¿Se puede comprar una casa con hipoteca? ¿Es beneficioso?

La respuesta corta es que sí, se puede comprar una casa que ya tenga una hipoteca pendiente. De hecho, es una práctica muy habitual, sobre todo en viviendas de segunda mano. Para hacerlo, tienes dos opciones principales: asumir la deuda actual del vendedor (lo que se conoce como subrogación hipotecaria) o solicitar una nueva hipoteca para cancelar la deuda existente en el momento de la compraventa.

Esto se da especialmente cuando se adquiere una propiedad de segunda mano, ya que muchas viviendas cuentan con un crédito hipotecario. Sin embargo, este proceso implica ciertos aspectos a tener en cuenta, así como trámites que es importante conocer antes de tomar una decisión. Y aquí es fundamental contar con un buen asesoramiento hipotecario para entender todos los detalles y tomar una decisión informada, como el que te ofrecemos en gibobs.com. Sigue leyendo este artículo en el que te descubrimos cómo comprar una casa con hipoteca y sus beneficios.

Beneficios de comprar una casa con hipoteca

Como hemos comentado en la introducción, adquirir una vivienda que aún tiene un préstamo activo suele realizarse o bien, asumiendo la deuda del propietario actual (subrogación) o solicitando una nueva hipoteca para cancelar la del vendedor. Esta operación puede jugar muy a tu favor si sabes negociar:

• Precio más competitivo: Si el propietario tiene prisa por vender para liquidar su deuda o dificultades para pagarla, tendrás un mayor margen para negociar el precio a la baja.
• Condiciones de financiación favorables: Mediante la subrogación hipotecaria puedes heredar las condiciones del préstamo original. A menudo, estas tasas de interés son mucho mejores que las que ofrece el mercado actual.
• Mayor poder de negociación con los bancos: Al tratarse de una propiedad ya hipotecada, en ocasiones las entidades bancarias están dispuestas a reducir la cantidad adeudada o aceptar una oferta inferior al valor de mercado con tal de saldar la deuda pendiente.
• Simplificación y oportunidades de inversión: Asumir la deuda existente agiliza los trámites al evitar procesos de doble financiación. Además, al conseguir buenas condiciones, facilita la entrada en el mercado inmobiliario con un desembolso inicial menor.

Aspectos clave a tener en cuenta antes de comprar

Antes de firmar nada, es imprescindible investigar a fondo la situación legal y financiera del inmueble. Por un lado, debes revisar exactamente cuánto queda por pagar de la hipoteca original y cuáles son sus condiciones (tipo de interés, plazos y comisiones), asegurándote de verificar que la vivienda no tenga embargos u otras cargas adicionales ocultas. Además, no debes olvidar que al precio de compra habrá que sumarle los gastos derivados de la operación, como los costes de notaría, registro y gestoría. Debido a la complejidad de todos estos trámites, contar con el asesoramiento de un experto inmobiliario o financiero es la mejor estrategia para entender cada detalle y evitar sorpresas desagradables en el futuro.

Inconvenientes de comprar una casa con hipoteca

Aunque la operación tiene beneficios, adquirir una vivienda hipotecada conlleva ciertos riesgos y complicaciones que no existen en una compraventa tradicional:

• Mayor complejidad en la operación: No es un trato cerrado solo entre comprador y vendedor; aquí entran en juego los bancos. Poner de acuerdo a todas las partes, tramitar la subrogación y asegurar la provisión de fondos alarga y complica el proceso.
• Opacidad y deudas superiores al valor: Si el vendedor no es transparente o el banco se niega a negociar, corres el riesgo de descubrir que la cantidad pendiente es mayor de lo esperado, enfrentándote a la posibilidad de asumir una deuda que supera el valor real de la propiedad.
• Riesgo de ejecución hipotecaria (embargo): Si el actual propietario lleva tiempo sin pagar las cuotas, el banco podría iniciar un proceso judicial para embargar la casa. Si esto ocurre, la vivienda podría ser retirada del mercado en mitad de tu negociación.

¿Cómo comprar una casa si está hipotecada?

Para que la compra se realice con total seguridad y no asumas cargas que no te corresponden, el proceso requiere seguir este orden lógico:

1. Comprueba el estado real de la deuda: Antes de comprometerte o dar una señal, exige conocer el saldo exacto. El banco del vendedor debe proporcionar un certificado de deuda pendiente donde figuren el capital que falta por pagar, la tasa de interés, el tiempo restante y las comisiones asociadas.
2. Busca asesoramiento especializado: Dado que es una operación con implicaciones legales y financieras complejas, es muy recomendable apoyarte en expertos (como nuestro equipo de gibobs.com) para que revisen la documentación y garanticen que todos los trámites se hacen correctamente.
3. Negocia con los bancos: Tienes que decidir tu estrategia de financiación. Puedes hablar con el banco del vendedor para ver si aceptan subrogarte a su préstamo (transferirlo a tu nombre heredando sus condiciones), o bien buscar tu propia hipoteca en otra entidad para cancelar la deuda del vendedor el día de la firma.
4. Calcula los gastos extra: Si optas por la subrogación, recuerda que no te libras de pasar por caja. Tendrás que abonar los costes de notaría, registro de la propiedad y, en algunos casos, una nueva tasación de la vivienda.
5. Cierra el acuerdo económico con el vendedor: Este es el paso definitivo. Si la deuda de la casa es superior al valor de compra que habéis pactado, el vendedor tendrá que poner de su bolsillo la diferencia para liberar la hipoteca. Por el contrario, si te vende la casa por debajo de lo que debe, el dinero de tu compra saldará la deuda con el banco y el resto (si lo hay) será para él.

¿Qué impuestos se pagan al comprar y vender una casa?

Gastos e impuestos al comprar

Tanto si te subrogas a una hipoteca como si abres una nueva, la adquisición del inmueble tributa:

• Vivienda de segunda mano (ITP): Pagarás el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Oscila entre el 6% y el 10% del precio de compra, dependiendo de tu comunidad autónoma. Un consejo: Revisa las normativas de tu región, ya que los menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad suelen disfrutar de tipos muy reducidos (a veces del 3% o 4%).
• Vivienda nueva (IVA e IAJD): Si es a estrenar, pagarás un 10% de IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5%.
• Gastos de formalización: Los costes de notaría, registro de la propiedad y gestoría son fijos y suelen representar entre un 1% y un 2% del precio del inmueble.

Gastos e impuestos al vender

Si necesitas vender tu casa actual para poder comprar la nueva, ten en cuenta estos costes en tu presupuesto:

• IRPF por la ganancia patrimonial: Se paga en la declaración de la Renta por el beneficio obtenido (la diferencia entre el precio al que compraste en su día y al que vendes ahora). Un truco: Para reducir esta ganancia legalmente, puedes restar los gastos deducibles, como el coste de reformas importantes que hicieras en la casa, la plusvalía municipal abonada o los honorarios de la inmobiliaria.
• Plusvalía municipal: Lo cobra el ayuntamiento y grava el incremento del valor catastral del suelo durante los años que fuiste propietario.
• Trámites y otros gastos: Suma el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad (obligatoria en varias comunidades), la cancelación registral de tu antigua hipoteca y la comisión de tu agencia.

Estrategias legales para evitar o reducir impuestos

Si cumples ciertos requisitos, la ley te permite librarte de los tributos más costosos al vender tu casa. Por ejemplo, puedes evitar el pago del IRPF por la ganancia patrimonial si vendes tu vivienda habitual y reinviertes ese dinero en comprar otra residencia principal en un plazo máximo de dos años (la exención será proporcional si solo destinas una parte de los fondos).

Esta ventaja fiscal se aplica de forma automática y total a los mayores de 65 años o personas con dependencia severa, independientemente de si compran otra propiedad o no.

Por último, si logras demostrar con las escrituras que has vendido tu casa a pérdidas —es decir, por el mismo dinero o menos del que te costó en su día—, no existirá un beneficio real y podrás presentar

Contacta con gibobs si quieres comprar una casa con hipoteca

En gibobs.com contamos con un equipo de expertos hipotecarios que te guiarán durante todo el proceso de compra de una casa con hipoteca. Así pues, si quieres comprar una propiedad hipotecada, te ayudamos a gestionar la subrogación de la hipoteca o a encontrar las mejores condiciones para obtener una nueva financiación. 

También te asesoramos para que comprendas todos los gastos involucrados, desde la deuda pendiente hasta los impuestos asociados a la transacción. Nuestro objetivo es que puedas tomar decisiones informadas y obtener las mejores condiciones posibles para tu compra. Si necesitas asesoramiento personalizado, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. ¡Estamos aquí para ayudarte!