El préstamo promotor con financiación no bancaria: una alternativa eficiente

En el mundo inmobiliario, obtener financiación adecuada puede ser un desafío. Tradicionalmente, se recurre a instituciones bancarias para financiar sus proyectos. Sin embargo, en los últimos años, ha surgido una alternativa atractiva y eficiente: el préstamo promotor con financiación no bancaria.

En este artículo, vamos a ver qué es esta modalidad de financiación, sus ventajas, y cómo puede beneficiar a los promotores inmobiliarios.

Qué es el préstamo promotor con financiación no bancaria

El préstamo promotor con financiación no bancaria es un tipo de crédito destinado a desarrolladores inmobiliarios para financiar la construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios, otorgado por instituciones financieras no bancarias.

A diferencia de los bancos tradicionales, estas entidades no bancarias suelen ofrecer una mayor flexibilidad en términos de requisitos, plazos y condiciones, adaptándose mejor a las necesidades específicas de los promotores. Actualmente, son bastantes las entidades no bancarias que ofrecen préstamos promotores no bancarios con condiciones muy competitivas.

Ventajas del préstamo promotor con financiación no bancaria

• Mayor flexibilidad: Las instituciones no bancarias tienden a ser más flexibles en cuanto a los requisitos y términos del préstamo. Esto permite a los promotores obtener financiación incluso si no cumplen con los estrictos criterios bancarios tradicionales.
• Proceso de aprobación más rápido: El proceso de aprobación de un préstamo promotor no bancario suele ser más ágil y menos burocrático, lo que resulta en una obtención de fondos más rápida, crucial para proyectos que necesitan empezar cuanto antes. Desde gibobs.com te ayudaremos a conseguir ofertas en cuestión de pocos días y podremos formalizar el proceso en 3-4 semanas aproximadamente.
• Condiciones personalizadas: Los préstamos no bancarios pueden ofrecer condiciones más personalizadas y adaptadas a la naturaleza específica de cada proyecto. Esto incluye estructuras de pago y tipos de interés que pueden ajustarse mejor a las previsiones financieras del promotor.
• Diversificación de fuentes de financiación: Al optar por financiación no bancaria, los promotores no dependen exclusivamente de los bancos, diversificando así sus fuentes de financiación y reduciendo riesgos asociados con la dependencia de una sola entidad.

Consideraciones importantes

A pesar de las ventajas, es crucial que los promotores inmobiliarios consideren ciertos aspectos antes de optar por un préstamo no bancario:

• Costes Asociados: Los préstamos no bancarios pueden tener tipos de interés más altos que los bancarios debido al mayor riesgo percibido por las entidades no bancarias. Es esencial evaluar los costes totales del préstamo.
• Reputación del Prestamista: Investigar la reputación y solvencia de la entidad no bancaria es fundamental para evitar fraudes o problemas financieros futuros.
• Términos del Contrato: Leer y entender detalladamente todos los términos y condiciones del préstamo es vital. En caso de duda, es recomendable contar con asesoría legal o financiera.

El préstamo promotor con financiación no bancaria se presenta como una alternativa viable y atractiva para los promotores que buscan flexibilidad, rapidez y personalización en sus fuentes de financiación. Sin embargo, es fundamental realizar un análisis exhaustivo de las condiciones, costes y reputación del prestamista para asegurar que esta opción sea la más beneficiosa para el éxito del proyecto.

En un mercado en constante evolución, estar abierto a nuevas formas de financiación puede ser la clave para mantenerse competitivo y eficiente.

Construir sin prevender: El gran cambio en la financiación de promociones

El panorama de la financiación de promociones en España acaba de cambiar drásticamente. El fin del marco de Basilea III y la aplicación del nuevo reglamento CRR 3 traen una noticia que el sector llevaba años esperando: la banca podrá financiar promociones sin exigir un nivel de preventas.

Hasta ahora, los promotores se enfrentaban a la norma no escrita de tener vendido sobre plano entre el 50% y el 60% del proyecto para desbloquear el préstamo promotor. Era el gran cuello de botella comercial.

La nueva regla, por primera vez regulada, sustituye esa barrera por una puramente financiera: si el promotor aporta un 25% del valor final de la promoción (LTV), la financiación se puede conceder sin depender de las preventas.

Esto promete agilizar la construcción de vivienda , especialmente en proyectos Build-to-Rent. Pero, ¿significa esto el fin real de las preventas? ¿O es una nueva barrera que se suma a la anterior?

El nuevo escenario: ¿teoría vs. práctica?

Analizar esta nueva regulación exige diferenciar entre la norma y la política de riesgos de cada entidad.

La teoría 

Sobre el papel, la medida es excelente. Busca crear un marco regulatorio más estable y predecible.

• Agilidad: Elimina el cuello de botella comercial. Los promotores con capital pueden empezar a construir mucho antes.
• Impulso al BTR: Es un balón de oxígeno para el Build-to-Rent, un modelo donde las preventas no tenían sentido y que ahora tiene una vía de financiación bancaria clara.
• Claridad regulatoria: Se pasa de una práctica habitual de los bancos a un criterio homogéneo y regulado por primera vez.

La práctica 

Aquí es donde surgen las dudas. Como advierten los expertos, este cambio no es un gesto de confianza ni una relajación generalizada de la banca. Es una calibración técnica.

• ¿Se fiará la banca? La banca es adversa al riesgo. Es muy probable que, en la práctica, sigan viendo con mejores ojos un proyecto que, además del 25% de equity, tenga un 10% o 20% prevendido. El 25% de LTV puede convertirse en la «llave de entrada» mínima para sentarse a negociar, no en la única condición.
• El nuevo cuello de botella es el capital: El problema del promotor cambia de eje. Ya no es: No consigo vender. Ahora es: No consigo el 25% de equity. Esto eleva la barrera de entrada y pone el foco 100% en la estructura de capital.

La financiación alternativa se vuelve imprescindible

Este nuevo paradigma sitúa a la financiación alternativa en el centro del juego.

Si la banca tradicional solo cubre el 75% (en el mejor de los casos) y exige un 25% de capital que el promotor no tiene íntegramente, ese «hueco» (equity gap) debe ser cubierto.

Aquí es donde entran los fondos de inversión, los debt funds (fondos de deuda), sociedades de capital privado, family offices y otros vehículos de inversión que aportan el capital (mezzanine, preferred equity) que el promotor necesita para desbloquear el préstamo bancario principal. El mercado ya anticipa este movimiento: se estima que la financiación alternativa crecerá hasta alcanzar el 40% del mercado en 2030.

En Gibobs podemos ayudarte

Desde gibobs.com estamos convencidos de que el préstamo promotor no bancario permite al promotor viabilizar su operación sin necesidad de esperar la respuesta de la banca tradicional además de que es una excelente forma de diversificar fuentes de financiación para el promotor con experiencia.