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Cómo cambiar hipoteca de dos titulares a uno
¿Te has preguntado si es posible quedarte con una hipoteca solo a tu nombre tras una ruptura, separación o por una simple reorganización financiera? Cambiar una hipoteca de dos titulares a uno es un trámite habitual, pero tienes que conocer los pasos legales, bancarios y costes que implica el proceso.
En este artículo de Gibobs.com te contamos todo lo que necesitas saber para tomar la mejor decisión. Y recuerda: ir acompañado de expertos siempre es una buena opción.
Cambiar hipoteca de dos titulares a uno: paso a paso
El proceso de pasar una hipoteca de dos titulares a uno se conoce como novación hipotecaria. Es un procedimiento que requiere el visto bueno del banco, ya que este pierde a uno de los responsables del pago de la deuda.
Estos son los pasos más comunes:
- Acuerdo entre titulares: ambas partes deben estar de acuerdo en que uno de los dos dejará de ser titular de la hipoteca y, normalmente, también de la propiedad.
- Estudio de solvencia: el banco revisará si la persona que se queda puede asumir el préstamo por sí sola.
- Negociación con el banco: se presenta una solicitud formal de novación. El banco puede aceptar, rechazar o proponer nuevas condiciones.
- Firma ante notario: si se aprueba, se firma la novación hipotecaria. En algunos casos también se modifica el porcentaje de propiedad en el Registro.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: imprescindible para que el cambio tenga efectos legales.
¿Cuánto cuesta cambiar el titular de una hipoteca?
Este trámite conlleva una serie de gastos que debes tener en cuenta:
- Comisión por novación: del 0% al 1% del capital pendiente, según lo pactado en la hipoteca original.
- Notaría: entre 300 € y 600 €, según el importe y la complejidad.
- Registro de la Propiedad: entre 100 € y 300 €.
- Gestoría: entre 150 € y 400 € (totalmente recomendable).
- Tasación nueva: entre 250 € y 500 €, solo si el banco la pide.
Plusvalía municipal o IRPF: solo si también se transmite la parte de la propiedad.
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Comisión de novación | 0% – 1% del capital pendiente |
| Notaría | 300€ – 600€ |
| Registro de la Propiedad | 100€ – 300€ |
| Gestoría (opcional) | 150€ – 400€ |
| Nueva tasación (si aplica) | 250€ – 500€ |
| Otros impuestos (IRPF / Plusvalía) | Solo si hay transmisión de propiedad |
Ejemplo: caso práctico
Marta y Juan compraron un piso juntos con una hipoteca de 180.000 €. Tras separarse, acuerdan que Marta se queda con el piso y la hipoteca. El banco analiza la solvencia de Marta y acepta la novación. Se pacta una comisión del 0,5% (900 €) y los gastos de notaría, registro y gestoría ascienden a unos 1.000 € más.
En total, Marta paga aproximadamente 1.900 € para quedarse como única titular. Juan queda liberado legal y financieramente.
Errores comunes al quitar un titular de una hipoteca
Dado que es un proceso con pasos legales, financieros y registrales, es fácil cometer errores que pueden costar tiempo y dinero. Estos son los más frecuentes:
1. Creer que basta con cambiar el nombre en el Registro de la Propiedad
Actualizar la titularidad de la vivienda en el Registro no elimina al otro titular de la hipoteca. El contrato hipotecario es independiente de la escritura de propiedad. Si no se firma una novación con el banco, el titular saliente seguirá siendo responsable de la deuda.
2. No contar con la autorización del banco
El banco debe aprobar la operación tras evaluar el perfil financiero del titular que se queda. Intentar formalizarlo sin su visto bueno deja el proceso incompleto y sin validez legal.
3. No calcular todos los costes asociados
Muchos propietarios olvidan incluir tasación, comisión de novación o impuestos derivados del cambio de titularidad. Esto genera sobrecostes inesperados que pueden afectar a la viabilidad de la operación.
4. No pactar claramente la compensación económica
Si el cambio implica comprar la parte del otro titular, es esencial establecer por escrito el importe, la forma de pago y el momento de entrega. Un acuerdo verbal puede derivar en conflictos.
5. No exigir un documento de liberación al titular saliente
Aunque la novación esté aprobada, es importante que el banco entregue un documento que acredite expresamente que el titular saliente queda liberado de toda responsabilidad. Sin él, podría seguir apareciendo como deudor en ficheros financieros.
¿Qué pasa si el banco no acepta el cambio?
El banco no está obligado a aceptar la novación. La razón más habitual es la insuficiente solvencia económica del titular que se queda. Si concluye que esa persona no puede asumir el préstamo sola, no autorizará la operación.
En ese caso, hay varias alternativas:
- Buscar un nuevo cotitular o avalista: incorporar a otra persona que aporte ingresos y actúe como garantía puede convencer al banco.
- Subrogación a otra entidad: si el banco original no acepta, se puede trasladar la hipoteca a otro banco que sí esté dispuesto a asumir al titular único.
Cancelar y contratar una nueva: cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva a nombre de un solo titular. Suele tener mayor coste, pero permite una reestructuración total.
En Gibobs te ayudamos con tu hipoteca
En Gibobs.com analizamos tu situación, hablamos con tu banco y te acompañamos en cada fase del proceso para que cambiar de dos titulares a uno sea sencillo, transparente y seguro. Nuestro asesoramiento es completamente gratuito.
Si estás pensando en quedarte con la vivienda o necesitas salir de una hipoteca compartida, contacta con nosotros y tomamos la mejor decisión juntos.
¿Cómo se puede salir de una hipoteca compartida?
Salir de una hipoteca compartida, ya sea por una separación, un divorcio o la ruptura de un acuerdo de inversión, es un proceso delicado porque el banco no elimina a un titular fácilmente.
Cuando firmas un préstamo hipotecario con otra persona, ambos sois responsables solidarios ante el banco: esto significa que si uno deja de pagar, la entidad puede reclamar el 100% de la deuda al que quede. Por tanto, para que uno de los cotitulares quede liberado por completo, no basta con un acuerdo privado o un papel firmado ante notario, se requiere la aprobación expresa del banco.
Las vías principales para solucionar esta situación son las siguientes:
- La novación: es la fórmula más común. Uno de los titulares le cede su parte de la propiedad al otro (lo que se conoce como extinción de condominio) y se solicita al banco una modificación del préstamo para que este último se quede como único propietario y único deudor. El banco estudiará si la persona que se queda asume sola la solvencia y los ingresos necesarios para afrontar la cuota, si el perfil no cumple los requisitos, la entidad rechazará quitar al otro titular.
- La subrogación por cambio de deudor: consiste en sustituir a la persona que sale de la hipoteca por un tercero nuevo (un familiar o una nueva pareja, por ejemplo) que entra a formar parte del préstamo en las mismas condiciones. Al igual que en el caso anterior, el banco debe aprobar la solvencia del nuevo entrante.
- La venta a un tercero: si ninguna de las dos partes puede o quiere asumir la hipoteca en solitario, la solución más limpia es vender la vivienda en el mercado. Con el dinero obtenido se cancela íntegramente la hipoteca pendiente en el banco y el resto del capital (si lo hay) se reparte según el porcentaje de propiedad de cada uno.
- La dación en pago o ejecución hipotecaria (caso extremo): si la relación se rompe, ninguno puede asumir el préstamo y no se consigue vender la vivienda, la situación se complica gravemente. Si se incurre en impagos, la deuda recaerá con la misma fuerza sobre ambos, afectando negativamente al historial crediticio de los dos.
Consejo Gibobs: antes de tomar cualquier decisión precipitada o firmar un acuerdo de separación de bienes, acude a tu banco o consulta con un bróker hipotecario para comprobar si la persona que se va a quedar la casa realmente pasa el filtro de riesgos de la entidad. Evita pactar de palabra que «uno se encarga de pagar la cuota», ya que ante el impago, el banco perseguirá legalmente a ambos por igual, aparezcáis o no en las escrituras de la casa.
¿Se puede añadir un titular a una hipoteca?
Sí, se puede añadir un nuevo titular a una hipoteca, pero al igual que ocurre cuando se quiere quitar a alguien, el banco tiene la última palabra. Para la entidad financiera, incorporar a un nuevo cotitular supone añadir una garantía adicional de cobro (dos sueldos responden en lugar de uno), por lo que en la gran mayoría de los casos el proceso suele ser más sencillo que una salida, siempre y cuando esa persona cumpla con los requisitos de solvencia que exige el banco.
Esta operación se suele realizar mediante una novación hipotecaria, que es el trámite legal para modificar las condiciones del préstamo original. El nuevo titular pasará a formar parte de las escrituras de la casa (adquiriendo un porcentaje de la propiedad mediante una compraventa de parte o una donación) y, simultáneamente, se subrogará en la deuda, convirtiéndose en responsable solidario del pago de la hipoteca ante el banco.
Esto significa que la entidad analizará sus ingresos, su estabilidad laboral y su historial en la CIRBE exactamente igual que si estuviera pidiendo la hipoteca desde cero.
Preguntas frecuentes sobre cambiar la hipoteca de dos titulares a uno
¿Cuánto tarda el banco en resolver una solicitud de cambio de titular de una hipoteca? El plazo habitual oscila entre dos y ocho semanas, según la entidad y la rapidez con la que se entregue la documentación de ingresos y solvencia del titular que permanece. Los bancos con procesos digitalizados suelen resolverlo antes que los que requieren revisión manual del expediente.
¿Es necesario firmar una nueva escritura de compraventa para cambiar el titular de la hipoteca? No siempre. Si solo se modifica quién figura como deudor del préstamo pero la propiedad ya pertenece a esa persona, basta con la novación hipotecaria ante notario. Si además cambia la titularidad de la vivienda, es necesaria una escritura de compraventa o de extinción de condominio, con sus propios costes notariales y fiscales.
¿Qué pasa con los seguros de vida o de hogar vinculados a la hipoteca cuando se elimina un titular? El seguro de vida asociado al titular saliente suele cancelarse o transferirse, ya que deja de tener sentido cubrir a alguien que ya no responde de la deuda. El seguro de hogar normalmente se mantiene sin cambios porque protege el inmueble, aunque conviene actualizar los datos del tomador ante la aseguradora.
¿Puede eliminarse un titular de la hipoteca sin el consentimiento del banco? No. El banco forma parte del contrato hipotecario y debe autorizar cualquier cambio en quiénes responden de la deuda. Sin su aprobación formal mediante novación, el titular saliente sigue siendo responsable legal del pago aunque haya dejado de figurar como propietario del inmueble.
¿Afecta el cambio de titular a las bonificaciones que tenía la hipoteca? Puede afectar. Las bonificaciones suelen estar condicionadas a productos vinculados, como seguros o nómina domiciliada de ambos titulares. Si el titular saliente aportaba alguno de esos requisitos, el banco puede revisar las condiciones y ajustar el tipo de interés al perfil del titular que permanece.
Rosa Montoya
Especialista en Operaciones Bancarias
Profesional del sector financiero especializada en la gestión operativa y las relaciones institucionales bancarias, con una trayectoria que incluye el asesoramiento patrimonial y el desarrollo de negocio en corporaciones tradicionales y compañías proptech.