Subrogación de hipoteca: qué es y cuándo interesa hacerla

Ante la subida disparatada de los tipos de interés y sin previsión de que dejen de hacerlo son muchos los clientes que empiezan a plantearse un cambio de hipoteca, bien porque firmaron una hipoteca a tipo variable o porque buscan una mejora en sus condiciones. 

Pero todos sabemos que las hipotecas no son ‘apetecibles’ y que además suponen un proceso un poco tedioso y burocrático que desearíamos adelantar con un mando a distancia como si se tratase de una película, ¿verdad? 

Pero volviendo a la realidad, todos sabemos que eso es posible, por el contrario, lo que sí podemos hacer es entender bien qué es una subrogación y cuándo te interesaría hacerla. En este artículo resolvemos las dudas principales. ¿Me acompañas?

¿Qué es la subrogación en una hipoteca?

De manera sencilla podríamos decir que la subrogación en una hipoteca se da cuando se cambia de entidad financiera con la que tienes el préstamo hipotecario.

Si lo prefieres puedes verlo en vídeo:

El motivo o la causa principal por la que se solicita una subrogación de hipoteca, y por tanto se cambia de banco es para modificar las condiciones pero otros motivos pueden ser eliminar algún tipo de vinculación o incluso modificar los plazos de amortización.

Existen 2 tipos de subrogación en una hipoteca. Subrogación por cambio de acreedor y subrogación por cambio de deudor.

  • La más común es la subrogación por cambio de acreedor es la que permite el cambio de banco y por tanto de condiciones en la hipoteca.
  • La subrogación por cambio de deudor sería aquella se da en la venta de inmuebles que tienen una hipoteca vigente siempre y cuando el banco acepte a los nuevos inquilinos.

¿Qué ventajas tiene subrogarse a una hipoteca?

Vamos a ver en detalle no solo cuáles son las principales ventajas de subrogarse a una hipoteca, sino algunas desventajas también.

ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca

  • La principal ventaja que tiene subrogarse a una hipoteca es la posibilidad de cambiar o modificar las condiciones de tu préstamo. Lo que en su momento te parecieron las mejores condiciones posibles, puede que ahora ya no te convenzan tanto, y por tanto te estés planteando subrogar tu hipoteca, es decir, cambiar las condiciones de ese préstamo.
  • También puedes eliminar algunas vinculaciones y te estarías ahorrando la comisión de apertura, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo también existen algunas desventajas, ya que subrogar una hipoteca tiene unos gastos asociados de gestoría, notaría y tasación. 

Es por eso que en gibobs recomendamos siempre ponerse en manos de profesionales y como nuestros analistas, con alta experiencia negociando con los bancos para así estar seguros de que firmas la mejor hipoteca para ti. 

Además, desde la plataforma de gibobs, y con la nueva funcionalidad gratuita ‘Mis Préstamos’ todos los clientes pueden hacer un seguimiento de sus préstamos, lo cuál les permite estar al tanto siempre y saber que siguen teniendo las mejores condiciones posibles, obteniendo consejos en caso de detectarse que pudieran conseguir una mejoría. Solo así se puede tener plena tranquilidad.

¿Cuándo interesa subrogar una hipoteca?

Probablemente esta sea la pregunta que más se hacen aquellos usuarios que están pensando en cambiar de hipoteca, sobre todo para saber cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca y cuándo no.

“Actualmente podemos encontrar préstamos hipotecarios a tijo fijo competitivos”,  explica Fernando López, COO en gibobs allbanks. “Nuestra recomendación es estudiar la posibilidad de cambiar la hipoteca de un tipo a variable a un tipo fijo y evitar posibles subidas en la cuota de nuestra hipoteca, sobre todos aquellos clientes que tienen una hipoteca variable por encima de Euribor +0,89%”. añade.

¿Quién puede subrogar una hipoteca? Requisitos

Ahora que ya sabes qué es la subrogación de hipoteca y los tipos que existen puede que te estés preguntando si tú puedes subrogar la tuya. 

¿Cuáles son los requisitos? o dicho de otra manera, ¿quién puede subrogar una hipoteca?

Lo primero es contar con una buena situación laboral y financiera. En este artículo te contamos cómo puedes empezar a hacerlo con estos 4 consejos para cuidar de tu salud financiera desde ya, para que llegado ese momento tu perfil sea óptimo.

Otro de los requisitos es que el capital pendiente de pagar, no supere el 80% del valor de la vivienda. Por lo que si todavía no has alcanzado ese 20 % no podrías subrogar tu hipoteca.

Por último, que exista constancia de haber pagado la letra de la hipoteca durante al menos 2 años, por lo que antes de los 2 años de la firma de tu hipoteca tampoco podrías realizar una subrogación.

quién puede subrogar una hipoteca

¿Cuáles son los gastos de subrogar una hipoteca?

Bien, tienes claro que quieres subrogar tu hipoteca y que cumples los requisitos, ¿cuáles son los gastos de subrogar una hipoteca?

De manera general debes saber que la subrogación de hipoteca tiene unos gastos asociados:

  • Notaría. Estos gastos están Regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y estarían en torno a los 30 €.
  • Registro de la Propiedad. Ronda los 100 €.
  • Gestoría: Del mismo modo que los gastos derivados de la notaría, están regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y pueden alcanzar entre los 100 y los 300 €.

Dicho esto, con la nueva Ley 5/2019, estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria a la que traspasas la hipoteca. 

  • Tasación de vivienda. Sí, será obligatoria y por tanto necesaria si pretendes hacer una subrogación de hipoteca. Su coste ronda los 300-500 € y en este caso sí lo debe asumir el cliente.
  • Comisión de subrogación: Se trata de una comisión que se paga por el hecho de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Sin embargo está regulada por ley y si decides subrogar una hipoteca en los primeros 5 años de vigencia esta comisión es del 0.50 % y los años posteriores bajaría al 0,25 % siempre y cuando el cambio sea en hipotecas a tipo fijo. Si el tipo de interés de la hipoteca es variable, la comisión será del 0,25 % durante los 3 primeros años y descendería al 0,15 % los años posteriores.

¿Quién paga los gastos subrogación hipoteca?

quién paga la subrogación de hipoteca

Ya lo hemos adelantado anteriormente pero sí, según la Ley 5/2019 la nueva entidad bancaria será la que asuma los gastos de notaría, registro y gestoría.

El cliente, sí deberá asumir los gastos de la tasación y la comisión de subrogación, según el tipo de hipoteca, el importe de la misma y el año en el que se encuentre su préstamo en el momento de solicitar la subrogación. 

¿Cuánto se tarda en hacer una subrogación?

Por lo general el proceso de subrogación puede tardar unos 40 días aproximadamente. Teniendo en cuenta que lo normal es consultar varias entidades antes de realizar la subrogación. Por eso en gibobs recomendamos ponerse en manos de profesionales, para evitar ir de banco en banco y agilizar este proceso.

Nuestros analistas, una vez estudiada la operación, enviarán a diferentes bancos esperando una respuesta. Finalmente, el cliente será quien decida con qué oferta se queda. Es en ese momento cuando el banco tendrá que enviar la documentación que se precise y contará con 15 días para contraofertar, si lo considera mejorando las condiciones a su todavía cliente. Si se diera el caso de que el cliente decide finalmente aceptar la contraoferta quedándose con el banco actual estaríamos hablando de una novación, es decir, un cambio en las condiciones pero sin cambiar de banco.