¿Usar un simulador de hipoteca para calcular una hipoteca fija?

Un simulador de hipoteca es una herramienta que te resultará muy útil si estás pensando en comprar una casa y necesitas un crédito para financiar la operación. ¿El motivo? Gracias a él, teniendo en cuenta tus ingresos, podrás averiguar cuánto dinero pagarás en cada cuota y cuántos años necesitarás para amortizar el préstamo.

En la mayoría de los casos, estas soluciones digitales se utilizan para averiguar el importe de préstamos hipotecarios con un tipo de interés variable. Ahora bien, hay factores que hacen fluctuar el valor de las cuotas. El mejor ejemplo nos lo ofrece el Euríbor, que ahora mismo se encuentra al alza. En este contexto, ¿es posible usar un simulador para calcular una hipoteca fija? La respuesta es que sí, como te explicaremos a continuación.

Simulador de hipoteca

Vamos a empezar explicando este concepto. En concreto, un simulador de hipoteca, también conocido como calculadora de amortización, es una herramienta de cálculo financiero. Su propósito es realizar una estimación de la cuota mensual que tendrás que abonar una vez que contrates el crédito con un banco.

Sin embargo, esta no es la única información que proporciona. A través de un simulador de este tipo es posible averiguar:

• El número mínimo y máximo de años que la entidad bancaria nos da para amortizar la hipoteca.
• El importe de la cuota según los años de vigencia del préstamo.
• La cantidad máxima que el banco está dispuesto a concederte para la adquisición de la casa.
• El tipo de interés aplicable según tu perfil como comprador.

Cabe puntualizar que los datos aportados por el simulador son una estimación, no una oferta formal. Esta no te será realizada hasta que no hayas reservado la vivienda, lleven a cabo un estudio de riesgo pormenorizado y se inicien los trámites burocráticos asociados, pero de todo esto se encargarán nuestros asesores expertos, ya que ellos serán quienes negocien por ti con los bancos con el objetivo de conseguirte las mejores condiciones del mercado para tu hipoteca y además no te costará nada.

En este sentido, el simulador también puede contemplar las comisiones, los impuestos y los gastos de gestoría y notaría, aunque no es lo más habitual.

Calcular una hipoteca fija

Un simulador de hipoteca fija funciona igual que uno de hipoteca variable. Solo hay dos diferencias. La primera de ellas se encuentra en la Tasa Anual Equivalente (TAE), que se mantiene igual durante toda la vida del préstamo. La otra está en el Tipo de Interés Nominal (TIN), que sustituye al Euríbor de las hipotecas variables y que también es fijo.

Eso sí, el TIN se puede bonificar. Al menos, parte de él. Cada banco impone sus propias condiciones, pero generalmente es necesario abrir una cuenta corriente y domiciliar en ella la nómina, contratar el seguro de vida y de hogar con una compañía asociada o usar determinadas tarjetas de crédito o débito.

Dicho esto, para obtener el resultado de un simulador de hipoteca fija, necesitarás aportar los siguientes datos:

• Clase de vivienda. Es decir, si estás interesado en comprar una casa de segunda mano o una de obra nueva.
• Tipo de residencia. No es lo mismo que quieras la casa para emplearla como primera vivienda que para realizar una inversión o disfrutarla como segunda residencia.
• Valor de la vivienda. Necesitarás especificar el precio pactado con el vendedor o el que has negociado con la inmobiliaria.
• Dinero que necesitas. Ninguna entidad financiera te ofrecerá más del 80 % del valor del inmueble (en caso de que sea tu primera residencia) o del 60 % (si va a ser tu segunda casa o la pretendes utilizar como inversión).
• Plazo de amortización. La cifra mínima es, por lo general, de 10 años y la máxima 40 años. No obstante, te adelantamos que los bancos no suelen arriesgarse a conceder préstamos cuya fecha de amortización definitiva supere la edad de jubilación del interesado.
• Ubicación de la vivienda. La ciudad o comunidad autónoma en la que está la casa puede marcar los gastos de la operación y su fiscalidad.
• Número de titulares. De forma habitual, las entidades bancarias permiten compartir la hipoteca entre dos personas como máximo.
• Volumen de ingresos. Deberás especificar lo que ganas al mes o al año. En caso de que adquieras la casa junto a tu pareja, será necesario que indiques la suma de ambos sueldos.

Una vez realizado este proceso, obtendrás una estimación del precio que, mensualmente, pagarás por tu hipoteca fija. Eso sí, para averiguar la cifra exacta, tendrás que dirigirte a un banco o a una gestoría profesional que se encarga de llevar a cabo el proceso.

¿Por qué conviene una hipoteca fija?

Hoy en día, contratar una hipoteca fija podría ser una decisión inteligente si quieres beneficiarte de todo esto:

• Mayor seguridad. Vivimos un momento en el que la inflación está disparada y el Banco Central Europeo (BCE), con el propósito de combatirla, ha tomado la decisión de subir los tipos de interés. Una medida que, teniendo en cuenta la situación geopolítica actual y la crisis energética, no cambiará en los próximos años. Con una hipoteca fija pagarás siempre lo mismo sin preocuparte por estos aspectos.
• Permiten planificar mejor tu presupuesto. Al pagar siempre lo mismo, podrás organizar el dinero del que dispones mes a mes de forma mucho más sencilla. Esto te ayudará a saber si puedes afrontar un determinado gasto sin miedo a que una subida de los tipos de interés te eche la soga al cuello económicamente.
• Condiciones favorables. Tras la crisis del mercado hipotecario de 2008, los bancos se muestran bastante recelosos a la hora de conceder hipotecas variables a determinados compradores. Esto les ha llevado a ofrecer condiciones más interesantes en este tipo de productos financieros, asociados a menor riesgo de impago.

Factores para comprar hipotecas

Puede que, a estas alturas, estés decidido a contratar una hipoteca a tipo fijo. Sin embargo, hay una serie de factores que debes tener en cuenta. El primero de ellos es el tipo de interés, que siempre será más elevado que el euríbor en el momento de formalizar el préstamo. Luego puede que resulte más bajo, pero un primer momento va a ser así.

Otro factor a tener en consideración es el plazo de amortización. Cuanto más largo sea, más riesgo de impago interpretará el banco y, por lo tanto, mayor tipo de interés aplicará. Tampoco nos podemos olvidar de las comisiones de apertura, cancelación, subrogación y amortización total o parcial, así como de los productos vinculados (seguros, tarjetas de crédito, planes de pensiones…). Todos estos aspectos han de tener un peso importante en tu decisión.

Hipoteca fija vs. hipoteca variable

Sobre el papel, las hipotecas fijas son, actualmente, productos financieros mucho más interesantes para comprar una vivienda que las hipotecas variables. No obstante, esta es una aseveración que debemos realizar con mucho cuidado.

Es cierto que las hipotecas a tipo fijo ofrecen muchas ventajas en términos de estabilidad y seguridad respecto a las variables, pero aplican tipos de interés que, de entrada, son bastante más altos. No descartamos que, en un futuro, parezcan bajos si el euríbor se dispara, aunque tampoco es posible asegurar que eso sucederá.

Por lo tanto, cada tipo de hipoteca está pensado para un comprador diferente:

• Hipotecas fijas. Son los productos recomendados para ti si valoras la estabilidad de saber que siempre pagarás lo mismo sin preocuparte del euríbor u otros indicadores.
• Hipotecas variables. Te vendrán mejor si tienes un trabajo estable y prefieres pagar poco durante los primeros años de vida del préstamo. El dinero que ahorres lo aprovecharás para amortizarlo. Este es un modo muy recomendable de compensar las subidas del euríbor.

Un apunte: los bancos no revisan las hipotecas fijas, ya que el interés aplicable siempre es el mismo. Sin embargo, sí que lo hacen sobre las variables. Generalmente, dos veces al año. Si el euríbor ha subido entre una revisión y otra, se aplicará cuando llegue el momento.

Si te interesa saber más sobre esto te invitamos a leer este artículo donde hablamos en detalle de las hipotecas fijas vs hipoteca variable y cuál te conviene más.

Gastos asociados a la adquisición de viviendas

Hazte a la idea de que, sin importar si optas por una hipoteca fija o variable, tendrás que sumar entre un 10 % y un 15 % al precio definitivo de adquisición. Ese suele ser el valor asociado a los gastos de compra. A continuación, te ofrecemos un desglose pormenorizado:

• IVA. Solo aplicable en caso de que compres una vivienda nueva o una procedente de un proyecto de gran rehabilitación. Supone un 10 % de su valor.
• ITP. El impuesto de transmisiones patrimoniales solo se aplica en las operaciones de compraventa de inmuebles de segunda mano. Su importe, que oscila entre el 3,5 % y el 8 %, depende de la comunidad autónoma en la que se sitúe la casa.
• Notaría. El notario te cobrará entre un 0,2 % y un 0,5 % del valor del inmueble en concepto de honorarios. Sus aranceles están regulados por ley dentro de esos márgenes.
• Registro de la propiedad. Supone otro incremento de entre el 0,1 % y el 0,25 %.
• Gestoría. Cada una tiene libertad para imponer sus tarifas, pero el precio medio que suelen cobrar es de 300 euros.
• Inmobiliarias e intermediarios. Adquirir una casa a través de una inmobiliaria te supondrá el pago de entre un 3 % y un 5 % adicional en concepto de comisión por sus servicios.

En definitiva, comprar una vivienda es, probablemente, la mayor inversión que harás en tu vida, por lo que conviene que planifiques tu economía de la mejor manera posible. Para ello, pocas herramientas encontrarás más útiles que nuestro simulador de hipoteca. ¿A qué esperas para usarlo?