Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona

¿Estás jubilado y tienes una casa de propiedad? Pues ahora podrías estar recibiendo dinero cada mes por vivir en tu casa. Hablamos de un tipo de hipotecas un poco extrañas y desconocidas, pero que podrían ser la solución que estás buscando para complementar tu pensión.

En gibobs.com queremos explicarte qué es una hipoteca inversa y cómo funciona, para que conozcas todos sus beneficios, pero también los riesgos a los que te enfrentarás. ¡Sigue leyendo para descubrirlo!

¿Qué es y cómo funciona la hipoteca inversa?

Lo primero que queremos explicarte es en que consiste una hipoteca inversa. Tal y como explica su nombre, esta operación es un préstamo que funciona al revés de las hipotecas de toda la vida. En vez de pedir dinero prestado para comprar una casa, lo que haces es hipotecar tu domicilio para que una entidad te pague un dinero poco a poco o te lo abone de golpe.

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que permite a los mayores de 65 años obtener un abono mensual que complementará sus ingresos, durante un tiempo determinado (hipoteca inversa simple). La garantía que se solicita es la vivienda y hay ocasiones en las que se reciben estos pagos durante toda la vida (hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas).

¿Cómo obtener liquidez sin vender tu vivienda?

Esta es la base de la hipoteca inversa. Y es que este producto financiero permite obtener liquidez sin necesidad de vender la casa ni renunciar a vivir en ella. A diferencia de una hipoteca convencional, en la hipoteca inversa:

• No pagas al banco, sino que el banco te paga a ti.
• El valor de la vivienda se convierte en dinero líquido, mientras el propietario mantiene el uso de la vivienda hasta su fallecimiento o hasta que decida venderla.

¿Cómo se recibe el dinero?

El capital puede recibirse de diferentes formas:

• Pagos mensuales periódicos
• Un pago único
• Combinación de ambas modalidades

¿Cómo se gestiona la deuda?

En la hipoteca inversa, el propietario no amortiza la deuda en vida. Tanto el capital recibido como los intereses se acumulan, por lo que la deuda crece con el tiempo. La vivienda queda hipotecada como garantía del préstamo, pero el titular conserva el derecho de uso y disfrute mientras viva.

Las cantidades mensuales que se reciben a través de la hipoteca inversa no están sujetas a tributación sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Además, esta cantidad mensual que recibirás del banco, puede ser completamente adicional a otros ingresos que recibas, como por ejemplo la pensión. El préstamo podría cancelarse anticipadamente mientras estás en vida, si lo desearas, para no dejar a tus herederos con la deuda.

¿Cuándo se cancela la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa se cancela cuando:

• El propietario fallece
• O bien cuando se vende la vivienda

En ese momento, los herederos pueden:

• Pagar la deuda y quedarse con la propiedad
• Vender la vivienda para saldar la deuda y quedarse con la diferencia, si la hubiera.

¿Cuánto te da el banco por una hipoteca inversa?

La cantidad de dinero que puedes recibir no es fija, sino que depende de tres factores principales:

1. El valor de tasación de la vivienda: Cuanto más cara sea la casa, mayor será el préstamo.
2. La edad del titular: A mayor edad, el banco suele ofrecer un porcentaje más alto del valor de la vivienda, ya que la esperanza de vida es menor y el cálculo de intereses es más previsible.
3. La modalidad de cobro: Si eliges una renta mensual de por vida, la cantidad mensual dependerá de cuánto tiempo estime el banco que se va a percibir dicha renta.

Para conocer una cifra exacta, lo ideal es utilizar un simulador hipoteca inversa, que permite introducir estos datos y obtener una estimación del capital disponible para tu caso concreto.

Requisitos de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa está destinada a personas con un perfil muy particular y eso hace que no sea una solicitud demasiado común o incluso una opción conocida. Estos son los requisitos de hipoteca inversa que deberás cumplir para poder acceder a este tipo de préstamo:

• Tener una vivienda en propiedad. Puede ser una casa, un piso, tu vivienda habitual o tu segunda residencia. Eso sí, solamente podrás hipotecar tu vivienda si está completamente libre de cargas, es decir, que ya hayas terminado de pagar tu hipoteca.
• Como hemos dicho, si tienes 65 años o más, podrás acceder a este tipo de hipotecas, aunque muchos bancos solamente las dan a mayores de 70 años. 
• Otro ejemplo de hipoteca inversa es la que se concede a las personas mayores de 65 años con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Si tienes una dependencia severa, no importa la edad que tengas.

Ejemplo de una hipoteca inversa

¿Cuánto dinero se puede percibir con la hipoteca inversa y cómo se regula? La cantidad de dinero que la entidad financiera presta a través de la hipoteca inversa, depende de varios factores, vamos a verlo con un ejemplo:

Valor de la vivienda

Cuanto más elevado sea el valor de la vivienda, más grande será el valor de la hipoteca inversa, al igual que ocurre con todas las hipotecas. Las cantidades que se obtienen oscilan en torno a la tercera parte del valor de tasación de la vivienda. Recuerda que una hipoteca normal puede llegar hasta el 80% del valor de tasación del inmueble.

Edad de la persona que lo solicita

Cuanto más mayor sea la persona que solicita la hipoteca, más elevadas serán las cuotas, ya que se considera que el periodo para la finalización de la hipoteca es menor.

Esperanza de vida del titular

Si se solicita una renta periódica, en vez de un pago único, se deberá tener en cuenta la esperanza de vida del titular y los beneficiarios de la vivienda. Esto, en la práctica, hace que la cantidad a recibir esté relacionada con el género, ya que en España la esperanza de vida de las mujeres supera en 4,4 años a la de los hombres.

Es importante tener en cuenta, no obstante, que los intereses de la hipoteca inversa son mucho más elevados que los de las hipotecas tradicionales. Los intereses de estas rondan el 6%, que es el doble de las hipotecas para compra de vivienda de tipo fijo. Eso significa que la cantidad que deberán devolver los herederos de la hipoteca inversa se eleva mucho, si el hipotecado vive muchos años.

¿Qué es lo malo de la hipoteca inversa? Desventajas principales

Aunque parece una solución ideal, es fundamental conocer «la letra pequeña» y los puntos negativos:

• Los intereses se acumulan: Al no pagar cuotas mensuales, los intereses se van sumando al capital prestado mes a mes (interés compuesto). Esto hace que la deuda crezca exponencialmente con el tiempo.
• Carga para los herederos: Tras el fallecimiento, los herederos tienen un plazo (normalmente 9 o 12 meses) para devolver el dinero. Si no tienen el capital, se verán obligados a vender la casa o a contratar una nueva hipoteca para pagar la deuda.
• Costes de constitución: Al igual que una hipoteca normal, conlleva gastos de tasación, notaría y registro, además de posibles comisiones de apertura.
• Reducción del valor de la herencia: Si el titular vive muchos años, es posible que la deuda final iguale o supere el valor de la vivienda, dejando a los herederos sin patrimonio neto sobre el inmueble.

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Ahora que ya sabes qué es y cómo funciona una hipoteca inversa, deberás pensar muy bien si es la opción más recomendable en tu caso. Si necesitas asesoramiento personalizado, en gibobs.com podemos ayudarte gratis a encontrar la mejor hipoteca para ti, así que no dudes en registrarte en nuestra plataforma.

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