1
Espera, ¿te vas ya?
Te ayudamos a conseguir las mejores condiciones para tu hipoteca, gratis!
Solo necesitas dejar tu nombre y teléfono.
¿Cuáles son las mejores hipotecas variables de julio 2026?
El mercado hipotecario español abre julio de 2026 en un momento de tensión moderada. El euríbor lleva varios meses repuntando —cerró mayo en el 2,804% y la media provisional de junio ronda el 2,81%— tras la subida de 25 puntos básicos que aplicó el BCE el 11 de junio como respuesta al shock energético derivado del conflicto en Oriente Medio. Pese a ese contexto, los bancos siguen compitiendo con diferenciales históricamente bajos, y hay hipotecas variables con euríbor + 0,49% disponibles en el mercado.
Si estás pensando en firmar una hipoteca variable este verano, el momento no es neutro: saber en qué nivel está el euríbor ahora mismo, qué previsiones manejan los analistas y qué diferencial real ofrecen los bancos puede suponer una diferencia de decenas de euros al mes durante décadas. Esta guía te da todos esos datos, actualizados a julio de 2026.
Tabla comparativa — mejores hipotecas variables de julio 2026
La tabla recoge las condiciones bonificadas de las principales entidades con oferta variable competitiva en julio de 2026. La TAE se calcula sobre el supuesto de que el euríbor no varía, tal como exige la normativa; en la práctica evolucionará con el índice.
| Banco | Diferencial | TAE variable | Plazo máx. | Financiación máx. | Vinculaciones principales | Comisión apertura |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kutxabank | Euríbor + 0,49% | 3,67% | 30 años | 80% (hasta 95% menores de 35) | Nómina, seguro hogar, seguro vida, plan pensiones | 0% |
| Bankinter | Euríbor + 0,50% | 3,24% | 30 años | 80% | Nómina, seguro hogar | 0% |
| Sabadell | Euríbor + 0,50% | 3,46% | 30 años | 80% | Nómina, seguro hogar, seguro vida | 0% |
| Unicaja | Euríbor + 0,55% | 3,71% | 30 años | 80% | Nómina, seguro hogar | 0% |
| BBVA | Euríbor + 0,60% | 4,86% | 30 años | 80% | Nómina, seguro hogar, seguro vida | 0% |
| ING | Euríbor + 0,85% | 4,24% | 40 años | 80% | Nómina, seguro hogar, seguro vida | 0% |
| MyInvestor | Euríbor + 0,79% | 3,35% | 30 años | 80% | Sin vinculaciones | 0% |
| CaixaBank | Euríbor + 0,60% | 3,27% | 30 años | 80% | Nómina, seguro hogar, seguro vida | 0% |
Datos orientativos actualizados a julio 2026. Condiciones sujetas al perfil del solicitante y a la política comercial de cada entidad en el momento de la solicitud. TAE calculada bajo el supuesto de que el euríbor no varía. Diferencial bonificado con máximas vinculaciones salvo MyInvestor (sin bonificación). Fuente: páginas oficiales de cada entidad y comparadores de referencia.
Algunos bancos no publican su oferta variable actualizada con el detalle necesario para esta tabla. Si trabajas con Gibobs, accedes a condiciones negociadas de más de 30 entidades —incluyendo ofertas que los bancos no publican en abierto.
¿Cuál es la mejor hipoteca variable según tu perfil?
El diferencial más bajo del mercado no es necesariamente la mejor hipoteca para ti. El perfil del solicitante, el plazo, las vinculaciones exigidas y los planes de amortización determinan qué oferta resulta más ventajosa en el largo plazo.
Si tienes ingresos altos y estabilidad laboral
Con ingresos netos por encima de 3.000 €/mes y contrato indefinido consolidado, accedes a las mejores condiciones del mercado. Los bancos más exigentes —Kutxabank, Bankinter, Sabadell— reservan sus diferenciales más bajos (0,49%–0,50%) para perfiles con ese nivel de solvencia. El coste de las vinculaciones (seguros, planes de pensiones) suele compensar con creces el ahorro en el diferencial. Calcula el coste real de cada producto vinculado antes de firmar: un seguro de vida caro puede neutralizar el ahorro en intereses.
Si prevés amortizar anticipadamente
Si tienes capacidad de amortización parcial recurrente, el diferencial cobra menos peso relativo. Lo que importa es que la comisión por amortización anticipada sea cero o mínima. La mayoría de las ofertas del mercado ya la han eliminado, pero verifica que tu contrato lo recoge expresamente. En este supuesto, una hipoteca con euríbor + 0,79% sin vinculaciones puede ser más ventajosa que una de euríbor + 0,50% con tres productos asociados que pagarás durante décadas aunque amortices el capital rápido.
Si el euríbor sigue bajando en 2026
El escenario base de varios analistas (Funcas, HelpMyCash) sitúa el euríbor en una banda de 2,3%–2,9% para el resto de 2026. Si el conflicto en Oriente Medio se prolonga y la inflación energética persiste, el índice podría acercarse al 3%. En ese contexto, un diferencial bajo es tu principal escudo: cada décima de diferencial supone unos 17 €/mes de diferencia en una hipoteca de 200.000 € a 25 años. Prioriza el diferencial más bajo posible aunque implique asumir algunas vinculaciones razonables.
Si compras con plazo corto (menos de 15 años)
En plazos cortos, el euríbor actual (~2,80%) genera una cuota similar a muchas hipotecas fijas. La ventaja de la variable en plazo corto es que si el índice cae —escenario posible en 2027-2028 según el consenso de analistas—, la cuota baja de forma inmediata en cada revisión. Además, en plazos de 10-15 años la capacidad de amortización anticipada tiene mucho más impacto que en plazos de 30 años, lo que refuerza la lógica de optar por una variable sin penalización.
Euríbor julio 2026: qué está pasando y qué se espera
El euríbor a 12 meses cerró mayo de 2026 en el 2,804%, según datos del Banco de España publicados en el BOE el 1 de junio. La media provisional de junio ronda el 2,81%, con el índice cotizando de forma muy estable en esa zona desde mediados de mayo. El detonante del repunte fue el encarecimiento de la energía por el conflicto en Oriente Medio, que llevó al BCE a subir sus tipos de referencia 25 puntos básicos en la reunión del 11 de junio: la facilidad de depósito pasa al 2,25% y el tipo principal al 2,40%. Es la primera subida desde junio de 2023.
Para lo que queda de 2026 el escenario es de incertidumbre moderada. Funcas (consenso de 19 servicios de análisis) sitúa el euríbor en torno al 2,68% a cierre de año. CaixaBank Research lo proyecta algo más arriba, en el 2,89%. HelpMyCash estima una banda de 2,3%–2,9%. El gran condicional es la evolución del conflicto energético: si los precios del petróleo y el gas se moderan en el tercer trimestre, el BCE podría pausar las subidas y el euríbor retrocedeía hacia el 2,4%–2,5%. Si la presión persiste, no se descarta que ronde el 3% antes de fin de año. La próxima reunión del BCE está prevista para el 23 de julio de 2026.
Hipoteca variable vs fija en 2026: ¿cuándo sale a cuenta la variable?
Con el euríbor en el 2,80% y los mejores diferenciales en el 0,49%–0,50%, una hipoteca variable competitiva aplica hoy un interés de alrededor del 3,30%. El mejor tipo fijo del mercado en este momento ronda el 2,10% TAE (Unicaja, con bonificación). El número habla por sí solo:
| Parámetro | Hipoteca fija (2,10% TIN) | Hipoteca variable (E+0,50%) |
|---|---|---|
| Capital | 200.000 € | 200.000 € |
| Plazo | 25 años | 25 años |
| Tipo de interés | 2,10% (fijo) | 3,30% (E 2,80% + 0,50%) |
| Cuota mensual inicial | 860 €/mes | 977 €/mes |
| Diferencia mensual | +117 €/mes a favor de la fija en el contexto actual | |
| Si euríbor baja al 2,00% | 860 €/mes (sin cambio) | 878 €/mes (E 2,00% + 0,50%) |
| Si euríbor sube al 3,50% | 860 €/mes (sin cambio) | 1.075 €/mes (E 3,50% + 0,50%) |
Simulación orientativa. Cuotas calculadas con el sistema francés de amortización. El tipo de la hipoteca variable se toma como constante para la comparación inicial; en la práctica variará con cada revisión.
La variable sale a cuenta cuando el euríbor baja: si cae al 2,00%, la cuota variable sería prácticamente igual a la fija actual. El punto de equilibrio —donde ambas opciones cuestan lo mismo— se sitúa alrededor del 1,60% de euríbor. Por encima de esa cifra, la fija es más barata; por debajo, la variable gana. El consenso de analistas para 2027-2028 apunta a niveles del 2,0%–2,3%, lo que sugiere que la variable podría ser más cara durante los próximos 12-18 meses y más barata a partir de entonces, si esas previsiones se cumplen.
8 claves para contratar una hipoteca variable sin sorpresas
1. Diferencial vs euríbor: céntrate en el diferencial, no en la cuota inicial. El diferencial es el único elemento que permanece fijo durante toda la vida del préstamo. La cuota que pagas hoy es la suma de ese diferencial más el euríbor actual; en 12 meses puede ser muy distinta. Antes de firmar, simula tu cuota con euríbor al 2,80%, al 3,50% y al 4,00% para conocer tu límite de tolerancia real.
2. ¿Tiene cláusula cap o suelo? Algunos contratos incluyen un techo máximo (cap) que limita hasta dónde puede subir el interés total. Si la oferta lo incluye, puede ser interesante aunque el diferencial sea algo más alto. Las cláusulas suelo están prohibidas desde la Ley 5/2019 para nuevas hipotecas, pero algunos contratos anteriores todavía las mantienen vigentes tras negociación judicial.
3. Vinculaciones reales: calcula su coste total. Un diferencial de euríbor + 0,49% con nómina domiciliada, seguro de hogar, seguro de vida y plan de pensiones puede ser más caro que un euríbor + 0,79% sin vinculaciones, dependiendo del precio de esos productos. Suma el coste anual de todos los seguros vinculados y compara el gasto total con la alternativa sin ataduras.
4. Euríbor de sustitución. Desde 2021, si el euríbor dejara de publicarse, la Ley 5/2019 obliga a usar un índice de sustitución oficial. El contrato debe especificar cuál. Aunque este escenario es poco probable, verifica que no queda indefinido en tu escritura.
5. Revisión semestral vs anual. La mayoría de hipotecas variables revisan la cuota cada 12 meses tomando el euríbor del mes anterior a la revisión. Algunas ofrecen revisión semestral (cada 6 meses), que reacciona antes tanto a subidas como a bajadas. En un entorno de euríbor al alza, la revisión anual te protege durante más tiempo.
6. Amortización anticipada. La Ley 5/2019 limita la comisión a un máximo del 0,25% los tres primeros años y 0% a partir del cuarto. Muchos bancos ya aplican el 0% desde el primer día. Comprueba el coste exacto en tu FEIN y FIAE antes de firmar: si prevés amortizaciones parciales frecuentes, este punto puede condicionar tu elección de entidad.
7. TAE vs TIN: usa siempre la TAE variable como métrica de comparación. El TIN del primer año suele ser atractivo en casi todas las ofertas (período inicial fijo de 12-36 meses). La TAE variable —calculada sobre el diferencial que pagarás el resto de la vida del préstamo más euríbor constante— es el dato que permite comparar hipotecas de distintas entidades en igualdad de condiciones.
8. Perfil de riesgo y capacidad de absorción. Una hipoteca variable exige tener un colchón financiero equivalente a 6-12 meses de cuota para absorber subidas inesperadas del euríbor. Si tu situación laboral es inestable, si la cuota ya supera el 35% de tus ingresos netos con el euríbor actual, o si no tienes capacidad de ahorro mensual, la seguridad de una cuota fija tiene un valor financiero real que no aparece en la comparativa de tipos.
Consigue tu mejor hipoteca variable con Gibobs
En Gibobs, correduría hipotecaria registrada en el Banco de España con más de 17 años de experiencia y más de 1.300 reseñas en Google, analizamos tu perfil financiero y lo llevamos en paralelo a más de 30 entidades para conseguirte el diferencial más bajo disponible en el mercado. Accedemos a condiciones que los bancos no publican en abierto —incluyendo ofertas desde euríbor + 0,48% TIN— y te acompañamos en todo el proceso: estudio, tasación, negociación y firma. Calcula tu hipoteca variable sin compromiso. El servicio es completamente gratuito para ti.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas variables
¿Se puede cambiar de hipoteca variable a fija una vez firmada? Sí. Se puede hacer mediante novación —acuerdo con tu propio banco para modificar las condiciones del préstamo— o mediante subrogación, que consiste en trasladar la hipoteca a otra entidad que ofrezca tipo fijo. Ambas vías tienen costes: notaría, registro y, en algunos casos, nueva tasación. La Ley 5/2019 limita la comisión de conversión de variable a fijo a un máximo del 0,15% durante los tres primeros años y 0% a partir del cuarto.
¿Las hipotecas variables tienen comisión por amortización anticipada? La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece un límite del 0,25% durante los tres primeros años del préstamo y del 0% a partir del cuarto año para hipotecas variables firmadas desde junio de 2019. Muchas entidades han eliminado por completo esta comisión incluso en los primeros años para ser más competitivas. Verifica el dato exacto en la FEIN antes de firmar: es donde figura expresamente.
¿Qué pasa con mi hipoteca variable si el euríbor baja por debajo de cero? Los contratos firmados desde 2019 no pueden incluir cláusulas suelo, así que el tipo resultante de la fórmula euríbor + diferencial se aplica tal cual, aunque sea inferior a cero en términos teóricos. En la práctica, el banco no te paga intereses: el tipo mínimo aplicable es el 0% sobre el total del préstamo. El diferencial sigue cobrándose, por lo que en un escenario de euríbor negativo pagarías como mínimo el diferencial pactado. El euríbor alcanzó su mínimo histórico en -0,505% en enero de 2021, por lo que este escenario no es puramente teórico.
¿Puedo negociar el diferencial con el banco directamente o necesito un broker? Puedes negociar directamente, pero con una limitación importante: solo accedes a las condiciones de ese banco. Un broker hipotecario registrado en el Banco de España —como Gibobs, con más de 17 años de experiencia y acceso a más de 30 entidades— consulta en paralelo a múltiples bancos y lleva la oferta de uno a otro para forzar la competencia. Habitualmente consigue diferenciales más bajos de los que el cliente obtendría por su cuenta en una negociación directa. El servicio es gratuito para el solicitante: el broker cobra del banco, no del cliente.
¿Qué diferencia hay entre euríbor a 6 meses y euríbor a 12 meses? El euríbor a 6 meses refleja el coste del dinero interbancario a ese plazo y suele cotizar algo por debajo del de 12 meses en situaciones de curva normal. Las hipotecas con revisión semestral lo utilizan como referencia. El euríbor a 12 meses es el estándar en España para hipotecas variables con revisión anual y es el que publica el Banco de España en el BOE cada mes. En entornos de tipos al alza —como el actual— el índice a 12 meses tiende a incorporar antes las expectativas del mercado, lo que puede generar revisiones más pronunciadas en la primera actualización.
Alejandra Martin
Analista de Riesgos
Especialista en transformar la complejidad del mercado financiero en una experiencia ágil, transparente y a medida para el cliente. Su trayectoria combina el asesoramiento patrimonial con la negociación bancaria, garantizando un acompañamiento integral desde el estudio inicial hasta la firma como gestora hipotecaria.