientes, detalle de otras deudas y, si lo hay, el preacuerdo o contrato de arras.

7 Consejos de experto antes de firmar tu hipoteca

Ahora que ya conoces los pasos y requisitos financieros, te dejamos una serie de recomendaciones clave de nuestros asesores para que consigas las mejores condiciones posibles:

1. Empieza por la cuota, no por la casa: Antes de enamorarte de un piso, calcula ese 30–35 % de tu capacidad de esfuerzo mensual y busca viviendas que encajen en ese presupuesto.
2. Compara la TAE, no solo el TIN: El TIN es solo el interés, pero la TAE te descubre el coste real y total de la hipoteca porque incluye las comisiones y los seguros obligatorios.
3. Cuidado con las vinculaciones caras: Un interés (TIN) muy bajo a cambio de contratar seguros carísimos con el banco puede salirte peor que un interés algo mayor sin ataduras. Haz números.
4. No dejes el seguro al banco «por inercia»: Compara pólizas y coberturas por tu cuenta. A menudo puedes contratarlas fuera del banco manteniendo los requisitos mínimos y ahorrando bastante dinero.
5. Cuida tu expediente: Presentar al banco una documentación ordenada, coherente y completa transmite mucha solvencia y acelera la aprobación.
6. Simula escenarios de tipos: Si eliges una hipoteca variable o mixta, haz la prueba de cómo quedaría tu presupuesto si el Euríbor subiera 1 o 2 puntos en el futuro para asegurarte de que podrías pagarlo.
7. Amortiza con cabeza: Si en el futuro recibes ingresos extra, recuerda que reducir el plazo de la hipoteca suele ahorrar más intereses a largo plazo que reducir la cuota mensual. (Te lo contamos a fondo en nuestro post sobre la amortización de la hipoteca).

En Gibobs te ayudamos a conseguir la hipoteca que necesitas

¿Estás buscando tu primera hipoteca o necesitas mejorar las condiciones de la que ya tienes? En gibobs.com te acompañamos en todo el proceso para que tomes la mejor decisión financiera. Analizamos tu perfil, comparamos las mejores ofertas del mercado y negociamos con los bancos por ti.

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