Extinción de condominio: qué es, cómo funciona y cómo salir si no hay acuerdo

Tienes una casa en común con otra persona y uno de los dos quiere quedársela. Puede ser una herencia, un divorcio o simplemente una compra compartida que ya no tiene sentido. El problema es que vender no siempre es la mejor opción, y seguir en copropiedad tampoco.

La extinción de condominio es el mecanismo legal que permite resolver esa situación: uno se queda la vivienda, el otro cobra su parte, y ambos salen del lío con el menor coste fiscal posible. Si además hay hipoteca de por medio, la cosa se complica un poco más, pero tiene solución.

En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber: qué es exactamente, cuánto cuesta, cómo tributa, qué pasa con el banco y qué hacer si la otra persona no quiere llegar a un acuerdo. Y si al final decides quedarte la vivienda y necesitas financiación, en Gibobs podemos buscarte la mejor hipoteca para cubrir esa compensación.

¿Qué es el proindiviso y cuándo se genera una copropiedad?

Un proindiviso es una situación en la que varias personas son dueñas de una misma cosa —en este caso, una vivienda— sin que nadie tenga asignada una parte física concreta. Todos son propietarios del 100% de forma proporcional a su porcentaje.

Puede sonar abstracto, pero es más común de lo que parece. Estas son las tres situaciones que lo generan con más frecuencia:

Herencia compartida entre hermanos

Cuando fallece un familiar y la vivienda pasa a varios herederos, todos se convierten automáticamente en copropietarios. Si hay tres hermanos, cada uno tiene un tercio. Y ahí empieza el problema: ninguno puede vender, alquilar ni reformar sin el acuerdo de los demás.

Lo habitual es que uno quiera quedarse y los otros prefieran liquidar su parte. La extinción de condominio es la vía más eficiente para hacerlo.

Divorcio o separación con vivienda en común

La pareja compró la casa juntos al 50%, o en la proporción que fuera, y ahora hay que repartir. La extinción de condominio por divorcio evita tener que vender a terceros: uno compensa al otro por su parte y se queda como único propietario.

Es la salida más limpia cuando uno de los dos quiere (y puede) seguir viviendo en la vivienda.

Compra conjunta que se rompe: pareja, amigos o socios

No hace falta estar casados para acabar en un proindiviso. Dos amigos que compraron un piso como inversión, una pareja de hecho que se separa, dos socios que adquirieron un local… Cualquier compra conjunta puede convertirse en un proindiviso incómodo cuando la relación se rompe.

¿Qué es la extinción de condominio y cómo funciona paso a paso?

La extinción de condominio es el acto jurídico por el que se disuelve esa copropiedad. Uno de los propietarios se queda con el bien entero y compensa económicamente al otro por su parte.

El proceso, cuando hay acuerdo, es relativamente sencillo:

• Ambas partes acuerdan el valor de la vivienda (lo habitual es usar una tasación).
• El que se queda la casa paga al otro el equivalente a su porcentaje de propiedad.
• Se firma la escritura de extinción de condominio ante notario.
• Se liquidan los impuestos correspondientes.
• Se inscribe el cambio en el Registro de la Propiedad.

Si hay hipoteca, hay un paso adicional: conseguir que el banco elimine al que sale del préstamo. De eso hablamos más adelante.

Diferencia con la compraventa y la donación: por qué importa elegir bien

Esto no es un capricho técnico. La forma en que se formaliza la operación tiene un impacto directo en los impuestos que pagas.

Si en lugar de extinción de condominio lo formalizas como compraventa, el que compra paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en muchas comunidades autónomas oscila entre el 6% y el 10% del valor. Con la extinción de condominio, solo se paga el Acto Jurídico Documentado (AJD), que suele estar entre el 0,5% y el 1,5%. El ahorro puede ser muy significativo.

Con una donación, el que recibe el bien puede pagar mucho más en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, dependiendo de la comunidad autónoma y el grado de parentesco. Salvo en comunidades con bonificación casi total (Madrid, por ejemplo), es la opción más cara.

Fiscalidad de la extinción de condominio: por qué sale más barata que vender

La ventaja fiscal es el principal motivo por el que la extinción de condominio se ha convertido en la opción preferida para disolver copropiedades. Pero hay matices importantes según el impuesto del que hablemos.

AJD en lugar de ITP: el ahorro real con ejemplos en euros

En la extinción de condominio, el impuesto que se aplica es el AJD (Actos Jurídicos Documentados), no el ITP. El AJD grava la escritura notarial, no la transmisión patrimonial.

El tipo varía por comunidad autónoma, pero veamos un ejemplo concreto. Supón una vivienda valorada en 200.000 € con dos copropietarios al 50%. Uno se queda la vivienda y paga al otro 100.000 € por su parte.

• Si se formaliza como compraventa: ITP del 8% (media nacional) sobre 100.000 € = 8.000 € de impuesto.
• Si se formaliza como extinción de condominio: AJD del 1% sobre 200.000 € (valor total del inmueble) = 2.000 €.

Un ahorro de 6.000 € en este ejemplo. Con viviendas más caras, la diferencia es todavía mayor.

Plusvalía municipal: cuándo no se paga y cuándo sí hay que liquidarla

La plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo desde que se adquirió el bien.

La buena noticia: en una extinción de condominio pura no se devenga la plusvalía, porque los tribunales y la Dirección General de Tributos entienden que no hay transmisión patrimonial, sino una simple especificación de derechos que ya existían.

Pero hay una excepción importante. Si la compensación que recibe el que sale es superior al valor de su cuota (es decir, recibe más de lo que le correspondía), sí puede considerarse que hay un exceso de adjudicación, y ese exceso sí tributa como transmisión. Por eso es clave que la valoración esté bien ajustada.

IRPF: cuándo tributa el que cede su parte (y el truco del valor de compra)

El que cede su parte puede tener que declarar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF si el valor de la extinción difiere del valor por el que adquirió su porcentaje.

Ejemplo: Ana y su hermano heredaron una vivienda valorada en 150.000 € en el momento de la herencia (75.000 € cada uno). Ahora la vivienda vale 220.000 € y el hermano le compensa con 110.000 € por su parte. La ganancia patrimonial de Ana sería: 110.000 € − 75.000 € = 35.000 €, que tributaría en la base del ahorro del IRPF (entre el 19% y el 28% según el importe).

Si la compensación es igual al valor de adquisición, no hay ganancia. Si la vivienda ha bajado de valor, puede incluso generarse una pérdida patrimonial deducible. El momento y el precio de tasación importan mucho a la hora de planificar la operación.

Cuánto cuesta una extinción de condominio: notaría, impuestos y registro

Además de los impuestos, hay que contar con los gastos de notaría y registro. Son menores, pero conviene tenerlos en cuenta para no llevarse sorpresas.

Nota: el tipo de AJD varía por comunidad autónoma. Andalucía aplica el 1,2%; Cataluña, el 1,5%; Madrid, el 0,75%. Los gastos de notaría dependen de los aranceles notariales y del número de folios de la escritura. Usa estos datos como orientación, no como presupuesto cerrado.

Si quieres afinar el cálculo, hay calculadoras de extinción de condominio disponibles online que te permiten introducir el valor del inmueble y la comunidad autónoma para obtener una estimación más precisa.

Extinción de condominio con hipoteca: lo que el banco tiene que aceptar

Cuando la vivienda tiene una hipoteca, la extinción de condominio no puede hacerse de forma aislada. El banco forma parte de la ecuación, aunque no siempre lo pone fácil.

La hipoteca está firmada por ambos copropietarios. Si uno se queda la casa, el otro necesita salir también del préstamo, no solo del título de propiedad. Y eso requiere la aprobación de la entidad financiera.

Novación hipotecaria: cómo sacar a uno del préstamo sin que siga respondiendo

La vía habitual es una novación hipotecaria, que es básicamente una modificación del contrato del préstamo. Se cambia la titularidad: donde antes había dos deudores, ahora solo queda uno.

Para que el banco lo acepte, tiene que comprobar que el que se queda solo puede asumir el préstamo. Analizará sus ingresos, su historial crediticio y la relación entre la cuota y su salario (lo que se conoce como ratio de endeudamiento). Si el banco ve que el titular único puede pagar solo, suele aceptar. Si tiene dudas, puede pedir un aval o simplemente denegar la novación.

Lo que no puedes hacer es extinguir el condominio en notaría y asumir que el otro deja de responder ante el banco. Mientras no haya novación firmada, el que salió del título sigue siendo deudor del préstamo a ojos de la entidad.

Si necesitas más dinero para pagar al otro: ampliar hipoteca o pedir una nueva

En muchos casos, el que se queda la vivienda no tiene liquidez suficiente para pagar la compensación al otro. La solución es financiarla. Hay dos opciones principales:

• Ampliar la hipoteca existente (también vía novación): aumentas el capital pendiente para incluir la compensación. El banco analizará si la deuda total sigue siendo asumible con los ingresos del titular único.
• Cancelar la hipoteca actual y pedir una nueva: a veces es más limpio empezar desde cero, especialmente si la hipoteca vigente tiene condiciones malas o el banco no colabora. Se cancela la hipoteca anterior y se contrata una nueva que cubra el capital pendiente más la compensación al copropietario saliente.

Ejemplo: vivienda de 300.000 €. Capital pendiente de hipoteca: 120.000 €. Tu pareja tiene el 50%, así que le debes 150.000 € (el 50% del valor actual). Con una nueva hipoteca de 270.000 € (120.000 € para cancelar la anterior + 150.000 € de compensación), cubres todo. El banco necesitará que esa cantidad no supere el 80% del valor de tasación..

¿Y si no hay acuerdo? Empresas que compran proindivisos, acción de división y otras salidas

No siempre hay consenso. Uno quiere vender, el otro no. Uno quiere quedarse, pero el otro pide un precio desorbitado. O simplemente no hay comunicación posible.

En esos casos, tienes varias alternativas, aunque ninguna es tan buena como llegar a un acuerdo directo.

Cuánto pagan realmente las empresas que compran proindivisos

Existe un mercado de empresas que compran proindivisos: adquieren tu parte de la vivienda aunque el otro copropietario no quiera vender. Pueden hacerlo porque, legalmente, cualquier copropietario puede vender su parte a quien quiera sin necesitar el permiso del otro (aunque el otro tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, puede igualar la oferta y quedársela).

El problema es el precio. Estas empresas descuentan el riesgo que asumen (un bien difícil de liquidar, un copropietario potencialmente conflictivo) y suelen ofrecer entre el 40% y el 60% del valor de mercado de tu parte. En una vivienda donde tu mitad vale 100.000 €, podrías recibir entre 40.000 € y 60.000 €.

Es una salida rápida, pero cara. Úsala solo si realmente no ves otra opción.

Sobre la pregunta de si puedes vender tu proindiviso sin avisar al otro: legalmente sí puedes venderlo a un tercero sin su consentimiento previo, pero el copropietario tiene un plazo (normalmente 9 días desde que conoce la venta) para ejercer el retracto y comprar en las mismas condiciones. En la práctica, vender sin avisar puede generar conflictos innecesarios.

La acción de división: forzar la subasta judicial como último recurso

El Código Civil español establece que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad (artículo 400). Cualquier copropietario puede ejercer la llamada actio communi dividundo o acción de división.

Si el bien es indivisible —como casi siempre ocurre con una vivienda—, el juez puede ordenar su venta en subasta pública y repartir el dinero entre los copropietarios según sus cuotas.

El inconveniente es evidente: una subasta judicial rara vez obtiene el precio de mercado. Es habitual que el bien se adjudique con descuentos del 20% al 30% sobre su valor real. Además, el proceso puede durar meses o años. Es el último recurso, no el primero.

Si te quedas la casa, Gibobs te consigue la mejor hipoteca para financiar la compensación

Llegar a un acuerdo en la extinción de condominio es solo la mitad del trabajo. La otra mitad es conseguir la financiación adecuada para pagar al otro copropietario sin descapitalizarte ni aceptar condiciones malas del banco.

En Gibobs comparamos las ofertas de varios bancos en paralelo y negociamos por ti para que consigas el tipo de interés más bajo posible, el plazo que mejor se adapta a tu situación y sin condiciones abusivas de vinculación.

No tienes que ir banco a banco preguntando. Nosotros hacemos ese trabajo y tú eliges con toda la información sobre la mesa.

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Irene Masa

Responsable Excelencia Operativa y Calidad

Especialista en ADE y Marketing enfocada en la mejora continua. Su trabajo se basa en la definición de operativas, la estandarización de procesos y el análisis de métricas para implementar calidad y eficiencia en gibobs allbanks.