Subrogación de hipoteca: qué es y cuándo interesa hacerla

Si firmaste tu hipoteca hace años o tienes un tipo variable que se ha encarecido, quizá te estés planteando cambiarla de banco para mejorar las condiciones. Ese proceso se conoce como subrogación de hipoteca. En este artículo te explicamos qué es, cuándo merece la pena, qué gastos puede tener y qué debes tener en cuenta antes de dar el paso.

¿Qué es la subrogación en una hipoteca?

La subrogación de hipoteca es el proceso por el que cambias tu préstamo hipotecario de un banco a otro para mejorar sus condiciones, por ejemplo el tipo de interés, el plazo o las vinculaciones.

Si lo prefieres puedes verlo en vídeo:

El motivo o la causa principal por la que se solicita una subrogación de hipoteca, y por tanto se cambia de banco es para modificar las condiciones pero otros motivos pueden ser eliminar algún tipo de vinculación o incluso modificar los plazos de amortización.

Existen 2 tipos de subrogación en una hipoteca. Subrogación por cambio de acreedor y subrogación por cambio de deudor.

• La más común es la subrogación por cambio de acreedor es la que permite el cambio de banco y por tanto de condiciones en la hipoteca.
• La subrogación por cambio de deudor sería aquella se da en la venta de inmuebles que tienen una hipoteca vigente siempre y cuando el banco acepte a los nuevos inquilinos.

¿Qué ventajas tiene subrogarse a una hipoteca?

Vamos a ver en detalle no solo cuáles son las principales ventajas de subrogarse a una hipoteca, sino algunas desventajas también.

• La principal ventaja que tiene subrogarse a una hipoteca es la posibilidad de cambiar o modificar las condiciones de tu préstamo. Lo que en su momento te parecieron las mejores condiciones posibles, puede que ahora ya no te convenzan tanto, y por tanto te estés planteando subrogar tu hipoteca, es decir, cambiar las condiciones de ese préstamo.
• También puedes eliminar algunas vinculaciones y te estarías ahorrando la comisión de apertura, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo también existen algunas desventajas, ya que subrogar una hipoteca tiene unos gastos asociados de gestoría, notaría y tasación. 

Es por eso que en gibobs recomendamos siempre ponerse en manos de profesionales y como nuestros analistas, con alta experiencia negociando con los bancos para así estar seguros de que firmas la mejor hipoteca para ti. 

¿Cuándo merece la pena subrogar una hipoteca?

Pero no siempre merece la pena cambiar la hipoteca de banco. Estos son los casos más habituales en los que sí compensa:

1. Tu tipo de interés está por encima del mercado. Si contrataste la hipoteca hace años con un interés alto, es muy probable que ahora encuentres mejores ofertas.
2. Quieres pasar de variable a fijo. Si el Euríbor sube y tu cuota mensual se dispara, puede ser buen momento para cambiar a una hipoteca fija y asegurar una cuota estable.
3. Buscas menos vinculaciones. Algunas hipotecas obligan a contratar varios productos. Cambiar de banco puede liberarte de estos gastos añadidos.
4. Tu banco no mejora tus condiciones. Si pides renegociar y tu entidad no cede, otra entidad puede estar dispuesta a hacerlo.

Necesitas ajustar plazo o cuota. Al subrogar, puedes renegociar el plazo, lo que te permite bajar la cuota mensual (alargando años) o pagar menos intereses (acortando plazo).

Situación	¿Merece la pena cambiar de banco?
Tipo de interés más alto que el mercado	Sí, puedes ahorrar en intereses
Hipoteca variable con Euríbor alto	Sí, pasar a fijo te dará estabilidad
Muchas vinculaciones y comisiones	Sí, puedes reducir gastos asociados
Banco actual no mejora condiciones	Sí, otra entidad puede ofrecer mejores opciones
Queda poco plazo (menos de 5 años)	Normalmente no, el ahorro no compensa los costes

¿Quién puede subrogar una hipoteca? Requisitos

Ahora que ya sabes qué es la subrogación de hipoteca y los tipos que existen puede que te estés preguntando si tú puedes subrogar la tuya. 

¿Cuáles son los requisitos? o dicho de otra manera, ¿quién puede subrogar una hipoteca?

Lo primero es contar con una buena situación laboral y financiera. En este artículo te contamos cómo puedes empezar a hacerlo con estos 4 consejos para cuidar de tu salud financiera desde ya, para que llegado ese momento tu perfil sea óptimo.

Otro de los requisitos es que el capital pendiente de pagar, no supere el 80% del valor de la vivienda. Por lo que si todavía no has alcanzado ese 20 % no podrías subrogar tu hipoteca.

Por último, que exista constancia de haber pagado la letra de la hipoteca durante al menos 2 años, por lo que antes de los 2 años de la firma de tu hipoteca tampoco podrías realizar una subrogación.

¿Cuáles son los gastos de subrogar una hipoteca?

Bien, tienes claro que quieres subrogar tu hipoteca y que cumples los requisitos, ¿cuáles son los gastos de subrogar una hipoteca?

De manera general debes saber que la subrogación de hipoteca tiene unos gastos asociados:

• Notaría. Estos gastos están Regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y estarían en torno a los 30 €.
• Registro de la Propiedad. Ronda los 100 €.
• Gestoría: Del mismo modo que los gastos derivados de la notaría, están regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y pueden alcanzar entre los 100 y los 300 €.

Dicho esto, con la nueva Ley 5/2019, estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria a la que traspasas la hipoteca. 

• Tasación de vivienda. Sí, será obligatoria y por tanto necesaria si pretendes hacer una subrogación de hipoteca. Su coste ronda los 300-500 € y en este caso sí lo debe asumir el cliente.

Comisión de subrogación: Se trata de una comisión que se paga por el hecho de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Sin embargo está regulada por ley y si decides subrogar una hipoteca en los primeros 5 años de vigencia esta comisión es del 0.50 % y los años posteriores bajaría al 0,25 % siempre y cuando el cambio sea en hipotecas a tipo fijo. Si el tipo de interés de la hipoteca es variable, la comisión será del 0,25 % durante los 3 primeros años y descendería al 0,15 % los años posteriores.

¿Se puede cambiar la hipoteca de banco gratis?

En la práctica, gratis no suele ser. Casi siempre tendrás que pagar al menos la tasación.

No obstante, los bancos que quieren captar clientes suelen asumir casi todos los gastos: notaría, registro y gestoría. Incluso, en algunos casos, ofrecen promociones que cubren la tasación.

Lo que no se puede evitar es la comisión de subrogación si la tienes en tu contrato. Por eso, es importante calcular bien si el ahorro compensa ese coste.

¿Cuánto se tarda en hacer una subrogación?

Por lo general el proceso de subrogación puede tardar unos 40 días aproximadamente. Teniendo en cuenta que lo normal es consultar varias entidades antes de realizar la subrogación. Por eso en gibobs recomendamos ponerse en manos de profesionales, para evitar ir de banco en banco y agilizar este proceso.

Nuestros analistas, una vez estudiada la operación, enviarán a diferentes bancos esperando una respuesta. Finalmente, el cliente será quien decida con qué oferta se queda. Es en ese momento cuando el banco tendrá que enviar la documentación que se precise y contará con 15 días para contraofertar, si lo considera mejorando las condiciones a su todavía cliente. Si se diera el caso de que el cliente decide finalmente aceptar la contraoferta quedándose con el banco actual estaríamos hablando de una novación, es decir, un cambio en las condiciones pero sin cambiar de banco.

Consigue tu mejor hipoteca gracias a Gibobs

En gibobs.com sabemos que cambiar de banco no es una decisión fácil. Requiere tiempo, cálculos y capacidad de negociación. Por eso, te acompañamos en todo el proceso para que consigas la mejor hipoteca posible sin complicaciones.

Lo mejor: nuestro servicio es gratuito para ti. Cobramos de los bancos, nunca de los clientes. Eso significa que trabajamos pensando en tu ahorro, no en el beneficio de las entidades.