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¿Se puede poner una casa a nombre de dos personas y que solo una tenga la hipoteca?
Actualizado: octubre de 2026
Sí, una casa puede estar a nombre de dos personas y la hipoteca a nombre de una sola. Ser propietario y ser deudor del banco son cosas distintas: los dos pueden figurar en la escritura y solo uno firmar el préstamo.
Pero hay un detalle que casi nadie cuenta: el otro propietario también tiene que firmar en el notario, porque el banco necesita toda la casa como garantía y no puede hipotecar la mitad de alguien sin su consentimiento. Esa persona no debe el dinero, pero si el préstamo no se paga, puede perder su parte de la casa. Te lo explicamos con ejemplos, y también qué hacer si solo uno paga.
Propietario, deudor e hipotecante: quién es quién
Cuando compráis una casa entre dos con hipoteca, en el notario se firman dos cosas a la vez: la compraventa (quién es dueño) y el préstamo hipotecario (quién debe el dinero y con qué garantía). No tienen por qué coincidir:
- Propietarios: los que aparecen en la escritura de compraventa. Si no se dice nada, se entiende que cada uno tiene el 50 %, pero podéis poner otro reparto.
- Deudor (titular del préstamo): el que firma el préstamo y responde con todos sus bienes y su sueldo si no se paga.
- Hipotecante no deudor: el propietario que no firma el préstamo pero pone su parte de la casa como garantía. No debe nada al banco, pero su mitad responde de la deuda del otro.
Un ejemplo
Marta y Juan compran un piso de 250.000 € al 50 %. El banco aprueba la hipoteca solo con los ingresos de Juan, así que Juan es el único deudor. Marta firma también la hipoteca, pero como hipotecante no deudora de su mitad.
| Juan | Marta | |
|---|---|---|
| ¿Es dueño? | Sí, del 50 % | Sí, del 50 % |
| ¿Debe el préstamo? | Sí, todo | No |
| ¿Firma en el notario? | Compraventa y préstamo | Compraventa e hipoteca sobre su mitad |
| ¿Aparece en la CIRBE por esta deuda? | Sí, como deudor | No como deudora (puede figurar como garante, riesgo indirecto) |
| Si no se paga | Responde con la casa y con el resto de sus bienes | Puede perder su mitad de la casa, pero el banco no puede ir contra su sueldo ni sus otros bienes |
Como Marta pone su parte en garantía, la ley de crédito inmobiliario también la protege: el banco y el notario tienen que informarle de lo que está firmando.
Lo mismo vale para un terreno o cualquier inmueble, y para dos personas que no son pareja (hermanos, amigos, padres e hijos). Si estáis casados, antes mira tu régimen económico: en gananciales las reglas cambian, y lo explicamos en cómo poner la escritura a nombre de un solo cónyuge.
Dos propietarios y solo uno paga la hipoteca: qué pasa entre vosotros
Es la duda más habitual. Ante el banco está claro (paga el deudor), pero entre vosotros hay un desequilibrio: si Juan paga toda la hipoteca y la casa es al 50 %, en la práctica está pagando también la mitad de Marta. Hay tres formas de ordenarlo:
- Ajustar los porcentajes de propiedad a lo que pone cada uno. Si Marta paga la entrada y Juan la hipoteca, quizá lo justo no sea el 50/50. Lo vemos en hipoteca con dos titulares y distinto porcentaje.
- Firmar un documento entre vosotros (mejor ante notario) que diga quién paga qué y cómo se compensará si vendéis o os separáis. Por ejemplo, que lo que Juan pague de más se le devuelva al vender.
- Asumirlo como un regalo. Es posible, pero ojo: si pagas la parte de otra persona sin ningún acuerdo, Hacienda podría verlo como una donación. Si son cantidades importantes, consulta con un asesor fiscal.
Lo que no cambia: los gastos de la casa (IBI, comunidad, derramas, reparaciones) se reparten según el porcentaje de cada uno, y cualquiera de los dos puede exigir al otro que pague su parte de la conservación.
¿Y si os separáis o uno quiere salir?
La ley dice que nadie está obligado a seguir en copropiedad: cualquiera puede pedir que se divida en cualquier momento. Como una casa no se puede partir, las salidas son que uno compre la parte del otro (extinción de condominio) o vender y repartir. Si uno se queda la casa, el banco tendrá que aceptar los cambios en la hipoteca. Lo explicamos en cómo dividir la hipoteca en pareja.
Ventajas, inconvenientes y alternativas
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Los dos son dueños aunque solo uno tenga ingresos suficientes para la hipoteca | El banco solo cuenta un sueldo: prestará menos o pedirá más garantías |
| El que no es deudor no figura como deudor en la CIRBE (como mucho, como garante) y le queda más margen para pedir otros préstamos | El hipotecante no deudor puede perder su parte si el otro deja de pagar |
| Su sueldo y sus otros bienes no responden de la deuda | Si paga solo uno, hay que dejar por escrito cómo se compensa o habrá problemas al separarse o vender |
Alternativa: hipoteca a nombre de los dos
Lo más habitual es que los dos propietarios sean también titulares del préstamo. Se suman los sueldos (el banco presta más) y la responsabilidad se comparte, aunque normalmente es solidaria: el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los dos. Comparamos las dos opciones en hipoteca con dos titulares o individual. Para ver cuánto cambia la cuota, prueba el simulador de hipotecas.
¿Y poner la casa a nombre de otra persona, aunque pague yo?
También se puede: el dueño será quien figure en la escritura. Pero si el dinero es tuyo y la casa queda a nombre de otro (un hijo, tu pareja), en la práctica le estás regalando ese dinero, y lo normal es que Hacienda lo trate como una donación, con su impuesto en la comunidad autónoma de quien la recibe. Antes de hacerlo, conviene mirar las bonificaciones de tu comunidad.
Si sois pareja y no estáis casados, tenéis más detalles en hipotecas para parejas de hecho.
Base legal: Código Civil, arts. 392 y 393 (copropiedad y cuotas iguales salvo prueba), 395 (gastos de conservación), 400 (nadie está obligado a permanecer en la comunidad), 1145 (deudores solidarios) y 1857 (hipoteca sobre bienes propios en garantía de deuda ajena); Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, art. 2 (se aplica también al garante persona física).
Preguntas frecuentes sobre poner una casa a nombre de dos personas
¿Se puede poner una casa a nombre de dos personas y la hipoteca a nombre de una? Sí. La propiedad y el préstamo son contratos distintos. Los dos pueden figurar como propietarios y solo uno como deudor del préstamo. El otro propietario tiene que firmar igualmente la hipoteca sobre su parte como hipotecante no deudor, porque el banco necesita toda la vivienda como garantía.
¿Qué es un hipotecante no deudor? Es la persona que pone un bien suyo como garantía de una deuda ajena sin ser deudora del préstamo (art. 1857 del Código Civil). Si la deuda no se paga, el banco puede ejecutar ese bien, pero no puede reclamarle el resto de su patrimonio.
¿Qué pasa si dos son propietarios y solo uno paga la hipoteca? Ante el banco solo responde el deudor. Entre los propietarios, el que paga está financiando también la parte del otro, por lo que conviene ajustar los porcentajes de propiedad o firmar un acuerdo que regule cómo se compensa en caso de venta o separación.
¿En qué porcentaje es dueño cada uno si no se dice nada? Si la escritura no indica otra cosa, el Código Civil presume que las cuotas de los copropietarios son iguales (art. 393), es decir, el 50 % para cada uno si son dos.
¿Puede uno de los propietarios obligar al otro a vender? Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad (art. 400 del Código Civil). Cualquiera puede pedir la división; si la vivienda no se puede dividir, se resuelve con la compra de una parte por el otro o con la venta y reparto del precio.
¿Se puede poner una casa a nombre de dos personas sin estar casados? Sí. Dos personas no casadas pueden comprar una vivienda en copropiedad en el porcentaje que acuerden. Se rigen por las normas de la comunidad de bienes del Código Civil y por lo que pacten entre ellas.
Alejandra Martin
Analista de Riesgos
Especialista en transformar la complejidad del mercado financiero en una experiencia ágil, transparente y a medida para el cliente. Su trayectoria combina el asesoramiento patrimonial con la negociación bancaria, garantizando un acompañamiento integral desde el estudio inicial hasta la firma como gestora hipotecaria.