Impuestos al comprar una vivienda: conócelos y evita sorpresas

A la hora de comprar una vivienda, muchas personas se fijan solo en el precio del inmueble, pero se deben tener en cuenta una serie de pagos que van más allá del precio de compra. Uno de los pagos más importantes son los impuestos asociados a la compra de un inmueble. El importe de los impuestos puede variar dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, la comunidad autónoma en la que se encuentre y el perfil del comprador. 

En este artículo de gibobs.com vamos a explicarte en detalle qué impuestos debes pagar al comprar una vivienda y cómo afectan a tu presupuesto. Te recomendamos que, si quieres una asesoría profesional, contactes con nuestro equipo de expertos hipotecarios que, de manera gratuita, te informarán y te ayudarán a conseguir tu mejor hipoteca.

En resumen: si compras una vivienda de segunda mano pagas el ITP, entre el 4% y el 13% según la comunidad autónoma. Si es nueva, pagas el 10% de IVA más el AJD (entre el 0,75% y el 2%). Sumando notaría y registro, conviene reservar entre un 7% y un 12% del precio de la vivienda.

¿Cuáles son los impuestos al comprar una vivienda?

Si estás pensando en comprar una vivienda, es importante que conozcas todos los impuestos que debes pagar. La cantidad y el tipo impositivo dependen de si la vivienda es nueva o usada. Aquí te dejamos una lista con los principales impuestos al comprar una vivienda:

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Este impuesto se aplica exclusivamente a las viviendas nuevas que se adquieren directamente del promotor. La tasa general del IVA para vivienda nueva en España es del 10% sobre el precio de compra. Sin embargo, en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el IVA es del 4%.
2. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este impuesto se paga cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. Su tipo impositivo varía según la comunidad autónoma: en 2026 oscila entre el 4% del País Vasco y el 13% en los tramos más altos de Cataluña o Baleares, siendo lo más habitual un tipo general de entre el 6% y el 9%. Algunas regiones ofrecen reducciones si el comprador es menor de 35 años, tiene familia numerosa o compra la vivienda como residencia habitual.
3. AJD (Actos Jurídicos Documentados). Este impuesto grava la firma de escrituras notariales y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Lo paga el comprador de una vivienda nueva, junto con el IVA. El porcentaje varía entre el 0,75% y el 2%, dependiendo de la comunidad autónoma. La escritura de la hipoteca también genera AJD, pero desde noviembre de 2018 lo paga el banco, no el cliente.
4. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El IBI es un impuesto municipal que deben pagar todos los propietarios de viviendas anualmente. Su importe depende del valor catastral del inmueble y de la tasa que aplique cada ayuntamiento. Es importante preguntar al vendedor cuánto se paga de IBI antes de comprar la vivienda, ya que el pago de este impuesto se mantiene mientras seas propietario.
5. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión del inmueble. Tradicionalmente, lo paga el vendedor, pero en algunos casos puede negociarse para que lo asuma el comprador. Su cálculo depende del valor catastral del suelo y del número de años que el vendedor haya sido propietario.
6. Gastos de notaría y registro. Aunque no son un impuesto como tal, los gastos notariales y registrales son imprescindibles en la compra de una vivienda. Estos incluyen la escritura pública de compraventa y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. El coste suele rondar entre 600 y 1.500 euros, dependiendo del precio del inmueble.

A continuación, te mostramos un resumen de estos impuestos en una tabla:

Tipos de ITP y AJD por comunidad autónoma en 2026

El ITP y el AJD son impuestos cedidos a las comunidades autónomas, así que el porcentaje que pagarás depende de dónde esté ubicada la vivienda, no de dónde residas. Esta es la tabla con los tipos generales vigentes en 2026 para vivienda de segunda mano (al margen de las reducciones para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, que veremos más adelante):

Ceuta y Melilla aplican una bonificación del 50% sobre la cuota estatal de ITP y AJD. Estos tipos son los vigentes en 2026 y pueden variar, además de que la mayoría de comunidades aplican tipos reducidos adicionales para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. Antes de firmar, confirma el tipo exacto con la consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma. Puedes consultar el detalle completo, con tramos y bonificaciones, en nuestra guía sobre el ITP en 2026.

Ejemplo práctico

Para entender mejor cómo afectan estos impuestos al precio final de una vivienda, pongamos un ejemplo. Vamos a comprar una vivienda de segunda mano en Madrid por 200.000 euros. Al tratarse de la Comunidad de Madrid, los impuestos que deberás pagar serían:

• ITP: 6% de 200.000 € = 12.000 €
• AJD: 0 € (en una vivienda de segunda mano no se paga AJD por la compraventa, y el de la hipoteca lo paga el banco)
• Gastos notariales y registrales: 1.000 € (aproximadamente)
• IBI anual: 500 € (según valor catastral y municipio)

En total, deberás disponer de unos 13.000 euros además del precio al firmar la compra (ITP más notaría y registro), y después pagar el IBI cada año. Si la compras con hipoteca, el importe no sube por el AJD: desde 2018 el banco paga el AJD, la notaría y el registro de la hipoteca, y a ti solo te corresponde la tasación. En otra comunidad autónoma, el importe del ITP variará según la tabla anterior.

Impuestos de compra de vivienda con menos de 35 años

Si tienes menos de 35 años y compras tu primera vivienda, algunas comunidades autónomas ofrecen reducciones en el ITP y AJD. Estas bonificaciones están diseñadas para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes, especialmente a aquellos que compran su primera residencia habitual.

El ITP es un impuesto que se aplica a la compra de viviendas de segunda mano y su porcentaje varía según la comunidad autónoma. Sin embargo, muchas regiones establecen un tipo reducido para compradores jóvenes que cumplen ciertos requisitos, como:

• Tener menos de 35 años en el momento de la compra (el límite de edad varía: en Cataluña basta con tener 35 años o menos, y en Galicia o Baleares, menos de 36).
• Que la vivienda adquirida sea la residencia habitual.
• En algunos casos, que los ingresos del comprador no superen un umbral determinado (generalmente basado en el IPREM, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, o en la base imponible del IRPF).

Dependiendo de la comunidad, el ITP reducido para jóvenes puede bajar hasta el 2% o el 4%, en lugar del tipo general.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo paga el comprador de una vivienda nueva (el de la hipoteca corre a cargo del banco desde 2018) y su tipo general oscila entre el 0,75% y el 2% sobre el valor de la vivienda. Algunas comunidades autónomas ofrecen reducciones o exenciones parciales para jóvenes menores de 35 años, bajo las mismas condiciones que el ITP (residencia habitual y ciertos límites de ingresos).

Además, algunas comunidades permiten deducir una parte del gasto en la compra de vivienda para menores de 35 años en el IRPF. Aunque la deducción estatal por compra de vivienda desapareció en 2013, varias comunidades autónomas han mantenido ayudas específicas.

Ejemplo de beneficios por comunidad autónoma

A modo de referencia, algunas comunidades que ofrecen beneficios fiscales a menores de 35 años en la compra de vivienda son las siguientes:

• Madrid: no hay un tipo reducido de ITP solo por edad, así que los menores de 35 años pagan el 6% general (el 4% es para familias numerosas). Sí existe una bonificación del 100% para menores de 35 que compren su vivienda habitual, de hasta 250.000 €, en municipios de menos de 2.500 habitantes.
• Cataluña: ITP reducido al 5% para menores de 35 años, si la base imponible del IRPF no supera los 36.000 €.
• Andalucía: ITP reducido al 3,5% para menores de 35 años con ingresos limitados.
• Comunidad Valenciana: ITP reducido al 6% para menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual de hasta 180.000 € (8% si supera ese importe), con límite de renta, y al 4% para familias numerosas.
• Galicia: ITP reducido al 3% para menores de 36 años con rentas limitadas.
• Baleares: ITP reducido al 2% para menores de 36 años en la compra de su primera vivienda habitual de hasta 270.151 €, y bonificación del 100% para menores de 30 años que cumplan requisitos de renta, residencia e hipoteca.

Estos porcentajes corresponden a 2026 y pueden cambiar cada año, así que conviene confirmarlos con la consejería de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente antes de firmar la compraventa.

¿Qué paga el comprador de una vivienda de segunda mano?

El comprador de una vivienda de segunda mano debe pagar principalmente:

• ITP (entre el 4% y el 13% según la comunidad autónoma, consulta la tabla anterior)
• Si compra con hipoteca, la tasación (el AJD, la notaría y el registro de la hipoteca los paga el banco desde 2018)
• Gastos de notaría y registro
• IBI anual (desde la fecha de compra)

No paga IVA, que solo se aplica a la vivienda nueva comprada al promotor.

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Preguntas frecuentes sobre los impuestos al comprar una vivienda

Rosa Montoya

Especialista en Operaciones Bancarias

Profesional del sector financiero especializada en la gestión operativa y las relaciones institucionales bancarias, con una trayectoria que incluye el asesoramiento patrimonial y el desarrollo de negocio en corporaciones tradicionales y compañías proptech.