1
Espera, ¿te vas ya?
Te ayudamos a conseguir las mejores condiciones para tu hipoteca, gratis!
Solo necesitas dejar tu nombre y teléfono.
Cómo renegociar tu hipoteca actual para mejorar las condiciones
Sí, puedes renegociar tu hipoteca: pedirle a tu banco que te baje el interés, cambie el plazo o te quite productos vinculados (eso es una novación), o llevártela a otro banco que te mejore las condiciones (una subrogación). El banco no está obligado a aceptar, pero si tienes una oferta mejor de otra entidad, tu banco tiene 15 días para igualarla antes de perderte como cliente.
Te explicamos cuándo compensa, cuánto cuesta cada opción y cuánto puedes ahorrar con ejemplos reales. Y si prefieres que alguien lo negocie por ti, en gibobs.com comparamos tu hipoteca con las ofertas de varios bancos sin coste para ti.
Actualizado: octubre de 2026
¿Se puede renegociar la hipoteca?
Sí. Puedes pedirle a tu banco que mejore las condiciones de tu hipoteca y, si no quiere, llevártela a otro banco que te las mejore. Lo que no puede hacer nadie es obligar al banco a aceptar: renegociar es siempre un acuerdo entre las dos partes.
Hay tres caminos, y conviene tenerlos claros antes de empezar:
| Vía | Con quién | Qué puedes cambiar | Coste para ti |
|---|---|---|---|
| Novación | Tu mismo banco | Casi todo: tipo de interés, plazo, capital, sistema de amortización y garantías | Bajo si solo cambias tipo o plazo (sin AJD y con aranceles reducidos) |
| Subrogación | Otro banco | Solo el tipo de interés y el plazo | Tasación y, si tu contrato la tiene, comisión por amortización anticipada |
| Cancelar y firmar otra | Otro banco | Todo, es una hipoteca nueva | El más alto: cancelación más los gastos de la nueva |
¿Puede un banco cambiar las condiciones de una hipoteca por su cuenta?
No. Una hipoteca firmada es un contrato entre dos, así que el banco no puede subirte el interés, alargar el plazo ni cambiarte las comisiones sin tu consentimiento. Lo que sí pasa en una hipoteca variable es que la cuota cambia cuando se revisa el euríbor, pero eso ya estaba pactado en el contrato.
¿Cuándo conviene renegociar una hipoteca?
No siempre compensa, pero hay momentos en los que puede suponer un ahorro importante:
- Cuando los tipos de interés han bajado respecto a cuando firmaste.
- Si tienes una hipoteca variable y prefieres la estabilidad de una cuota fija.
- Cuando tus ingresos han mejorado y eres mejor cliente que entonces.
- Si pagas un diferencial alto comparado con lo que ofrecen hoy otros bancos.
- Si quieres quitarte productos vinculados caros (seguros, tarjetas, planes de pensiones).
- Si necesitas bajar la cuota durante una mala racha, aunque sea alargando el plazo.
La clave siempre es la misma: comparar lo que ahorras con lo que te cuesta el cambio.
Novación hipotecaria: renegociar con tu propio banco
La novación es el nombre técnico de cambiar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco, sin cancelarla ni firmar otra. Se firma ante notario y se anota en el Registro de la Propiedad.
¿Qué se puede cambiar con una novación?
- El tipo de interés: bajar el diferencial o pasar de variable a fija o a mixta.
- El plazo: alargarlo para pagar menos cada mes o acortarlo para pagar menos intereses. También se puede pactar un periodo de carencia, en el que durante un tiempo solo pagas intereses.
- El capital: ampliarlo, por ejemplo, para hacer una reforma. Si necesitas bastante dinero, compara con rehipotecar: te lo explicamos en rehipotecar o ampliar la hipoteca.
- El sistema de amortización y otras condiciones financieras.
- Las garantías personales y los titulares: por ejemplo, sacar a uno de los dos tras un divorcio. El banco tiene que aceptar liberar al que sale, como contamos en cómo pasar la hipoteca de dos titulares a uno.
Cualquiera con una hipoteca puede pedirla, pero el banco no está obligado a aceptar. Mirará tus ingresos, tus deudas, tu historial de pagos y lo que te queda por devolver. Y ojo: si pides más plazo o más dinero porque vas justo, las nuevas condiciones pueden ser peores que las que tenías.
Subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco
Si tu banco no se mueve, la alternativa es la subrogación: otro banco se queda con tu hipoteca y te aplica sus condiciones. No necesitas el permiso de tu banco actual, pero en la escritura de subrogación solo se puede cambiar el tipo de interés y el plazo. Si además quieres más dinero, no es la vía.
Tiene una ventaja que mucha gente no conoce: cuando el banco nuevo te hace una oferta y la aceptas, tu banco tiene 15 días naturales para igualarla con una novación. Muchas veces, con esa presión, tu propio banco acaba mejorando lo que antes no quería tocar. Es lo que se llama derecho de enervación.
Cancelar y firmar una hipoteca nueva
La tercera opción es pagar la hipoteca actual con una nueva de otro banco. Te permite cambiarlo todo, pero sumas los gastos de cancelar la hipoteca y los de firmar otra, así que suele ser la menos rentable. Tiene sentido cuando quieres cambiar algo que la subrogación no permite, como el capital.
¿Novación o subrogación? Cómo elegir
- Si necesitas ampliar capital o cambiar titulares: novación (o hipoteca nueva).
- Si solo buscas mejor interés o plazo y tu banco no se mueve: subrogación.
- Si tu banco te hace una buena contraoferta: novación, que es más rápida y barata.
No hay un plazo mínimo legal para renegociar, pero tendrás más fuerza si llevas tiempo pagando sin retrasos.
Caso práctico: cuánto puedes ahorrar
En 2021 firmaste una hipoteca fija de 180.000 € a 30 años al 3 %. Pagas 759 € al mes. Cinco años después te quedan por devolver unos 160.000 € y 25 años. Esto es lo que pasaría si consigues un tipo más bajo para lo que te queda:
| Tipo nuevo | Cuota nueva | Ahorro al mes | Ahorro en 25 años |
|---|---|---|---|
| 2,50 % | 718 € | 41 € | 12.288 € |
| 2,25 % | 698 € | 61 € | 18.282 € |
| 2,00 % | 678 € | 81 € | 24.176 € |
Cálculo con el sistema de amortización francés (cuota constante), sin comisiones, seguros ni gastos del cambio.
¿Y si lo que quieres es bajar la cuota alargando el plazo? Con el mismo 3 %, pasar los 160.000 € pendientes de 25 a 30 años baja la cuota a 675 € (84 € menos al mes), pero pagas unos 15.200 € más de intereses. Respira hoy, pero sale más caro.
Qué condiciones puedes mejorar en tu hipoteca
El tipo de interés
Es lo que más ahorro da. Puedes pedir que te bajen el diferencial o cambiar de modalidad. Un ejemplo de los más pedidos: firmaste una variable en 2020 a euríbor + 1 %, con el euríbor en negativo pagabas muy poco, y con las subidas la cuota se disparó. Con una novación o una subrogación puedes pasar a una mixta (por ejemplo, fijo durante los primeros años y después variable con un diferencial menor) o a una fija.
El plazo
Si te ha entrado dinero extra, puedes acortar el plazo y pagar menos intereses. Si vas justo, puedes alargarlo para bajar la cuota, con los límites de edad que ponga cada banco.
Los productos vinculados
Seguros de vida y hogar, tarjetas, nómina, planes de pensiones… Revisa cuánto te bonifican en el tipo y cuánto te cuestan al año. A veces sale más barato quitarlos aunque el tipo suba un poco.
Los titulares y las garantías
Añadir o quitar un titular o un avalista. Es habitual en separaciones, cuando uno se queda con la casa y con toda la deuda.
Cuánto cuesta renegociar una hipoteca
| Concepto | Novación (tipo o plazo) | Subrogación |
|---|---|---|
| Impuesto AJD | Exenta | Exenta si solo cambia tipo y plazo |
| Notaría | Arancel reducido (como documento sin cuantía) | Arancel reducido (como documento sin cuantía) |
| Registro | Sobre el capital pendiente, con un 90 % de reducción | Sobre el capital pendiente, con un 90 % de reducción |
| Tasación | Si el banco la pide | Normalmente sí |
| Comisión | Por ampliar plazo, máximo el 0,1 % del capital pendiente | La de amortización anticipada de tu contrato, con los topes legales |
La ley no dice quién paga la notaría y el registro de una novación, como sí lo dice para la firma de una hipoteca nueva. Pregúntalo antes y pide que quede por escrito. En una subrogación, revisa qué gastos asume el banco nuevo en su oferta vinculante.
Topes de la comisión por amortización anticipada (lo que te puede cobrar tu banco si te vas a otro):
- Hipoteca fija: hasta el 2 % del capital los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después.
- Hipoteca variable: hasta el 0,25 % los 3 primeros años o hasta el 0,15 % los 5 primeros, según tu contrato. Después, nada.
- Si pasas de variable a fija (con novación o subrogación): hasta el 0,15 % los 3 primeros años y nada a partir del cuarto. Hubo además una rebaja temporal de estas comisiones, que contamos en el decreto de comisiones para pasar de variable a fija.
Siguiendo con el ejemplo de antes: alargar el plazo de 160.000 € pendientes costaría como mucho 160 € de comisión.
Pasos para renegociar la hipoteca con tu banco
1. Revisa tu hipoteca actual
Ten a mano tu escritura o tu último recibo y apunta: tipo de interés y diferencial, plazo que te queda, capital pendiente, comisiones y productos vinculados.
2. Mira qué ofrece el mercado
Pide condiciones a tres o cuatro bancos y compáralas por TAE, no solo por el tipo de interés: la TAE incluye comisiones y vinculaciones. Una oferta vinculante de otro banco es tu mejor argumento.
3. Calcula cuánto ahorras
Haz números con el simulador de hipotecas: cuota nueva, intereses totales y gastos del cambio.
4. Habla con tu banco
Pide la mejora de forma clara y enseña lo que te ofrecen otros. Los puntos donde más se suele negociar:
- El diferencial o el tipo: pide que igualen la mejor TAE que tengas.
- Las vinculaciones: qué productos puedes quitar y cuánto sube el tipo si lo haces.
- Las comisiones de amortización anticipada: si piensas adelantar pagos, negocia ahora reducirlas.
5. Valora la propuesta y fírmala
Si llegáis a un acuerdo, se firma ante notario. Antes, pide las nuevas condiciones por escrito y comprueba que está todo lo negociado. Si no te convence, ya sabes que te queda la subrogación.
En gibobs.com te ayudamos gratis a renegociar o cambiar tu hipoteca de banco: comparamos las ofertas de varias entidades y un asesor personal te acompaña de principio a fin.
Base legal: Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, arts. 2 (subrogación sin consentimiento del banco y 15 días para enervar), 4 (qué se puede pactar en subrogación y en novación), 8 (aranceles de notaría y registro), 9 (exención de AJD) y 10 (comisión por ampliar plazo); Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, arts. 14.1.e (reparto de gastos al firmar una hipoteca) y 23 (comisiones por amortización anticipada).
Preguntas frecuentes sobre renegociar la hipoteca y la novación
¿Se puede renegociar la hipoteca con el mismo banco? Sí. Se hace mediante una novación: el banco y el titular acuerdan cambiar condiciones como el tipo de interés, el plazo o el capital, sin cancelar la hipoteca. El banco no está obligado a aceptar la petición.
¿Qué es la novación hipotecaria? La novación hipotecaria es la modificación de una o varias condiciones de un préstamo hipotecario ya firmado, acordada entre el banco y el titular, sin necesidad de cancelar la hipoteca y firmar una nueva. Puede afectar al tipo de interés, al plazo de amortización, al importe pendiente o a los titulares del préstamo.
¿Cuánto cuesta hacer una novación de hipoteca? Si solo se modifica el tipo de interés, el plazo o ambos, la escritura está exenta de AJD, la notaría se cobra como documento sin cuantía y el registro se calcula sobre el capital pendiente con un 90 % de reducción. Si se amplía el plazo, la comisión no puede superar el 0,1 % del capital pendiente. La tasación, si el banco la pide, corre a cargo del cliente.
¿Está exenta de impuestos la novación hipotecaria? Cuando la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo, o a ambos, la escritura de novación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados según la Ley 2/1994. Esta exención no se aplica de la misma forma cuando la novación implica un cambio de titulares o una ampliación del capital prestado.
¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación de hipoteca? La novación modifica las condiciones del préstamo con el mismo banco. La subrogación traslada la hipoteca a otra entidad, en el caso de subrogación de acreedor, o cambia quién responde de la deuda, en el caso de subrogación de deudor, y requiere el consentimiento del banco implicado.
¿Está obligado el banco a aceptar una novación hipotecaria? No. Conceder o no una novación depende de la política de riesgo de cada entidad y de la situación financiera del cliente, como sus ingresos, deudas e historial de pagos. No existe una obligación legal genérica de aceptar la modificación solicitada.
¿Qué pasa si mi banco no quiere mejorar la hipoteca? Se puede pedir una oferta vinculante a otro banco y subrogar la hipoteca sin el consentimiento del banco actual. Una vez entregado el certificado de deuda, el banco actual tiene 15 días naturales para igualar la oferta mediante una novación; si no lo hace, la hipoteca pasa al nuevo banco (Ley 2/1994, art. 2).
¿Cuánto cobra el banco si me llevo la hipoteca a otro? Depende de lo que diga el contrato. En hipotecas fijas, como máximo el 2 % del capital los 10 primeros años y el 1,5 % después. En variables, como máximo el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros. Si se pasa de variable a fija, el límite es el 0,15 % los 3 primeros años y no se puede cobrar nada después (Ley 5/2019, art. 23).
Rosa Montoya
Especialista en Operaciones Bancarias
Profesional del sector financiero especializada en la gestión operativa y las relaciones institucionales bancarias, con una trayectoria que incluye el asesoramiento patrimonial y el desarrollo de negocio en corporaciones tradicionales y compañías proptech.