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Cómo cambiar hipoteca de dos titulares a uno
¿Te has preguntado si es posible quedarte con una hipoteca solo a tu nombre tras una ruptura, separación o por una simple reorganización financiera? Cambiar una hipoteca de dos titulares a uno es un trámite habitual, pero tienes que conocer los pasos legales, bancarios y costes que implica el proceso.
En este artículo de Gibobs.com te contamos todo lo que necesitas saber para tomar la mejor decisión. Y recuerda: ir acompañado de expertos siempre es una buena opción.
Cambiar hipoteca de dos titulares a uno: paso a paso
El proceso de pasar una hipoteca de dos titulares a uno se conoce como novación hipotecaria. Es un procedimiento que requiere el visto bueno del banco, ya que este pierde a uno de los responsables del pago de la deuda.
Estos son los pasos más comunes:
- Acuerdo entre titulares: ambas partes deben estar de acuerdo en que uno de los dos dejará de ser titular de la hipoteca y, normalmente, también de la propiedad.
- Estudio de solvencia: el banco revisará si la persona que se queda puede asumir el préstamo por sí sola.
- Negociación con el banco: se presenta una solicitud formal de novación. El banco puede aceptar, rechazar o proponer nuevas condiciones.
- Firma ante notario: si se aprueba, se firma la novación hipotecaria. En algunos casos también se modifica el porcentaje de propiedad en el Registro.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: imprescindible para que el cambio tenga efectos legales.
¿Cuánto cuesta cambiar el titular de una hipoteca?
Este trámite conlleva una serie de gastos que debes tener en cuenta:
- Comisión por novación: del 0% al 1% del capital pendiente, según lo pactado en la hipoteca original.
- Notaría: entre 300 € y 600 €, según el importe y la complejidad.
- Registro de la Propiedad: entre 100 € y 300 €.
- Gestoría: entre 150 € y 400 € (totalmente recomendable).
- Tasación nueva: entre 250 € y 500 €, solo si el banco la pide.
Plusvalía municipal o IRPF: solo si también se transmite la parte de la propiedad.
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Comisión de novación | 0% – 1% del capital pendiente |
| Notaría | 300€ – 600€ |
| Registro de la Propiedad | 100€ – 300€ |
| Gestoría (opcional) | 150€ – 400€ |
| Nueva tasación (si aplica) | 250€ – 500€ |
| Otros impuestos (IRPF / Plusvalía) | Solo si hay transmisión de propiedad |
Ejemplo: caso práctico
Marta y Juan compraron un piso juntos con una hipoteca de 180.000 €. Tras separarse, acuerdan que Marta se queda con el piso y la hipoteca. El banco analiza la solvencia de Marta y acepta la novación. Se pacta una comisión del 0,5% (900 €) y los gastos de notaría, registro y gestoría ascienden a unos 1.000 € más.
En total, Marta paga aproximadamente 1.900 € para quedarse como única titular. Juan queda liberado legal y financieramente.
Errores comunes al quitar un titular de una hipoteca
Dado que es un proceso con pasos legales, financieros y registrales, es fácil cometer errores que pueden costar tiempo y dinero. Estos son los más frecuentes:
1. Creer que basta con cambiar el nombre en el Registro de la Propiedad
Actualizar la titularidad de la vivienda en el Registro no elimina al otro titular de la hipoteca. El contrato hipotecario es independiente de la escritura de propiedad. Si no se firma una novación con el banco, el titular saliente seguirá siendo responsable de la deuda.
2. No contar con la autorización del banco
El banco debe aprobar la operación tras evaluar el perfil financiero del titular que se queda. Intentar formalizarlo sin su visto bueno deja el proceso incompleto y sin validez legal.
3. No calcular todos los costes asociados
Muchos propietarios olvidan incluir tasación, comisión de novación o impuestos derivados del cambio de titularidad. Esto genera sobrecostes inesperados que pueden afectar a la viabilidad de la operación.
4. No pactar claramente la compensación económica
Si el cambio implica comprar la parte del otro titular, es esencial establecer por escrito el importe, la forma de pago y el momento de entrega. Un acuerdo verbal puede derivar en conflictos.
5. No exigir un documento de liberación al titular saliente
Aunque la novación esté aprobada, es importante que el banco entregue un documento que acredite expresamente que el titular saliente queda liberado de toda responsabilidad. Sin él, podría seguir apareciendo como deudor en ficheros financieros.
¿Qué pasa si el banco no acepta el cambio?
El banco no está obligado a aceptar la novación. La razón más habitual es la insuficiente solvencia económica del titular que se queda. Si concluye que esa persona no puede asumir el préstamo sola, no autorizará la operación.
En ese caso, hay varias alternativas:
- Buscar un nuevo cotitular o avalista: incorporar a otra persona que aporte ingresos y actúe como garantía puede convencer al banco.
- Subrogación a otra entidad: si el banco original no acepta, se puede trasladar la hipoteca a otro banco que sí esté dispuesto a asumir al titular único.
Cancelar y contratar una nueva: cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva a nombre de un solo titular. Suele tener mayor coste, pero permite una reestructuración total.
En Gibobs te ayudamos con tu hipoteca
En Gibobs.com analizamos tu situación, hablamos con tu banco y te acompañamos en cada fase del proceso para que cambiar de dos titulares a uno sea sencillo, transparente y seguro. Nuestro asesoramiento es completamente gratuito.
Si estás pensando en quedarte con la vivienda o necesitas salir de una hipoteca compartida, contacta con nosotros y tomamos la mejor decisión juntos.
Rosa Montoya
Especialista en Operaciones Bancarias
Profesional del sector financiero especializada en la gestión operativa y las relaciones institucionales bancarias, con una trayectoria que incluye el asesoramiento patrimonial y el desarrollo de negocio en corporaciones tradicionales y compañías proptech.