Hipoteca para local comercial: condiciones, requisitos y cómo financiarlo

Comprar un local comercial, una oficina o una nave industrial no se financia igual que comprar una vivienda. Si has empezado a pedir información a tu banco y te ha sorprendido que te pidan más entrada, un plazo más corto o un tipo de interés más alto, no es un error ni un intento de disuadirte: es como funciona este producto en toda la banca española.

La hipoteca de local comercial tiene sus propias reglas porque el riesgo que asume el banco es distinto. Aquí no hay un consumidor comprando su casa para vivir, sino un autónomo o pyme que quiere dejar de pagar alquiler, o un inversor particular que busca rentabilizar el inmueble alquilándolo. En ambos casos, el banco analiza el negocio (el que ya existe o el que va a generar el alquiler) casi tanto como el propio inmueble.

En este artículo te explicamos cuánto financia realmente el banco, qué documentación vas a necesitar, quién paga cada gasto (spoiler: aquí la ley no te protege como en la hipoteca de vivienda) y cómo calcular con un simulador cuánto capital vas a tener que aportar de tu bolsillo antes de dar el paso.

En qué se diferencia de una hipoteca de vivienda (LTV, plazos y tipos)

Antes de comparar ofertas conviene tener claras las tres diferencias que más impacto tienen en tu bolsillo: cuánto te presta el banco, en cuántos años y a qué tipo. Las tres juegan en tu contra frente a una hipoteca de vivienda habitual, así que es mejor saberlo desde el principio y planificar el capital que vas a necesitar aportar.

Hasta cuánto financia el banco: LTV real del 60-70%, no del 80%

El LTV (loan-to-value, o porcentaje del valor de tasación que el banco está dispuesto a financiar) es la primera diferencia que notarás. En una hipoteca de vivienda habitual, muchos bancos llegan al 80% sobre el valor de tasación (o incluso más en primera vivienda con ciertos perfiles). En una hipoteca de local comercial, oficina o nave industrial, ese porcentaje baja de forma generalizada al 60-70%.

La razón es que el banco entiende que un local comercial es un activo más difícil de vender si tiene que ejecutar la hipoteca, y que su valor depende en buena medida de la actividad económica que se desarrolle dentro (o de que encuentre inquilino). Esto significa, en la práctica, que si el local está tasado en 200.000 euros, tendrás que aportar entre 60.000 y 80.000 euros de tu bolsillo, además de los gastos, frente a los 40.000 euros que necesitarías en una vivienda equivalente al 80% de LTV.

Plazos más cortos: 15-20 años frente a los 30 de vivienda

La segunda diferencia importante es el plazo. Mientras que una hipoteca de vivienda puede extenderse hasta 30 años, en un local comercial lo habitual es que el banco no vaya más allá de 15 a 20 años. Algunas entidades lo justifican por la vida útil estimada del negocio que ocupa el inmueble, y otras simplemente aplican su política interna de riesgo a este tipo de activo.

Un plazo más corto, combinado con un tipo de interés más alto, se traduce directamente en una cuota mensual sensiblemente mayor que la de una hipoteca de vivienda por el mismo importe. Es el motivo por el que conviene simular varios escenarios antes de comprometerte, sobre todo si vas a alquilar el local y necesitas que la renta cubra cómodamente la cuota.

Requisitos para conseguir una hipoteca de local comercial

Además de mirar tu solvencia personal, el banco va a querer entender qué va a pasar dentro del local. Aquí es donde se separan los dos perfiles de comprador: el autónomo o pyme que va a instalar su propio negocio, y el inversor que busca alquilarlo a un tercero. El banco pide cosas distintas a cada uno.

Proyecto de negocio y estudio de viabilidad

Si vas a explotar el local con tu propio negocio (una tienda, una clínica, una oficina profesional), el banco te va a pedir un plan de negocio o estudio de viabilidad: proyección de ingresos y gastos a varios años, tu experiencia previa en el sector y, si ya tienes actividad, los resultados de los últimos ejercicios. Cuanta más trayectoria demuestres en ese negocio concreto, más fácil será convencer al banco de que la cuota está cubierta con los ingresos futuros.

Si en cambio compras el local para alquilarlo, el banco analiza otra cosa: si ya existe un inquilino, te pedirá el contrato de arrendamiento vigente (duración, renta mensual, revisiones pactadas). Si el local está vacío, trabajará con una proyección de renta de mercado basada en zonas y locales comparables, normalmente con criterios más conservadores que si ya hubiera un inquilino firmado..

Documentación que pide el banco

Más allá del plan de negocio o el contrato de alquiler, la documentación estándar que vas a necesitar reunir es:

Sobre el inmueble: escritura o nota simple del local (documento del Registro de la Propiedad que acredita quién es el propietario y si tiene cargas), y la tasación encargada a una sociedad homologada por el Banco de España. Si vas a reformar el local antes de abrir, también un proyecto de reforma con presupuesto.

Sobre el comprador: si eres autónomo, los últimos modelos de IVA e IRPF y las declaraciones trimestrales recientes; si compras a través de una empresa, los balances y cuentas anuales de los últimos ejercicios. En ambos casos, el banco también revisa tu situación en el CIRBE (registro de todos los préstamos que tienes en el sistema financiero) para ver tu nivel de endeudamiento actual.

Gastos de la hipoteca de local comercial: quién paga qué

Los gastos asociados son, en esencia, los mismos que en cualquier hipoteca: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación y el AJD (Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que grava la formalización de la escritura de préstamo). Lo que cambia radicalmente es quién los paga.

Por qué, a diferencia de la vivienda, casi nunca puedes reclamarlos

Si has comprado una vivienda habitual en los últimos años, probablemente sepas que la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario obliga al banco a asumir la gestoría, el registro y el AJD, dejando al cliente solo la tasación. Esa ley existe para proteger al consumidor: la persona física que compra una vivienda para uso propio, la parte considerada más débil frente a la entidad financiera.

Cuando compras un local comercial, una oficina o una nave para tu negocio o como inversión, no actúas como consumidor sino con fines profesionales o de inversión. La ley no te reconoce esa protección especial, así que la distribución de gastos vuelve al criterio general (y al que el banco quiera negociar contigo caso por caso). En la práctica, esto significa que la gran mayoría de los gastos suele recaer sobre el comprador, salvo que negocies expresamente alguna excepción con la entidad.

Es una diferencia que muchos compradores no descubren hasta que llegan a la notaría, así que conviene presupuestarla desde el principio: entre notaría, registro, gestoría, tasación y AJD, calcula que estos gastos pueden suponer entre un 7% y un 10% adicional sobre el precio del local, dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de AJD aplicable.

Simulador: calcula tu cuota y el capital que necesitas aportar

Con un LTV más bajo, un plazo más corto y un tipo más alto, el impacto en tu cuota mensual y en el capital inicial que necesitas puede ser mucho mayor de lo que esperabas si solo lo comparas mentalmente con una hipoteca de vivienda. Antes de visitar una notaría, merece la pena hacer números reales con tu caso concreto: precio del local, LTV que te ofrezca el banco, plazo y tipo de interés.

Con el simulador de Gibobs puedes introducir estas variables y ver de un vistazo la cuota mensual estimada, el capital que tendrás que aportar de tu bolsillo (la diferencia entre el precio y lo que financia el banco, más los gastos de formalización) y cómo cambia todo si negocias un LTV o un plazo distintos. Es el primer paso para saber si el negocio o el alquiler previsto realmente cubren la cuota con margen. calcula tu hipoteca aquí con tus propios números y compara escenarios antes de negociar con el banco.

Por qué comparar con un bróker antes de firmar directamente con tu banco

La hipoteca de local comercial es un producto mucho menos estandarizado que la hipoteca de vivienda: cada banco aplica sus propios criterios de LTV, plazo y tipo según el sector de actividad, la zona donde está el local y su propia política de riesgo del momento. Eso significa que las diferencias entre entidades pueden ser mucho más amplias que en una hipoteca de vivienda, donde los productos están más homogeneizados.

Ir banco por banco pidiendo condiciones (y volviendo a entregar la misma documentación en cada uno) consume semanas que muchas veces no tienes, sobre todo si ya tienes una fecha de firma comprometida con el vendedor o el fin de un contrato de alquiler que quieres evitar renovar. Un bróker hipotecario presenta tu operación a varias entidades a la vez, compara las condiciones reales que cada una te ofrece (no solo las publicadas) y negocia en tu nombre el LTV, el tipo y, cuando es posible, quién asume una parte de los gastos.

En Gibobs llevamos años comparando hipotecas de vivienda entre bancos, y aplicamos exactamente el mismo proceso a la financiación de locales comerciales, oficinas y naves industriales: analizamos tu perfil (o el de tu negocio), tu proyecto de viabilidad o tu contrato de alquiler, y buscamos las entidades que mejor se ajustan a tu operación en lugar de conformarte con la primera oferta de tu banco habitual. calcula tu hipoteca aquí y, si quieres, te ayudamos a comparar condiciones entre bancos sin coste para ti.

Israel Tena

Director Comercial

Economista y directivo especializado en la financiación del ecosistema Real Estate y la estructuración de operaciones complejas. Con una trayectoria analítica relacionada con el peritaje judicial y con el liderazgo de equipos comerciales en el sector proptech.