Decretos de vivienda 2026: qué significa esto para tu hipoteca

El 2 de octubre de 2026, el Congreso de los Diputados rechazó la convalidación de los dos reales decretos-ley de vivienda que el Gobierno había aprobado el 29 de septiembre. Ambos textos decayeron y fueron derogados, y el BOE publicó la derogación ese mismo día.

En esta guía te explicamos qué ha pasado, qué medidas dejan de aplicarse, qué ocurre con el préstamo público «Tu Casa» del ICO y qué puedes hacer ahora si estás pensando en comprar casa. Al final encontrarás el análisis de Gibobs y las preguntas más frecuentes.

Qué ha pasado con los decretos de vivienda

El 29 de septiembre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley de vivienda. Eran dos normas independientes que se tramitaban por separado:

• Real Decreto-ley 26/2026: agrupaba la mayor parte del paquete, con las medidas fiscales, los límites a los fondos de inversión y el nuevo préstamo público para comprar vivienda.
• Real Decreto-ley 27/2026: reforzaba la estabilidad de los contratos de alquiler, con la renovación automática y cambios en el alquiler de temporada y por habitaciones.

Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse en el BOE, pero necesita el visto bueno del Congreso en un trámite llamado convalidación. Si no lo obtiene, decae y deja de aplicarse.

Eso es lo que ha ocurrido. El 2 de octubre de 2026 el Congreso votó cada decreto por separado y rechazó los dos, con los votos en contra de PP, Vox y Junts, entre otros. Según la prensa, el primero se rechazó por 178 votos en contra frente a 172 a favor y el segundo por 184 en contra frente a 166 a favor. El BOE publicó la derogación de ambos textos ese mismo día, después de que el RDL 26/2026 estuviera en vigor desde el 30 de septiembre y el RDL 27/2026 desde el 1 de octubre.

Qué medidas dejan de aplicarse

Al quedar derogados los dos decretos, decaen todas las medidas que incluían. Estas eran las más relevantes.

Medidas para comprar vivienda

• Préstamo «Tu Casa» al 0% de interés: préstamo público gestionado por el ICO, de hasta el 20% del valor de la vivienda o 50.000 € (lo que fuese menor), para la entrada de la primera vivienda habitual.
• IVA del 4% para la vivienda protegida y de promoción pública, frente al 10% general de la vivienda nueva.
• Límite a los fondos de inversión: no podrían comprar vivienda residencial por debajo del 70% de su valor de tasación hasta 2028, con excepciones.
• Menos ventajas fiscales a las SOCIMI y mayor tributación de la vivienda vacía.

Medidas para el alquiler

• Escudo antidesahucios ampliado hasta 2030 para hogares vulnerables.
• Topes a la subida de la renta: congelación en los alquileres por encima del índice de referencia y subida máxima del 2% anual en el resto.
• Renovación automática de los contratos de vivienda habitual.
• Alquiler de temporada limitado a 12 meses, con causa justificada y sin honorarios de agencia para el inquilino.
• Nueva regulación del alquiler por habitaciones, con topes en zonas tensionadas.

Queda abierta una duda jurídica: qué efectos tuvieron las solicitudes ya presentadas durante los pocos días de vigencia, por ejemplo prórrogas de contratos o procedimientos de desahucio. Si estás en esta situación, conviene consultarlo con un profesional del derecho inmobiliario.

Qué pasa con el préstamo «Tu Casa» y con tu compra

Para quienes buscan hipoteca, la medida con más impacto directo era el préstamo «Tu Casa». El problema que intentaba resolver sigue ahí: los bancos suelen financiar en torno al 80% del valor de la vivienda, así que el comprador debe aportar el 20% de entrada más los gastos (impuestos, tasación y notaría, entre otros).

Según datos de Gibobs, la entrada media que necesita reunir un comprador ronda los 55.800 €, lo que equivale a más de 15 años de ahorro para un hogar medio.

Con la derogación del RDL 26/2026, el préstamo Tu Casa deja de tener base legal. Sus requisitos (plazo de devolución, límites de renta, precio máximo de la vivienda) estaban todavía pendientes de desarrollo, así que no se había abierto ninguna solicitud con condiciones definitivas. A fecha de hoy no hay una medida alternativa confirmada para ayudar con la entrada.

En la práctica, tu hipoteca no cambia. Las condiciones de las hipotecas ya firmadas no se modificaban con los decretos, y para una hipoteca nueva sigue mandando lo de siempre: el tipo de interés, el plazo y la oferta de cada banco. Lo que se mantiene es el reto de reunir la entrada, y por eso conviene planificar la compra con el ahorro que tienes hoy, sin contar con ayudas que no existen.

La visión de Gibobs

Más allá del debate político, en Gibobs preferimos analizar cualquier medida de vivienda por su impacto real en las familias y en el mercado. Jorge González-Iglesias Baeza, CEO y cofundador de Gibobs, valoró así el paquete cuando el Gobierno lo aprobó:

«Más allá del debate político, cualquier medida de vivienda debería evaluarse con tres preguntas. ¿Habrá más viviendas disponibles donde la gente necesita vivir?, ¿podrán más familias acceder a ellas sin comprometer su salud financiera?, ¿existirá suficiente confianza para construir, alquilar y financiar a largo plazo? El préstamo del ICO puede abrir una puerta para quienes ya están cerca de reunir la entrada. Pero hay que entender con precisión cómo se devuelve, cómo se combina con la hipoteca principal y qué esfuerzo mensual total supone, porque la vivienda que firmes debería ser una vivienda que puedas pagar con tranquilidad también después de recibir las llaves.»

— Jorge González-Iglesias Baeza, CEO y cofundador de Gibobs

Esa valoración se hizo antes de la votación, pero los tres criterios siguen siendo válidos para evaluar cualquier ayuda que pueda aprobarse en el futuro. Una ayuda que facilita el acceso es una buena noticia, pero no sustituye al cálculo de lo que puedes pagar cada mes.

Qué puedes hacer ahora si quieres comprar casa

Con los decretos derogados, estos son los pasos que tienen sentido en este momento:

1. No cuentes con el préstamo Tu Casa: hoy no existe y no hay una alternativa confirmada. Si se aprueba una nueva ayuda, tendrás que revisar sus condiciones desde cero.
2. Calcula cuánta entrada necesitas con tus ahorros actuales: el 20% del precio más los gastos de la compra.
3. Comprueba qué cuota puedes asumir cada mes, sumando la hipoteca y los gastos fijos de la vivienda.
4. Compara bien tu hipoteca: a largo plazo, el tipo de interés y las condiciones del préstamo pesan más en tu bolsillo que cualquier ayuda puntual.

En Gibobs analizamos tu caso y negociamos tu hipoteca con varios bancos de forma gratuita, para que encuentres la mejor opción según tu situación. Si quieres, puedes empezar por una simulación sin compromiso.

Fuentes

• Demócrata. El BOE publica la derogación de los dos decretos-ley de vivienda tras su rechazo en el Congreso
• Diario de Avisos. El Congreso tumba los decretos de vivienda del Gobierno
• La Moncloa. Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda
• Infobae. El Gobierno crea un préstamo público a interés cero para la primera vivienda

Preguntas frecuentes

Jorge González-Iglesias Baeza

CEO y coFundador

Emprendedor e inversor especializado en la transformación digital del ecosistema financiero e inmobiliario, con una trayectoria que incluye la banca de inversión y la fundación de compañías de éxito como Bluemove o gibobs allbanks.