Subrogación de hipoteca: qué es y cuándo interesa hacerla

Si firmaste tu hipoteca hace años o tienes un tipo variable que se ha encarecido, quizá te estés planteando cambiarla de banco para mejorar las condiciones. Ese proceso se conoce como subrogación de hipoteca. En este artículo te explicamos qué es, cuándo merece la pena, qué gastos puede tener y qué debes tener en cuenta antes de dar el paso.

¿Qué es la subrogación en una hipoteca?

La subrogación de hipoteca es el proceso por el que cambias tu préstamo hipotecario de un banco a otro para mejorar sus condiciones, por ejemplo el tipo de interés, el plazo o las vinculaciones.

Si lo prefieres puedes verlo en vídeo:

El motivo o la causa principal por la que se solicita una subrogación de hipoteca, y por tanto se cambia de banco es para modificar las condiciones pero otros motivos pueden ser eliminar algún tipo de vinculación o incluso modificar los plazos de amortización.

Existen 2 tipos de subrogación en una hipoteca. Subrogación por cambio de acreedor y subrogación por cambio de deudor.

• La más común es la subrogación por cambio de acreedor es la que permite el cambio de banco y por tanto de condiciones en la hipoteca.
• La subrogación por cambio de deudor sería aquella se da en la venta de inmuebles que tienen una hipoteca vigente siempre y cuando el banco acepte a los nuevos inquilinos.

¿Qué ventajas tiene subrogarse a una hipoteca?

Vamos a ver en detalle no solo cuáles son las principales ventajas de subrogarse a una hipoteca, sino algunas desventajas también.

• La principal ventaja que tiene subrogarse a una hipoteca es la posibilidad de cambiar o modificar las condiciones de tu préstamo. Lo que en su momento te parecieron las mejores condiciones posibles, puede que ahora ya no te convenzan tanto, y por tanto te estés planteando subrogar tu hipoteca, es decir, cambiar las condiciones de ese préstamo.
• También puedes eliminar algunas vinculaciones y te estarías ahorrando la comisión de apertura, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo también existen algunas desventajas, ya que subrogar una hipoteca tiene unos gastos asociados de gestoría, notaría y tasación. 

Es por eso que en gibobs recomendamos siempre ponerse en manos de profesionales y como nuestros analistas, con alta experiencia negociando con los bancos para así estar seguros de que firmas la mejor hipoteca para ti. 

¿Cuándo merece la pena subrogar una hipoteca?

Pero no siempre merece la pena cambiar la hipoteca de banco. Estos son los casos más habituales en los que sí compensa:

1. Tu tipo de interés está por encima del mercado. Si contrataste la hipoteca hace años con un interés alto, es muy probable que ahora encuentres mejores ofertas.
2. Quieres pasar de variable a fijo. Si el Euríbor sube y tu cuota mensual se dispara, puede ser buen momento para cambiar a una hipoteca fija y asegurar una cuota estable.
3. Buscas menos vinculaciones. Algunas hipotecas obligan a contratar varios productos. Cambiar de banco puede liberarte de estos gastos añadidos.
4. Tu banco no mejora tus condiciones. Si pides renegociar y tu entidad no cede, otra entidad puede estar dispuesta a hacerlo.

Necesitas ajustar plazo o cuota. Al subrogar, puedes renegociar el plazo, lo que te permite bajar la cuota mensual (alargando años) o pagar menos intereses (acortando plazo).

¿Quién puede subrogar una hipoteca? Requisitos

Ahora que ya sabes qué es la subrogación de hipoteca y los tipos que existen puede que te estés preguntando si tú puedes subrogar la tuya. 

¿Cuáles son los requisitos? o dicho de otra manera, ¿quién puede subrogar una hipoteca?

1. Buena situación laboral y financiera. Tu perfil debe ser solvente para que el nuevo banco acepte la operación.
2. El capital pendiente no supera el 80% del valor de la vivienda. Si todavía no has alcanzado ese 20% de amortización, no podrías subrogar.
3. Al menos 2 años de pagos acreditados. Antes de ese período, los bancos no suelen aceptar la subrogación.

En este artículo te contamos cómo puedes empezar a hacerlo con estos 4 consejos para cuidar de tu salud financiera desde ya, para que llegado ese momento tu perfil sea óptimo.

Gastos de subrogación de hipoteca: quién paga qué

A continuación te explicamos los principales gastos de subrogación. No todos aplican siempre, ya que la normativa actual (Ley 5/2019) limita las comisiones y reparte los gastos entre cliente y banco.

1. Comisión por subrogación

Es el principal coste para el cliente. La cobra el banco de origen por permitirte trasladar tu hipoteca a otra entidad. Sus límites legales son:

• Hipotecas a tipo variable (firmadas después de junio de 2019): máximo del 0,15% durante los primeros 3 años, o del 0,25% durante los primeros 5 años. Después de ese plazo, no se puede cobrar.
• Hipotecas a tipo fijo: compensación por riesgo de tipo de interés de hasta el 2% en los primeros 10 años y del 1,5% a partir de entonces.

2. Gastos notariales

La escritura de subrogación debe formalizarse ante notario. Los paga el nuevo banco, según la Ley 5/2019.

3. Gastos de gestoría

La gestoría tramita la documentación ante el Registro de la Propiedad. Los asume el banco receptor, no el cliente.

4. Gastos del Registro de la Propiedad

Se generan al inscribir la nueva hipoteca. También los asume la entidad receptora.

5. Tasación del inmueble

En la mayoría de los casos, el nuevo banco exigirá una tasación actualizada. Es el único gasto que asume el cliente, y suele costar entre 250 y 500 euros dependiendo del inmueble y la tasadora.

6. Cancelación de productos vinculados

Si tu hipoteca está vinculada a seguros de vida, de hogar o planes de pensiones obligatorios, puede que debas cancelar esos productos, lo que puede implicar gastos adicionales o pérdida de bonificaciones.

Ejemplo práctico de gastos de subrogación

Supongamos que tienes una hipoteca variable de 150.000 € contratada hace 6 años y encuentras otro banco que te ofrece un tipo más bajo.

• Capital pendiente: 120.000 €
• Oferta actual: Euríbor + 0,89% → Nueva oferta: Euríbor + 0,49%
• Comisión por subrogación (0,25%): 300 €
• Tasación: 350 €
• Total de gastos del cliente: ~650 €

Gracias al nuevo diferencial, reduces tu cuota mensual en unos 45 €, lo que supone un ahorro de más de 500 € al año. En poco más de un año habrías recuperado el coste de la operación.

¿Quién paga la tasación en una subrogación de hipoteca?

La tasación siempre la paga el cliente. ¿Por qué? El nuevo banco necesita un informe oficial emitido por una tasadora homologada por el Banco de España para verificar el valor real del inmueble. Ese valor es clave para calcular el préstamo y gestionar el riesgo de la operación.

La Ley 5/2019 dejó expresamente este gasto a cargo del deudor, al considerarlo un servicio necesario para evaluar la garantía del nuevo préstamo. Su coste oscila entre 200 y 450 euros.

¿Se puede cambiar la hipoteca de banco gratis?

En la práctica, gratis no suele ser. Casi siempre tendrás que pagar al menos la tasación.

No obstante, los bancos que quieren captar clientes suelen asumir casi todos los gastos: notaría, registro y gestoría. Incluso, en algunos casos, ofrecen promociones que cubren la tasación.

Lo que no se puede evitar es la comisión de subrogación si la tienes en tu contrato. Por eso, es importante calcular bien si el ahorro compensa ese coste.

¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar en una subrogación?

La Ley 5/2019 ha clarificado el reparto de gastos: en una subrogación de acreedor, el nuevo banco paga notaría, Registro de la Propiedad, gestoría e IAJD. Por tanto, no tienes que reclamarlos: el banco los asume desde el principio.

Los únicos gastos que asumes tú son la tasación y la posible comisión de subrogación.

¿Y si mi hipoteca original es anterior a junio de 2019?

Si tu hipoteca inicial se constituyó antes de esa fecha, podrías tener derecho a reclamar a tu antiguo banco la devolución de parte de los gastos de formalización que pagaste en su momento: la mitad de notaría y gestoría, y la totalidad de la tasación. No son gastos de la subrogación en sí, pero es un ahorro potencial que vale la pena revisar con un asesor.

¿Cuánto se tarda en hacer una subrogación?

Por lo general el proceso de subrogación puede tardar unos 40 días aproximadamente. Teniendo en cuenta que lo normal es consultar varias entidades antes de realizar la subrogación. Por eso en gibobs recomendamos ponerse en manos de profesionales, para evitar ir de banco en banco y agilizar este proceso.

Nuestros analistas, una vez estudiada la operación, enviarán a diferentes bancos esperando una respuesta. Finalmente, el cliente será quien decida con qué oferta se queda. Es en ese momento cuando el banco tendrá que enviar la documentación que se precise y contará con 15 días para contraofertar, si lo considera mejorando las condiciones a su todavía cliente. Si se diera el caso de que el cliente decide finalmente aceptar la contraoferta quedándose con el banco actual estaríamos hablando de una novación, es decir, un cambio en las condiciones pero sin cambiar de banco.

Consigue tu mejor hipoteca gracias a Gibobs

En gibobs.com sabemos que cambiar de banco no es una decisión fácil. Requiere tiempo, cálculos y capacidad de negociación. Por eso, te acompañamos en todo el proceso para que consigas la mejor hipoteca posible sin complicaciones.

Lo mejor: nuestro servicio es gratuito para ti. Cobramos de los bancos, nunca de los clientes. Eso significa que trabajamos pensando en tu ahorro, no en el beneficio de las entidades.

Fernando López

COO

Especialista en escalar negocios fintech mediante la transformación digital de la banca y la optimización de procesos. Estratega de conversión y de eficiencia operativa, asumiendo la dirección de operaciones en gibobs allbanks.