¿Se puede comprar un piso alquilado? Guía completa | gibobs

Sí, se puede comprar un piso alquilado, pero hay algunos elementos que debes tener en cuenta para que tu compra sea interesante para ti y puedas disfrutar de la casa. Las viviendas alquiladas suelen estar con un precio de venta mucho más bajo, a causa de, precisamente, el contrato de alquiler. Por tanto, si no tienes prisa en mudarte, puede ser una interesante operación financiera, ya que conseguirás un precio más bajo de lo habitual. 

Sin embargo, suelen aparecer dudas al respecto como si se puede echar al inquilino tras la compra, así como qué implica legalmente este tipo de compra. Para ayudarte a resolver tus dudas, en este artículo de gibobs.com vamos a contarte todo lo que necesitas saber sobre la compra de un piso alquilado. ¡Vamos a ello!

¿Se puede comprar un piso alquilado?

Sí, es completamente legal comprar un piso que ya está alquilado. De hecho, es una operación bastante habitual, sobre todo en zonas donde hay una alta demanda de vivienda en alquiler. 

Cuando compras un piso que ya está alquilado, no puedes echar al inquilino así como así. La ley protege al inquilino, y estas son las reglas que debes conocer:

• El contrato de alquiler sigue activo: Aunque tú seas el nuevo dueño, el contrato firmado por el antiguo propietario sigue en vigor. Tú simplemente pasas a ser el nuevo casero.
• Si el contrato está registrado en el Registro de la Propiedad, tendrás que respetarlo hasta que termine el plazo que se acordó con el inquilino.
• Si el contrato no está registrado, puedes recuperar la vivienda después del primer año, pero solo si la necesitas para vivir tú o un familiar cercano, y avisando con al menos 2 meses de antelación.
• Además, el inquilino tiene preferencia para comprar el piso antes que cualquier otra persona. Esto se llama “derecho de tanteo y retracto”. Si no se lo ofreces antes a él, podría anular la venta.

Ejemplo práctico

Vamos a poner un ejemplo práctico para que lo veas mejor. Pongamos el caso que quieres comprar un piso en Barcelona que actualmente está alquilado por 700 €/mes y el contrato de alquiler fue firmado hace 2 años por un periodo de 5 años. Aunque tú compres la vivienda, el inquilino tiene derecho a permanecer en ella hasta que se cumpla el contrato, es decir, durante al menos 3 años más, a no ser que se llegue a un acuerdo entre las partes para finalizar antes.

Además, si el contrato de alquiler estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, no podrás acabarlo antes de su vencimiento, a  no ser que sea el inquilino quien lo incumpla. Por eso es tan importante que se revise bien la situación legal antes de comprar.

Consejos de expertos para comprar el piso que tienes alquilado

Si eres tú quien está alquilado y te planteas comprar esa misma vivienda, estos son los puntos clave a tener en cuenta:

1. Comprueba si el precio de venta es competitivo. Aunque ya conozcas y valores el piso, es importante hacer una valoración objetiva del mercado. Compara precios de inmuebles similares en la zona (€/m²), revisa si hay cargas registrales y, si es necesario, solicita una tasación profesional. Esto te servirá también para solicitar una hipoteca.
2. Tienes un derecho de tanteo. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si el propietario quiere vender, debe comunicarte el precio y condiciones con al menos 30 días de antelación. Tienes preferencia para igualar la oferta antes que cualquier comprador externo.
3. Aprovecha tu ventaja competitiva. Estás viviendo en el inmueble, conoces su estado y no necesitas hacer visitas ni negociar plazos de desocupación. Esto reduce riesgos para el banco que te financia y puede acelerar la concesión de la hipoteca.
4. Negocia un acuerdo flexible. Puedes plantear una compra diferida, solicitar un alquiler con opción a compra, o proponer descontar parte del alquiler ya pagado del precio final, aunque esto dependerá del acuerdo entre las partes y no es obligatorio por ley.
5. Revisa la fiscalidad de la operación. Si has estado alquilando más de 3 años y vas a comprar como vivienda habitual, podrías tener beneficios fiscales dependiendo de tu comunidad autónoma. Además, la operación podría implicar costes como ITP, notaría, registro y gestoría.

Problemas de comprar un piso con inquilino

Comprar un piso que ya está alquilado puede conllevar ciertos riesgos y situaciones que es mejor conoce de la compraventa. Estos son los principales problemas que podrías encontrarte:

1. Limitaciones de uso de la vivienda. Al estar alquilado, no podrás usar el piso como residencia habitual mientras el contrato esté en vigor. Si pensabas mudarte, tendrás que esperar a que finalice el contrato o negociar con el inquilino su salida anticipada.
2. Duración del contrato de alquiler. Aunque tú compres el inmueble, el contrato de arrendamiento sigue vigente con las mismas condiciones. Esto puede suponer varios años sin poder disponer libremente de la propiedad.
3. Inquilinos problemáticos o morosos. No puedes estar 100% seguro del comportamiento del inquilino. Si hay impagos, conflictos o deterioro de la vivienda, tú como nuevo propietario tendrás que asumir el problema y los trámites legales para resolverlo.
4. Riesgo de contratos no registrados. Si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad, existe un mayor riesgo legal y menor protección para ambas partes. Además, en algunos casos, el inquilino podría ejercer su derecho de retracto y quedarse con la vivienda si no ha sido notificado adecuadamente.
5. Negociación compleja con el inquilino. Si quieres que el inquilino deje el piso antes del plazo, deberás negociar una compensación económica o esperar al vencimiento. Esto puede retrasar tus planes o implicar un coste extra.

Te dejamos una tabla a modo de resumen de las posibles situaciones que te podrían surgir:

5 ventajas de comprar un piso alquilado

Pero comprar un piso alquilado tiene ventajas muy interesantes, sobre todo si tu objetivo es invertir en el mercado inmobiliario. De hecho, por eso actualmente hay tantas personas interesadas en hacer este tipo de transacción, porque la inversión es mucho más interesante. 

Estas son las principales ventajas: 

1. Ingresos desde el primer día. Una de las mayores ventajas es que empiezas a recibir rentas desde el momento en que compras el piso. Podrás tener rentabilidad inmediata sin necesidad de buscar nuevos inquilinos.
2. Ahorro en costes de alquiler. Al tener ya un inquilino, no necesitas gastar tiempo ni dinero en publicar anuncios, hacer visitas o contratar agencias para alquilar el piso. El proceso de gestión es más directo y ágil.
3. Seguridad y estabilidad. Si el alquilado ha tenido un buen comportamiento y ha sido puntual en los pagos, con este alquiler tendrás una fuente de ingresos estable a medio o largo plazo.
4. Precio de venta más interesante. En algunos casos, los pisos con inquilinos suelen venderse a precios más bajos, por lo que puede suponer una buena oportunidad de compra si tu objetivo es invertir.
5. Información real del alquiler y del dinero que vale el piso. Al estar el piso ya alquilado, puedes conocer de antemano el precio del alquiler, los gastos asociados y la rentabilidad que genera. 

¿Qué pasa si venden el piso que tengo alquilado?

Si eres inquilino y el propietario decide vender a otra persona, estas son las situaciones más comunes:

• Contrato no inscrito en el Registro de la Propiedad: el nuevo comprador no está obligado a respetar tu contrato si este no tiene más de cinco años o si no está inscrito. Podría solicitar la desocupación tras la venta.
• Contrato inscrito o con duración superior a 5 años: el comprador debe subrogarse en las condiciones del contrato, es decir, convertirse en tu nuevo casero hasta el vencimiento pactado.
• Incumplimiento del derecho de tanteo/retracto: si el propietario no te informa de la venta o lo hace fuera de plazo, puedes ejercer el derecho de retracto y quedarte con el piso en las mismas condiciones ofrecidas al comprador.

Caso práctico

Juan lleva 5 años de alquiler en un piso en Valencia. Su casero quiere vender por 200.000 € y se lo comunica por burofax. Juan, que ya había pensado en comprar, acude a su banco, que le aprueba una hipoteca del 80 %.

Gracias a conocer el estado real del inmueble y tener un historial de pagos impecable, la operación se cierra en un mes. El casero accede a descontarle 2.500 € por mejoras que Juan había hecho en el piso. Juan firma ante notario, evita una mudanza y compra una propiedad sin los sobresaltos de una compra tradicional.

Si compro un piso alquilado, ¿puedo echar al inquilino?

La respuesta corta es: depende del contrato de alquiler vigente. Comprar un piso que ya tiene un inquilino no significa que puedas desahuciarlo de inmediato. De hecho, el nuevo propietario asume las condiciones del contrato de alquiler actual, por lo que el inquilino mantiene sus derechos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España dice lo siguiente: 

• Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la compraventa, el comprador está obligado a respetarlo hasta que finalice.
• Si el contrato NO está inscrito, el nuevo propietario debe respetarlo como mínimo durante 5 años (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica), siempre que el contrato tenga fecha posterior al 6 de marzo de 2019.

Pero existen algunas excepciones en las que puedes tener la vivienda antes de que se acabe el contrato:

• Si en el contrato se incluyó una cláusula de necesidad de uso por parte del propietario (por ejemplo, si necesitas vivir tú o un familiar directo).
• Si hay incumplimiento por parte del inquilino (impago, subarriendo no autorizado, daños al inmueble, etc.).
• Si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario para rescindir el contrato (en muchos casos, se ofrece una compensación económica al inquilino).

¿Qué pasa después de 10 años de alquiler?

Si llevas 10 años alquilado en una vivienda, es normal que te plantees qué derechos tienes o qué cambios pueden producirse. La LAU establece unos plazos mínimos de duración del contrato, pero a partir de ahí, todo dependerá de lo pactado entre propietario e inquilino. Después de 10 años, pueden darse estas situaciones:

• Contrato prorrogado: si tras el plazo pactado (5 o 7 años, según si el arrendador es persona física o jurídica) ninguna de las partes ha notificado lo contrario, el contrato puede continuar prorrogado año a año.
• Negociación de nuevas condiciones: pasado ese tiempo, el propietario puede proponerte un nuevo contrato con condiciones diferentes: subida de renta, duración, garantías, etc.
• Oportunidad para comprar: muchos inquilinos que han permanecido en el piso durante una década plantean la posibilidad de comprar, lo que puede facilitar la negociación y conseguir un precio más justo.
• Estabilidad y derecho a permanencia: si no se ha firmado nada nuevo, el contrato sigue vigente, aunque es recomendable formalizarlo por escrito para evitar futuros conflictos.

Ventajas de comprar una vivienda después de 10 años de alquiler

• Inversión a largo plazo: en lugar de seguir pagando un alquiler, pasas a invertir en una vivienda que será tuya.
• Estabilidad y seguridad: nadie podrá rescindirte el contrato ni subirte el alquiler.
• Libertad para reformar y personalizar sin pedir permiso al casero.
• Conocimiento del inmueble y del entorno, lo que reduce el riesgo de sorpresas tras la compra.
• Posibilidad de negociar mejor precio si tienes buena relación con el propietario.
• Beneficios fiscales según comunidad autónoma, especialmente si has sido inquilino durante mucho tiempo.

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Jaime Aguirre

CDO

Directivo especializado en el desarrollo de producto y tecnología para el ecosistema proptech y fintech. Lidera la creación de infraestructuras SaaS que conectan bancos, inmobiliarias y compradores en un único proceso. Su trayectoria destaca por transformar la complejidad de la financiación hipotecaria en procesos digitales, transparentes y centrados en el usuario.