Estas son las cláusulas más importantes de una hipoteca

A la hora de contratar una hipoteca es muy importante que tengas muy claro lo que estás firmando. Estos préstamos suelen contener una serie de cláusulas que son desconocidas para muchos clientes. Para evitar esto, lee detenidamente el contrato y consulta con especialistas qué significan y qué implican cada una de ellas. Solo así podrás tener la tranquilidad de que no vas a afrontar pagos inesperados en un futuro por no saber que estaban en el contrato de la hipoteca.

En gibobs te acompañamos durante todo el proceso para resolver cada una de tus dudas y explicarte hasta la letra más pequeña con el único objetivo de que sepas en cada momento qué estás firmando.

Aspectos clave a revisar antes de firmar una hipoteca

El contrato de la hipoteca incluye una serie de condiciones y cláusulas que definen las obligaciones y derechos de cada parte. Los elementos más relevantes del contrato hipotecario son:

• Importe financiado: Es la cantidad de dinero que el banco pone a tu disposición para comprar la vivienda. Suele ser un porcentaje del valor de tasación o compraventa.
• Tipo de interés aplicado:
  • Interés fijo, sin cambios durante toda la vida del préstamo.
  • Interés variable, que se ajusta en función de un índice de referencia, como el Euríbor.
    
• Duración del préstamo (plazo de amortización) :Determina los años en los que devolverás el dinero. Cuanto mayor sea el plazo, menor será la cuota mensual, pero el coste total será mayor debido a los intereses acumulados.
• Comisiones bancarias: Pueden aplicarse comisiones por apertura, cancelación anticipada, modificación del contrato o subrogación.
• Gastos adicionales: Incluyen los costes de notaría, registro, impuestos y gestoría. Actualmente, algunos de estos gastos los asume el banco, pero conviene confirmar el reparto exacto.
• Vencimiento anticipado: Esta cláusula permite al banco exigir el reembolso completo del préstamo si se incumplen los pagos durante un periodo determinado.
• Límite mínimo de interés (cláusula suelo): Se trata de un tope que impide que el interés baje de un valor mínimo, aunque el índice de referencia lo haga. En muchos casos, ha sido declarado abusivo.
• Seguros asociados: Es habitual que el banco exija contratar un seguro de hogar o de vida, especialmente si se quieren obtener mejores condiciones en la hipoteca.
• Intereses por demora: En caso de impago o retraso en las cuotas, se aplican intereses adicionales. Es importante comprobar que respeten los límites establecidos por la normativa vigente.
• Cancelación anticipada: Permite al titular del préstamo devolver el dinero antes del plazo acordado. Esta operación puede tener costes o comisiones asociadas.
• Garantía hipotecaria: El inmueble adquirido se utiliza como garantía del préstamo. En caso de impago, el banco puede ejecutar la hipoteca.
• Revisión del interés variable: En hipotecas variables, se detalla cada cuánto tiempo se revisa el tipo de interés y cómo se calcula.
• Subrogación de hipoteca: Faculta al cliente a trasladar la hipoteca a otro banco si consigue mejores condiciones.
• Dación en pago (si está contemplada): En algunas operaciones se puede pactar la posibilidad de cancelar la deuda entregando la vivienda. No es algo habitual, pero puede estar recogido en el contrato.
• Distribución de gastos: Especifica qué parte de los gastos de constitución de la hipoteca corresponde al banco y cuál al cliente.

Cláusulas de una hipoteca

Las cláusulas de una hipoteca pueden ser muy variadas, de hecho, hoy son ilegales algunas que hace unos pocos años eran habituales. Es el caso de la conocida como cláusula suelo, por lo que ninguna entidad bancaria puede incluirla en sus contratos. A continuación, te comentamos las principales cláusulas que pueden incluir los bancos en las hipotecas de manera completamente legal.

El tipo de interés de referencia

Oficialmente, existen varios tipos de interés que se toman como referencia en los préstamos inmobiliarios. El más conocido y utilizado por la mayoría de los bancos es el euríbor. En función de las variaciones que sufra este índice, lo harán también los intereses que tendrá que pagar el cliente.

Por lo tanto, en el caso de las hipotecas con tipo de interés variable, es imprescindible que tengas muy en cuenta el valor que tiene el euríbor. Cuanto más alto sea, más intereses deberás pagar y mayor será la cuota hipotecaria mensual que deberás afrontar.

Además, las entidades financieras suelen aplicar un diferencial sobre este tipo de interés, la suma de ambos es la cantidad total que pagarás en concepto de intereses.

La cláusula suelo se eliminó para beneficiar a los clientes, ya que cuando el euríbor desciende, la cuota para pagar es menor. Con esta cláusula se limitaba este descenso y se les exigía a los deudores un mínimo a pagar sin importar que el euríbor estuviera por debajo de ese valor.

Cláusula techo

Esta sigue estando permitida, porque en este caso, los beneficiados son los clientes. Si tu contrato contiene esta cláusula, aunque el euríbor se dispare de manera desorbitada, tú nunca vas a pagar intereses por encima de un valor fijado.

Por ejemplo, si esta estipulación se fija en un 7 % y la suma del euríbor más el diferencial está en un 9 %, el banco te seguirá aplicando un 7 % en concepto de intereses.

Esto tiene bastante importancia, ya que el euríbor suele ser muy variable y cuando se dispara, las cuotas hipotecarias alcanzan valores que los clientes no pueden afrontar. Con esta cláusula, tendrás claro cuál va a ser el máximo que pagar, por lo que podrás estar tranquilo en este sentido.

Cláusulas de vencimiento anticipado

Hay determinados préstamos bancarios que recogen en sus contratos algunas condiciones mediante las que las entidades bancarias pueden decidir de forma unilateral su resolución. Es imprescindible que prestes especial atención a este tipo de cláusulas, puesto que si no lo haces puedes llevarte la desagradable sorpresa de que tu contrato hipotecario se rompa por algún motivo que desconoces.

Aunque estas condiciones las incluyen los bancos en los contratos y pueden ser de diversa índole, algunas de las más utilizadas son las siguientes:

• Incumplimiento por parte de los clientes de determinadas obligaciones informativas, como por ejemplo, la entrega por parte de personas jurídicas de sus cuentas anuales.
• El impago de un determinado número de cuotas por parte de los deudores.
• Que los clientes sufran una pérdida de patrimonio desproporcionada de manera inesperada.

Cláusula de cancelación

Si un cliente devuelve de manera anticipada el importe de una hipoteca, la entidad bancaria deja de ganar dinero. Tenía previsto obtener unos determinados beneficios gracias a los intereses durante un número determinado de años y, si el cliente paga todo lo que tiene pendiente, esos intereses nunca van a llegar a cobrarlos.

Si el deudor decide dar este paso, los bancos cobran una determinada comisión por el pago adelantado. Mediante esta cláusula de cancelación consiguen hacerse con parte de ese dinero que van a dejar de ganar en los siguientes años.

Revisión del tipo de interés de referencia

Por lo general, año a año se revisa el tipo de interés que se haya tomado como referencia. En función de las variaciones que haya sufrido, se establecerá la nueva cuota que tienes que pagar por tu deuda hipotecaria.

Este plazo puede variar y, si lo hace, suele ser más corto que el año. En estos casos, se revisaría cada mes o cada semestre. El funcionamiento es el mismo, si el tipo de interés ha subido, la nueva cuota que tienes que pagar será mayor y al contrario, si ha bajado, será menor.

Cláusulas de garantía

En este caso, puedes encontrarte con dos tipos de garantías, las reales y las personales. La primera es la garantía hipotecaria que se constituye en favor de la entidad bancaria. Por lo general, la suele constituir el propio cliente de la deuda inmobiliaria, sin embargo, también cabe la posibilidad de que lo haga un tercero. Esta persona no está obligada a devolver el dinero al banco ni recibe el préstamo, pero aporta la garantía hipotecaria en su favor.

En las personales, generalmente, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros si la garantía no cubre el total del importe. Si existen avalistas, estas garantías también se extienden a ellos, por lo que deben responder por la persona que haya contraído el préstamo hipotecario.

Cláusula de penalizaciones por demora

Si tienes un préstamo hipotecario y te retrasas en el pago de alguna cuota, la entidad bancaria puede aplicarte una comisión por demora. Este recargo se suele cobrar en el pago de la siguiente cuota, por lo que te verás obligado a abonar una cantidad mayor a la que te corresponde. Otra manera de aplicar esta cláusula es elevando el interés nominal que se haya pactado.

Existen límites para que este tipo de comisiones no resulten abusivas. Pero es conveniente que leas bien el contrato y compruebes que no está incluida esta cláusula. Si lo está y la aceptas, recuerda pagar las cuotas a tiempo para no sufrir ningún tipo de penalización por este motivo.

Dación en pago

Esta es una cláusula que se aplica cuando el deudor no puede afrontar de ninguna manera el dinero que le debe a la entidad bancaria. Es triste verse en esta situación, porque debe entregar el inmueble hipotecado al banco y, de esta manera, poner fin a la deuda.

Es algo complicado, ya que las cuotas que se hayan pagado con anterioridad no se recuperan y, aunque el cliente se libera de la deuda total, también pierde el inmueble que ha estado pagando desde que firmó el contrato.

Cláusula suelo

Este tipo de cláusula puede existir todavía en hipotecas que sean anteriores al 16 de junio de 2019. Desde ese momento, con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, quedó totalmente prohibida incluirla en los contratos hipotecarios.

Si tu deuda es anterior a esta fecha, también debes tener en cuenta que puedes reclamar que se te devuelva el dinero que has pagado de más en el caso de que la entidad bancaria no actuara contigo con la suficiente transparencia. Es decir, para que las cláusulas suelo anteriores al 16 de junio de 2019 tengan validez, el banco ha debido informarte de que la iba a incluir en el contrato.

Si no es así y crees que la entidad financiera no actuó correctamente, no dudes en reclamar el dinero que te corresponde.

Comisión por pasar tu hipoteca de interés a variable a otra de interés fijo

Puede que te sientas ahogado por las cuotas porque el euríbor o el tipo de interés de referencia haya subido demasiado. En este caso, puedes considerar que tu mejor opción es pasarte a un préstamo hipotecario en el que el tipo de interés sea fijo.

Debes saber que los bancos se reservan el derecho de aceptarlo. En el caso de que lo acepten, te cobrarán una comisión. Aun así, antes de que entrara en vigor la nueva Ley Hipotecaria, estas comisiones eran más altas de lo que lo son en la actualidad.

Hoy en día, si tomas esta decisión, el máximo que puede cobrarte el banco por hacer el cambio de hipoteca de variable a fija es de un 0,15 %, en el caso de que lo hagas durante los tres primeros años de la deuda. A partir de ese momento, puedes hacerlo de manera gratuita. Consulta con profesionales si te interesa hacerlo, puede que en los próximos meses el euríbor baje y este movimiento no sea la solución.

Otras cláusulas que los tribunales han declarado abusivas

Además de la cláusula suelo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido delimitando otras cláusulas hipotecarias que, aunque en su día fueron habituales, hoy se consideran abusivas o están sujetas a límites legales concretos.

Interés de demora

El interés de demora es el recargo que se aplica cuando el cliente se retrasa en el pago de una cuota. El Tribunal Supremo fijó en 2015 y 2016 (sentencias de 23 de diciembre de 2015 y 3 de junio de 2016) el límite en dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado. Cualquier interés de demora que supere ese margen se considera abusivo y puede ser anulado por un juez, quedando el préstamo sujeto solo al interés ordinario durante el periodo de impago.

Gastos hipotecarios y de gestoría

Durante años, los bancos repercutían al cliente la práctica totalidad de los gastos de constitución del préstamo (notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados). Las sentencias del Tribunal Supremo y el Real Decreto-ley 1/2017 cambiaron este reparto y, con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, quedó fijado con claridad: hoy la entidad bancaria asume la notaría, el registro, la gestoría y la totalidad del impuesto de actos jurídicos documentados. Al cliente solo le corresponde pagar la tasación de la vivienda y la copia de la nota simple registral. Si tu hipoteca es anterior a 2019 y asumiste gastos que hoy corresponden al banco, todavía puedes reclamar su devolución.

Vencimiento anticipado: cuántas cuotas impagadas exige la ley

Antes de 2019, algunos contratos permitían al banco dar por vencida toda la deuda con el impago de una sola cuota. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario puso fin a esta práctica y fijó umbrales mínimos: el banco solo puede activar el vencimiento anticipado si el impago alcanza el 3% del capital prestado (o 12 cuotas) durante la primera mitad de vida del préstamo, y el 7% (o 15 cuotas) durante la segunda mitad. Además, la entidad debe requerir el pago y conceder al cliente un plazo mínimo de un mes antes de ejecutar esta cláusula.

Hipotecas multidivisa

Se trata de préstamos referenciados a una divisa distinta del euro (yenes o francos suizos, principalmente), en los que el capital pendiente varía según el tipo de cambio, no solo según el euríbor. El Tribunal Supremo declaró la nulidad de este tipo de hipotecas por falta de transparencia, al entender que los clientes no fueron informados con claridad del riesgo cambiario que asumían.

Hipotecas con IRPH

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es otro índice, distinto del euríbor, que algunas entidades utilizaron como tipo de interés de referencia. Su uso es legal, pero durante años se ha debatido si su aplicación fue abusiva por falta de transparencia. El Tribunal Supremo ha ido matizando su doctrina en sentencias recientes: la sentencia 486/2026, de 30 de marzo, recuerda que la falta de transparencia por sí sola no implica la nulidad automática de la cláusula, sino que además hay que acreditar un perjuicio económico real y concreto para el cliente frente a otras alternativas del mercado en el momento de la firma. Si tu hipoteca referencia el interés al IRPH, conviene revisar tu caso con un especialista, ya que el margen de reclamación se ha reducido respecto a años anteriores.

Qué hacer si detectas una cláusula abusiva en tu hipoteca

Si sospechas que tu contrato incluye alguna de estas cláusulas, tienes dos vías principales para actuar. La primera es reclamar directamente ante la entidad bancaria, mediante un escrito formal solicitando la eliminación de la cláusula y, si procede, la devolución de las cantidades pagadas de más. El banco suele tener un plazo aproximado de un mes para responder.

Si la entidad no responde o rechaza la reclamación, la segunda vía es acudir a los tribunales. Existen juzgados especializados en cláusulas abusivas que agilizan este tipo de procedimientos. Si el juez te da la razón, la cláusula se elimina del contrato y, en muchos casos, el banco debe devolver el dinero cobrado de más.

Es muy importante que conozcas cuáles son las cláusulas que pueden incluirte los bancos en tu hipoteca. En Gibobs Allbanks te ayudamos en todo lo que necesites y resolvemos todas las dudas que tengas al respecto. Nuestro objetivo es que tu salud financiera mejore y encontrar el préstamo inmobiliario más adecuado para ti. Contacta con nosotros y nuestro equipo de profesionales se pondrá a tu disposición.

Alejandra Martin

Analista de Riesgos

Especialista en transformar la complejidad del mercado financiero en una experiencia ágil, transparente y a medida para el cliente. Su trayectoria combina el asesoramiento patrimonial con la negociación bancaria, garantizando un acompañamiento integral desde el estudio inicial hasta la firma como gestora hipotecaria.

Preguntas frecuentes sobre las cláusulas de una hipoteca (FAQ)