Cambiar hipoteca variable a fija en 2026: Gastos y pasos

¿Estás considerando cambiar tu hipoteca variable a una fija pero no sabes cuánto te costará? No te preocupes, estás en el lugar correcto. En este artículo te vamos a contar todo lo que necesitas saber sobre los gastos y comisiones asociados a este trámite, y lo importante que es contar con profesionales que te ayuden en el proceso, así que… ¡sigue leyendo!

Beneficios que ofrece el Código de Buenas Prácticas para modificar tu hipoteca 

Debido a una extensión del Código de Buenas Prácticas, entre el gobierno y las entidades bancarias, no se cobrarán comisiones por cambiar de una hipoteca de interés fijo a mixto. También se permite la amortización anticipada gratuita, ya sea parcial o total.Además, los costes de subrogación se han reducido, limitando la comisión al 0,05% o incluso cero, si la nueva entidad está adherida al Código.

Es recomendable revisar las condiciones actuales de tu hipoteca y valorar si el cambio realmente compensa a medio o largo plazo. También es importante comparar ofertas entre entidades y, si es necesario, consultar con un asesor hipotecario para tomar una mejor decisión según tu perfil económico.

Hace un par de años, el Gobierno de España aprobó un decreto para eliminar las comisiones al cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo. Esta medida, recogida en el Real Decreto-ley 19/2022 (publicado en el BOE el 22 de noviembre de 2022), estuvo vigente hasta finales de 2024.

Durante ese periodo, los propietarios pudieron hacer este cambio sin pagar comisiones por amortización anticipada ni por la conversión de tipo variable a fijo. Es decir, pasar de una hipoteca variable a una fija no tenía ningún coste en este sentido.

A partir del 1 de enero de 2025, esta medida dejó de aplicarse. Sin embargo, se mantiene una mejora importante: la comisión máxima por amortización anticipada en los primeros tres años de vida de la hipoteca se reduce del 0,15% al 0,05% si el cambio es de variable a fijo.

¿Qué significa esto en la práctica? Si te quedan 150.000 € por pagar de hipoteca, antes podías pagar hasta 225 € de comisión (0,15%), mientras que ahora el máximo es de 75 € (0,05%). Es decir, un ahorro de 150 €. Y si hiciste el cambio durante 2024, no pagaste nada.

Comisiones de cambiar una hipoteca variable a fija

Si estás cansado de las subidas y bajadas en tu cuota mensual, cambiar a una hipoteca fija puede ser una buena opción, ya que te ofrece estabilidad. Eso sí, conviene conocer los costes asociados.

En general, hay dos tipos de gastos:

• Comisión del banco: antes solía situarse entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente.
• Gastos legales: incluyen notaría, registro y gestoría, y suelen rondar entre 150 € y 300 €.

Gastos de cambiar hipoteca variable a fija

El coste total de cambiar una hipoteca variable a fija suele situarse alrededor de los 1.000 €, principalmente por los gastos de cancelación de la hipoteca anterior (notaría, registro y gestoría). Además, hay que tener en cuenta posibles comisiones por amortización anticipada, aunque, como hemos visto, en 2024 fueron de 0 € y ahora están limitadas.

¿Cómo cambiar mi hipoteca de variable a fija? Paso a paso

Gracias a las medidas aprobadas en los últimos años, cambiar de una hipoteca variable a fija es ahora más sencillo y, en muchos casos, sin comisiones o con costes muy reducidos. Este proceso puede hacerse de dos formas: mediante novación (en el mismo banco) o a través de una subrogación de hipoteca si decides cambiar de entidad.

Te explicamos el proceso paso a paso:

1. Analiza tu hipoteca actual

Antes de iniciar el cambio, revisa:

• Capital pendiente
• Tipo de interés actual (Euríbor + diferencial)
• Años restantes
• Posibles comisiones por novación o subrogación
  

Este análisis es clave para saber si compensa pasar a tipo fijo.

2. Solicita oferta a tu banco

Puedes pedir a tu entidad actual una novación para cambiar las condiciones y pasar a tipo fijo. Aquí no hay subrogación de hipoteca fija, ya que no cambias de banco, solo modificas el contrato.

El banco puede:

• Ofrecerte un tipo fijo competitivo
• Proponerte condiciones menos atractivas
• Negarse al cambio

3. Comparar ofertas externas

Si tu banco no mejora las condiciones, puedes acudir a otras entidades. En ese caso, iniciarías una subrogación de hipoteca a tipo fijo, trasladando tu préstamo a otro banco.

Este proceso incluye:

• Solicitud de nueva oferta vinculante
• Derecho del banco actual a igualar la oferta
• Firma ante notario
  

4. Valorar ampliar capital (si lo necesitas)

En determinadas situaciones, además de cambiar a tipo fijo, puede interesarte cambiar hipoteca de banco y ampliar capital. Esto es útil si necesitas liquidez para reformas, reunificación de deudas o nuevos proyectos.

5. Firma de la nueva escritura

Una vez aceptadas las condiciones, se firma la modificación o la subrogación. Desde ese momento, tu cuota será fija y dejarás de depender del Euríbor.

¿Merece la pena cambiar hipoteca variable a fija?

Esta es la pregunta clave. La respuesta depende de varios factores personales y del contexto económico.

1. Evolución del Euríbor

• Si el Euríbor está en niveles altos o se prevén subidas, pasar a tipo fijo puede protegerte frente a incrementos futuros
• Si, por el contrario, los tipos están en descenso, puede que mantener la variable sea más rentable a medio plazo.

2. Años que quedan de hipoteca

Cuanto más plazo pendiente tengas, mayor impacto tendrá el cambio. En hipotecas recién firmadas o con muchos años por delante, la subrogación de hipoteca puede suponer un ahorro significativo.

3. Diferencia entre el tipo variable y el fijo ofertado

Hay que comparar:

• Tipo actual
• Tipo fijo ofrecido
• Escenarios futuros
  No se trata solo de estabilidad, sino de números reales.

4. Perfil personal

• Si valoras la tranquilidad y previsibilidad, el tipo fijo aporta seguridad.
• Si puedes asumir fluctuaciones y tienes margen económico, quizá la variable siga siendo interesante.

En muchos casos, optar por una subrogación de hipoteca a tipo fijo permite mejorar condiciones y ganar estabilidad sin asumir grandes costes.

Quién paga los gastos de cambiar una hipoteca variable a fija

Los gastos asociados con el cambio de una hipoteca variable a una hipoteca fija son generalmente pagados por el propietario de la vivienda. Sin embargo, en algunos casos, el banco o prestamista puede exigir que el propietario pague una parte o todos los costos.

Puedo cambiar de hipoteca variable a fija en el mismo banco?

Sí. Esta opción se llama novación.

En este caso:

• No realizas una subrogación de hipoteca, ya que no cambias de entidad.
• Modificas las condiciones del contrato actual.
• El proceso suele ser más sencillo.

Ventajas de hacerlo en el mismo banco:

• Menos trámites
• Más rapidez
• Sin cambiar domiciliaciones ni productos vinculado

Desventajas:

• Menor poder de negociación
• El banco puede ofrecer condiciones menos competitivas

Si la oferta no es atractiva, siempre puedes acudir a la competencia y realizar una subrogación de hipoteca fija hacia otra entidad.

Subrogación vs novación: ¿qué opción es mejor?

A la hora de modificar tu hipoteca, puedes optar por una novación o una subrogación. La novación se realiza con tu propio banco, por lo que es un proceso más sencillo, aunque con menor margen para negociar mejores condiciones.

La subrogación, en cambio, implica cambiar la hipoteca a otra entidad, lo que te da más opciones de mejorar el tipo de interés u otras condiciones. También existe la posibilidad de cambiar de banco y, además, ampliar capital, lo que permite obtener financiación adicional, aunque requiere un estudio más completo por parte del banco.

En cualquier caso, la mejor decisión dependerá de tu situación y de las ofertas disponibles. Desde gibobs recomendamos contar con asesoramiento experto para analizar tu caso y asegurarte de elegir la opción más выгодosa.