Vender tu casa y comprar otra: ¿puedes ahorrarte los impuestos?

Sí, puedes ahorrarte el IRPF, y en muchos casos entero. Si vendes la casa en la que vives y compras otra para vivir en ella en un plazo de dos años (antes o después de la venta), Hacienda no te cobra nada por lo que hayas ganado. Es la exención por reinversión en vivienda habitual. Lo que no te quitas de encima es la plusvalía municipal: esa la pagas igual, salvo que vendas sin ganar dinero.

Vender y comprar a la vez ya es bastante lío como para encima llevarte un susto en la Renta. Así que vamos por partes: qué pagas, cómo te libras y cuánto supone con números reales.

¿Qué impuestos pagas al vender tu casa?

Cuando vendes, Hacienda y tu ayuntamiento quieren su parte del beneficio. Son dos impuestos distintos:

• El IRPF, por la ganancia. Ojo, no pagas por todo lo que cobras, sino por lo que has ganado: la diferencia entre lo que te costó la casa y lo que te pagan por ella. Si la compraste por 150.000 € y la vendes por 200.000 €, se fija en esos 50.000 € (y aún los puedes rebajar con gastos, ahora vemos cómo).
• La plusvalía municipal. La cobra el ayuntamiento por lo que se ha revalorizado el suelo mientras la casa ha sido tuya. Tienes 30 días hábiles desde la venta para pagarla (Ley de Haciendas Locales, art. 110).

Aparte hay gastos que no son impuestos pero que conviene tener en el radar: cancelar la hipoteca si te queda deuda, el certificado energético y la comisión de la inmobiliaria si vendes con agencia.

Cómo se calcula lo que has ganado

La cuenta es sencilla: lo que obtienes al vender menos lo que te costó comprar. Pero las dos cifras se ajustan con los gastos, y ahí está la gracia, porque cuantos más gastos justifiques, menos ganancia y menos impuesto (Ley del IRPF, art. 35).

Un matiz que se suele olvidar: pintar o arreglar la caldera no cuenta, reformar la cocina sí. Las reparaciones y el mantenimiento no suman, las mejoras sí. Así que guarda las facturas de las obras: valen dinero.

Esa ganancia tributa en la parte «del ahorro» de tu Renta (la misma donde van los intereses de una cuenta o la venta de acciones), con estos tipos en 2026:

Funciona por tramos: los primeros 6.000 € van al 19 %, lo siguiente hasta 50.000 € al 21 %, y así.

Si compraste la casa antes de 1995, tienes un extra: los llamados coeficientes de abatimiento, una rebaja que se aplica a la parte de la ganancia generada hasta 2006. Cuanto más antigua la compra, más rebaja (con un límite de 400.000 € en ventas desde 2015).

Cómo librarte del IRPF: la reinversión en vivienda habitual

Aquí viene lo bueno. Si el dinero de la venta va a otra casa en la que vas a vivir, Hacienda entiende que no te estás forrando, sino cambiando de casa, y te perdona el impuesto (Ley del IRPF, art. 38). Estas son las condiciones:

• La casa que vendes tiene que ser tu vivienda habitual, es decir, en la que vives. En general, haber vivido en ella al menos 3 años, aunque hay excepciones (boda, separación, cambio de trabajo o traslado). Y si ya te has mudado, no pasa nada mientras vendas antes de que pasen dos años desde que dejaste de vivir en ella.
• La casa nueva también tiene que serlo: tienes 12 meses desde que la compras para entrar a vivir.
• Tienes dos años para hacer el cambio, en los dos sentidos. Puedes vender hoy y comprar en los dos años siguientes, o haber comprado en los dos años anteriores y vender ahora. Se cuentan de fecha a fecha (Reglamento del IRPF, arts. 41 y 41 bis).
• Lo que cuenta es la compra de verdad: la escritura o la entrega de llaves. Firmar las arras no vale como compra.

¿Y si la casa nueva es más barata?

Entonces la exención es proporcional: te libras de pagar por la parte que reinviertes. Si reinviertes el 75 % de lo que sacas con la venta, queda exento el 75 % de la ganancia y tributas por el 25 % restante.

¿Y si mi casa aún tenía hipoteca?

Esta es la duda estrella, y la respuesta es buena noticia: el dinero que usas para cancelar la hipoteca no cuenta como «no reinvertido». Hacienda resta la deuda pendiente antes de hacer la cuenta.

Un ejemplo rápido: vendes por 250.000 € y te quedaban 80.000 € de hipoteca. Para Hacienda solo has «obtenido» 170.000 €. Si la casa nueva cuesta 170.000 € o más, la exención es total.

¿Puedo pagar la casa nueva con otra hipoteca?

Sí, y es lo más habitual. No hace falta que pagues la casa nueva con el mismo dinero de la venta. El Tribunal Supremo lo dejó claro en 2020: lo que cuenta es cuánto cuesta la casa nueva, la pagues al contado o con un préstamo (lo recoge el manual de Renta de la Agencia Tributaria).

Qué tienes que hacer en la Renta

• Declarar la venta en la Renta del año en que vendes, aunque no vayas a pagar nada. Exento no significa invisible.
• Si todavía no has comprado la casa nueva, indica en esa declaración que vas a reinvertir.
• Si al final no reinviertes a tiempo, tendrás que corregir aquella declaración (con una «complementaria») y pagar lo que tocaba más intereses de demora. Nada dramático, pero mejor no llegar ahí.

Dos ejemplos con números

Ana compró su piso en 2012 por 150.000 € y pagó 15.000 € de impuestos y gastos, así que le costó 165.000 €. En 2026 lo vende por 300.000 €, y paga 9.000 € a la agencia y 3.000 € de plusvalía municipal, así que obtiene 288.000 €. Ha ganado 123.000 €.

Veamos dos versiones de Ana: una que ya había terminado de pagar su hipoteca y otra a la que le quedaban 88.000 €.

Fíjate en la segunda columna: como la hipoteca se descuenta, a Ana le basta con una casa de 200.000 € para no pagar nada. Las cifras de IRPF son orientativas: suponen que ese año no tiene otras ganancias o pérdidas de ahorro.

Si tienes más de 65 años, lo tienes más fácil

Si tienes más de 65 años y vendes la casa en la que vives, no pagas IRPF por la ganancia, compres otra o no (Ley del IRPF, art. 33.4). Lo mismo para personas con dependencia severa o gran dependencia.

Y si lo que vendes es otro inmueble (una segunda residencia, un local), también te puedes librar si en seis meses metes el dinero en una renta vitalicia: un seguro que te paga una cantidad cada mes de por vida. El máximo es de 240.000 €.

Un aviso de actualidad: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, amplía qué se considera vivienda habitual para mayores y personas dependientes que se van a una residencia o a casa de un familiar. Está pendiente de que lo convalide el Congreso, así que si es tu caso, confirma cómo ha quedado antes de vender.

La plusvalía municipal: cuándo te libras

Aquí no hay truco de reinversión: aunque compres otra casa para vivir, la plusvalía la pagas igual si has ganado dinero. Solo te libras en estos casos:

• Si vendes por menos de lo que compraste. Desde 2021, si no hay ganancia no hay impuesto (Ley de Haciendas Locales, art. 104.5). Lo demuestras llevando al ayuntamiento las escrituras de compra y de venta.
• Si entregas la casa al banco (dación en pago) o te la ejecutan por no poder pagar, siempre que sea tu vivienda habitual y no tengas otros bienes con los que saldar la deuda.

Un consejo para pagar lo justo: la plusvalía se puede calcular de dos formas, una con el valor catastral y unos coeficientes, y otra con la ganancia real. Tienes derecho a que te apliquen la que salga más barata, así que pide que la comparen.

¿Y qué pagas al comprar la casa nueva?

Ahora te toca estar del lado del comprador:

• Si es de segunda mano, pagas el ITP, que fija cada comunidad (en general, entre el 6 % y el 10 %), con rebajas para jóvenes, familias numerosas y otros casos.
• Si es nueva, pagas IVA del 10 % y el AJD (el impuesto por firmar la escritura), que también depende de la comunidad.
• Y los gastos de siempre: notaría, registro y gestoría.

Lo tienes todo, comunidad por comunidad, en nuestra guía de impuestos al comprar una vivienda.

Cómo cuadrar los tiempos si encuentras casa antes de vender

Es el clásico: ves la casa perfecta y la tuya aún no se ha vendido. Tienes dos salidas:

• Una hipoteca puente, que te financia la compra mientras vendes la actual. Te contamos cómo funciona en hipoteca puente: qué es y cómo funciona.
• Vender con la hipoteca todavía viva: la deuda se cancela en la notaría el mismo día de la venta. Lo explicamos paso a paso en cómo vender una casa con hipoteca para comprar otra.

Y recuerda: comprar antes de vender no te hace perder la exención, porque el plazo de dos años corre hacia los dos lados.

Preguntas frecuentes sobre vender tu casa y comprar otra

Irene Masa

Responsable Excelencia Operativa y Calidad

Especialista en ADE y Marketing enfocada en la mejora continua. Su trabajo se basa en la definición de operativas, la estandarización de procesos y el análisis de métricas para implementar calidad y eficiencia en gibobs allbanks.