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Cómo cancelar una hipoteca por caducidad: trámites y requisitos
Actualizado: octubre de 2026
La cancelación de una hipoteca por caducidad es el trámite para borrar del Registro de la Propiedad una hipoteca antigua sin notario y sin el banco. Puedes pedirla cuando han pasado 21 años (20 + 1) desde la fecha en que, según el Registro, debía pagarse la última cuota. Basta con presentar una instancia firmada por el propietario.
Es la vía que se usa cuando aparece una hipoteca antigua que nadie canceló: al vender la casa de los padres, al heredar un piso o al pedir una nota simple. Te explicamos cómo calcular el plazo, qué documentos llevar y te dejamos un modelo de instancia para copiar.
¿Cuándo se puede cancelar una hipoteca por caducidad?
La ley da al banco 20 años para reclamar una hipoteca impagada. A ese plazo, el Registro le añade un año más para comprobar que en ese tiempo no se ha renovado la hipoteca, no se ha reclamado nada ni se ha ejecutado. Por eso se habla de 21 años.
La clave está en desde cuándo se cuentan: desde la fecha en que, según lo inscrito en el Registro, tenía que estar pagado todo el préstamo, es decir, el vencimiento que pone en la escritura. No cuenta el día en que de verdad terminaste de pagar.
Un ejemplo con fechas
Tus padres firmaron en 1985 una hipoteca a 15 años con último pago previsto el 1 de marzo de 2000:
| Paso | Fecha |
|---|---|
| Vencimiento del préstamo según el Registro | 1 de marzo de 2000 |
| + 20 años de plazo para reclamar | 1 de marzo de 2020 |
| + 1 año de comprobación | 1 de marzo de 2021 |
| Desde cuándo puedes pedir la cancelación por caducidad | A partir del 1 de marzo de 2021 |
¿Y si tus padres la pagaron antes de tiempo, en 1995? Para la caducidad da igual: el plazo sigue contando desde el año 2000. Si no quieres esperar, la vía es la cancelación ordinaria con el certificado de deuda cero del banco.
Si en el Registro no consta la fecha de vencimiento (pasa en algunas hipotecas muy antiguas), los plazos son otros: 20 años desde el último asiento en que conste una reclamación o, si no hay ninguno, 40 años desde el último asiento sobre la propia hipoteca.
Para saber la fecha exacta, lo más fácil es pedir una nota simple de la vivienda: ahí aparece la hipoteca, el banco y el plazo inscrito.
Caducidad o cancelación ordinaria: ¿cuál te interesa?
Pagar la hipoteca no la borra del Registro: la deuda se extingue, pero la carga sigue inscrita hasta que alguien pide cancelarla. Para eso hay dos caminos:
| Cancelación ordinaria | Cancelación por caducidad | |
|---|---|---|
| Cuándo | En cuanto terminas de pagar | 21 años después del vencimiento según el Registro |
| Necesitas al banco | Sí: certificado de deuda cero y su firma ante notario | No |
| Notario | Sí: escritura de cancelación | No hace falta |
| Dónde | Notaría, y después el Registro | Solo el Registro de la Propiedad |
| Coste | Notario, Registro y gestoría si la usas | Solo los aranceles del Registro |
Si acabas de pagar tu hipoteca, la caducidad no te sirve todavía: tienes que ir por la vía ordinaria. Lo que cuesta lo tienes en cuánto cuesta cancelar una hipoteca y el paso a paso en cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
La caducidad es la mejor opción cuando ya pasaron los 21 años y conseguir el certificado del banco es un lío: la entidad ya no existe, se fusionó varias veces o el titular falleció y nadie tiene los papeles.
Cómo se pide, paso a paso
- Comprueba las fechas. Pide una nota simple y mira el vencimiento de la hipoteca. Súmale 21 años: si esa fecha ya pasó, puedes seguir.
- Prepara la instancia. Es un escrito sencillo dirigido al registrador. Tienes un modelo justo debajo.
- Fírmala. La firma tiene que estar legitimada ante notario o hacerse en presencia del registrador cuando la entregas.
- Preséntala en el Registro donde está inscrita la vivienda (en persona o por la sede electrónica de los Registradores).
- Espera la calificación. El registrador revisa que se cumplen los plazos y que no consta ninguna renovación ni reclamación, y practica la cancelación. Tiene un plazo máximo de 15 días desde que presentas la instancia.
Modelo de instancia para cancelar una hipoteca por caducidad
Puedes copiarlo y adaptarlo. Algunos Registros tienen su propio formulario, así que conviene preguntar antes.
AL SEÑOR REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE [localidad] Nº [número]
D./Dña. [nombre y apellidos], mayor de edad, con DNI [número] y domicilio en [dirección], como titular registral del pleno dominio de la finca que se indica,
EXPONE:
1. Que es titular de la finca registral nº [número], inscrita en el tomo [ ], libro [ ], folio [ ], situada en [dirección de la vivienda].
2. Que sobre dicha finca consta inscrita una hipoteca a favor de [banco o caja], en garantía de un préstamo cuyo vencimiento final, según el Registro, era el [fecha].
3. Que ha transcurrido el plazo de prescripción de veinte años de la acción hipotecaria (art. 128 de la Ley Hipotecaria) más el año adicional previsto en el art. 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, sin que conste en el Registro su renovación, la interrupción de la prescripción ni su ejecución.
SOLICITA:
Que se cancele por caducidad la citada inscripción de hipoteca.
En [localidad], a [fecha].
Firma: [nombre]
Los datos de tomo, libro y folio vienen en la nota simple.
Documentación y coste
Para la cancelación por caducidad necesitas muy poco:
- La instancia firmada, con la firma legitimada o firmada ante el registrador.
- Tu DNI (o el de quien firme).
- Si eres heredero: la herencia tiene que estar inscrita a tu nombre (antes o a la vez), porque la cancelación la pide el titular registral.
Lo que no te hace falta: ni el certificado de deuda cero del banco, ni la escritura original de la hipoteca, ni pasar por notaría (salvo para legitimar la firma, si no firmas ante el registrador). El registrador comprueba los datos en sus propios libros.
¿Cuánto cuesta?
No es totalmente gratis, pero es lo más barato. Te ahorras el notario y la gestoría. Solo pagas los aranceles del Registro por la cancelación y, si la usas, la legitimación de firma ante notario. Es bastante menos que una cancelación ordinaria.
Tampoco tienes que pagar impuestos: al no haber escritura notarial, no hay Actos Jurídicos Documentados.
Casos especiales
La vivienda es heredada
Es el caso más típico. Primero (o en el mismo momento) hay que inscribir la herencia en el Registro a nombre de los herederos. Después, cualquiera de ellos como titular registral puede presentar la instancia. Si sois varios, basta con que la firme uno, aunque lo normal es hacerlo de acuerdo.
El banco ya no existe
Muchas hipotecas antiguas son de cajas que desaparecieron o se fusionaron. Si ya pasaron los 21 años, no tienes que buscar al banco: la caducidad es justo para esto. Si aún no han pasado, la entidad que absorbió a la tuya es la que debe darte el certificado de deuda cero.
Quieres vender y la hipoteca sigue inscrita
Puedes vender igualmente, pero el comprador (y su banco) querrán la casa libre de cargas. Si ya pasaron los 21 años, presenta la instancia con tiempo, antes de la firma. Si no, se cancela en la propia compraventa: te lo contamos en se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca.
¿Puede el banco oponerse?
En esta vía el banco no interviene. El registrador solo comprueba que han pasado los plazos y que no consta en el Registro ninguna renovación, reclamación o ejecución. Si la hubiera, la cancelación por caducidad no sería posible.
Base legal: Ley Hipotecaria, art. 82, párrafo quinto (cancelación por caducidad de hipotecas, añadido por la Ley 24/2001, en vigor desde 2002), art. 128 (la acción hipotecaria prescribe a los 20 años), art. 18 (plazo de 15 días para inscribir) y art. 210.1, regla octava (hipotecas sin fecha de vencimiento inscrita: 20 años desde el último asiento de reclamación o 40 desde el último asiento de la garantía).
Preguntas frecuentes sobre la cancelación de hipoteca por caducidad
¿Cuántos años tienen que pasar para cancelar una hipoteca por caducidad? 21 años: los 20 que tiene el banco para ejercer la acción hipotecaria (art. 128 de la Ley Hipotecaria) más un año adicional, contados desde la fecha en que, según el Registro, debía estar pagado todo el préstamo (art. 82 de la Ley Hipotecaria).
¿Se cuentan los 21 años desde que terminé de pagar? No. Se cuentan desde el vencimiento final que consta en el Registro, aunque el préstamo se pagara antes. Si se amortizó por adelantado, la vía para cancelarla antes es la cancelación ordinaria con el certificado de deuda cero del banco.
¿Necesito notario o abogado para cancelar una hipoteca por caducidad? No es obligatorio. Basta con una instancia dirigida al Registro de la Propiedad, con la firma legitimada ante notario o firmada en presencia del registrador. El asesoramiento puede ser útil en herencias con varios herederos.
¿Hace falta el certificado de deuda cero del banco? No. En la cancelación por caducidad el registrador comprueba los plazos con los datos del propio Registro, sin intervención del banco. El certificado de deuda cero solo se necesita en la cancelación ordinaria.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca por caducidad? No hay que pagar notario, gestoría ni impuestos. Solo los aranceles del Registro de la Propiedad por la cancelación y, si se usa, la legitimación notarial de la firma de la instancia.
¿Cuánto tarda la cancelación de una hipoteca por caducidad? Una vez presentada la instancia, el registrador tiene un plazo máximo de 15 días para calificarla e inscribir la cancelación (art. 18 de la Ley Hipotecaria). Si falta algún dato, lo comunica en una calificación negativa para que se pueda corregir.
¿Qué pasa si en el Registro no consta la fecha de vencimiento de la hipoteca? Se puede cancelar cuando hayan pasado 20 años desde el último asiento en que conste la reclamación de la deuda o, si no hay ninguno, 40 años desde el último asiento relativo a la hipoteca (art. 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria).
¿Puede un heredero pedir la cancelación por caducidad? Sí, pero la solicitud la hace el titular registral, así que la herencia tiene que inscribirse a su nombre antes o a la vez que se presenta la instancia.
Rosa Montoya
Especialista en Operaciones Bancarias
Profesional del sector financiero especializada en la gestión operativa y las relaciones institucionales bancarias, con una trayectoria que incluye el asesoramiento patrimonial y el desarrollo de negocio en corporaciones tradicionales y compañías proptech.