Hipoteca para segunda vivienda: entrada, requisitos y condiciones 2026

Comprar una segunda vivienda es uno de los objetivos financieros más comunes en España, ya sea como casa de vacaciones, inversión para alquilar o residencia de fin de semana. Pero financiar una segunda vivienda no funciona igual que la primera: los bancos aplican condiciones más estrictas, la financiación es menor y la entrada que debes aportar es notablemente más alta.

Si te preguntas cuál es la entrada de hipoteca para una segunda vivienda, cuánto financia el banco y qué requisitos te van a pedir, aquí tienes la respuesta completa, con ejemplos y las claves para conseguir las mejores condiciones.

Hipoteca segunda vivienda vs. primera vivienda: diferencias clave

Desde el punto de vista bancario, una segunda vivienda representa mayor riesgo que la principal: si el propietario atraviesa dificultades económicas, lo primero que dejará de pagar es la segunda hipoteca. Por eso las entidades aplican condiciones más conservadoras, y es también la razón por la que la entrada exigida es mayor, como verás a continuación.

Esta es la entrada de hipoteca para una segunda vivienda

Para la compra de una vivienda habitual, la regla de oro es que el comprador debe aportar, al menos, el 30% del coste total (20% de entrada + 10% de gastos). Para una segunda vivienda, esta cifra aumenta.

La razón principal es el riesgo bancario. Una segunda vivienda se considera un activo menos esencial que la vivienda principal. En caso de dificultades económicas, el cliente priorizará el pago de la hipoteca de su residencia habitual. Por ello, los bancos ofrecen: 

• Menor porcentaje de financiación: Si para la vivienda habitual el banco financia hasta el 80% del valor, para la segunda vivienda, el porcentaje de financiación se reduce notablemente, situándose entre el 60% y el 70% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos).
• Mayor entrada: Al financiar solo el 60% o 70%, el comprador debe aportar el 30% al 40% restante del precio de la vivienda.

El cálculo de la entrada total

Para saber cuál es la entrada de hipoteca para una segunda vivienda, tienes que tener en cuenta esto: 

1. Ahorro para el capital (30%-40%): La parte del precio de compra que el banco no financia.
2. Ahorro para gastos (10% – 12%): Los gastos e impuestos asociados a la compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Notaría, Registro, etc.) son los mismos que en una vivienda habitual y deben cubrirse íntegramente con tu ahorro.

Por tanto, para comprar una segunda vivienda, debes tener ahorrado entre el 40% y el 50% del precio total de la propiedad.

Ejemplo

Vamos a poner un ejemplo práctico para que veas cómo sería la entrada de hipoteca para una segunda vivienda si quieres comprar una vivienda vacacional de 150.000 €:

• Máxima financiación del banco (65%): 97.500 €
• Entrada requerida (35%): 52.500 €
• Gastos e Impuestos (10%): 15.000 €

Ahorro total mínimo necesario: 67.500 € (45% del total).

¿Cuánto te dan de hipoteca para segunda vivienda?

Como ya hemos mencionado, la cantidad máxima de financiación se reduce a un rango de 60% a 70%. Este porcentaje se aplicará sobre el menor de los dos valores: el valor de tasación o el precio de compraventa.

Si la vivienda se tasa en 180.000 € y el precio de compra es de 200.000 €, el banco aplicará el 60-70% sobre el precio de compra (200.000 €) o sobre el valor de tasación (180.000 €). Si elige el valor de tasación (que a menudo es el más conservador), la cantidad prestada será menor, lo que obligará al comprador a aportar un ahorro aún mayor.

Además, el banco revisará rigurosamente el Ratio DTI (Debt-to-Income), que mide la capacidad de endeudamiento. Al ya tener una primera hipoteca (y una cuota mensual), la carga de la segunda hipoteca debe ser compatible para que el total de tus deudas no supere el 35% de tus ingresos netos mensuales.

Además, en este otro post te contamos cuáles son los impuestos para comprar una vivienda, que también aplican en esta segunda compra. 

Requisitos para conseguir una hipoteca de segunda vivienda

Los bancos aplican los mismos requisitos generales que para cualquier hipoteca, pero con el listón notablemente más alto:

• Ingresos estables y elevados: la suma de todas tus deudas no puede superar el 35-40% de tus ingresos netos mensuales.
• Historial crediticio limpio: no puedes aparecer en ficheros de morosidad como ASNEF.
• Ahorro suficiente: entre el 40% y el 50% del precio, sumando entrada y gastos de compraventa.
• Primera hipoteca al día: si aún la estás pagando, el banco revisa que no tengas impagos y cuánto capital pendiente queda.
• Tasación de la propiedad: el banco financia sobre el valor de tasación, no sobre el precio de compraventa, si este es inferior.

¿Se puede conseguir siendo autónomo? Sí, pero es más difícil: los bancos exigen al menos dos ejercicios fiscales completos con ingresos estables y ascendentes.

¿Es posible hacer una hipoteca para dos viviendas?

Sí, es totalmente posible tener hipotecas para dos, o incluso más viviendas. Lo que los bancos analizan es la capacidad económica global para hacer frente a todas las obligaciones simultáneamente.

El factor limitante no es el número de hipotecas, sino el Ratio DTI.

• Cálculo DTI con dos hipotecas: Si tus ingresos son de 4.000 €/mes, tu límite de deuda es de 1.400 €/mes (35%). Si ya pagas 800 € por tu primera hipoteca, solo te quedan 600 € para la cuota de la segunda hipoteca.
• Alquileres como ingreso: Si la segunda vivienda es para alquiler, algunos bancos pueden considerar un porcentaje de los ingresos esperados del alquiler como parte de tus ingresos para calcular el DTI. No obstante, suelen ser muy conservadores y solo cuentan entre el 50% y el 80% del alquiler potencial, para cubrir posibles periodos sin inquilinos.

Si el DTI supera el 35%, el banco negará la segunda hipoteca, independientemente de tu antigüedad o estabilidad laboral.

¿Cuánto tengo que tener ahorrado para una segunda vivienda?

Para resumir lo esencial, tu objetivo de ahorro debe ser ambicioso.

Mínimo ahorro requerido: 40% del Coste total de la operación

1. Si el banco financia el 70%:
   • 30% de entrada (capital).
   • 10% de gastos e impuestos.
   • Ahorro total = 40%
2. Si el banco financia el 60%:
   • 40% de entrada (capital).
   • 10% de gastos e impuestos.
   • Ahorro total = 50%

Es recomendable aspirar al 50% de ahorro para tener un colchón de seguridad y aumentar significativamente tu poder de negociación ante el banco, lo que podría traducirse en un mejor tipo de interés.

¿Hipoteca fija, variable o mixta para segunda vivienda?

No existe una respuesta única: depende de tu situación y del plazo que vayas a contratar.

• Hipoteca fija: la opción más elegida actualmente. Con plazos de 15-20 años, la cuota fija da certeza total sobre lo que pagarás cada mes.
• Hipoteca variable: interesante si piensas amortizar en pocos años o esperas que el Euríbor siga bajando.
• Hipoteca mixta: combina un periodo inicial a tipo fijo (5-10 años) con una segunda etapa a variable.

En segunda vivienda, la hipoteca fija suele salir más a cuenta por el plazo más corto habitual: no compensa asumir el riesgo del variable si vas a pagar en 20 años.

Fiscalidad de la segunda vivienda: impuestos, renta imputada y alquiler

Desde la reforma fiscal de 2013, la deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta (IRPF) fue eliminada para las nuevas adquisiciones.

• Vivienda habitual: Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, mantienes el derecho a desgravar hasta el 15% de lo pagado (capital e intereses), con un máximo de 9.040 € anuales.
• Segunda vivienda: La norma general es que no existe ninguna deducción estatal por la compra o los gastos de financiación de una segunda vivienda (ya sea vacacional o de alquiler).
• ITP sin bonificaciones. Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo general de tu comunidad autónoma, que oscila entre el 4% (País Vasco) y el 10% en algunas CCAA. A diferencia de la vivienda habitual, no tienes acceso a tipos reducidos.
• Renta imputada. Aunque no alquiles la segunda vivienda, Hacienda te atribuye una renta imputada del 1,1% o el 2% del valor catastral (según esté revisado o no) que debes declarar en el IRPF.
• ¿Y si la alquilo por Airbnb? Fiscalmente tributa como actividad económica, no como arrendamiento tradicional: implica alta en IAE, posible IVA si ofreces servicios hoteleros y declaración trimestral. Algunas comunidades autónomas exigen además licencia turística.

Excepciones:

• Vivienda de alquiler: Si la segunda vivienda se destina al alquiler, los gastos derivados de la hipoteca (intereses) y otros gastos (IBI, reparaciones, seguros) son deducibles como gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del alquiler.
• Deducciones autonómicas: Algunas comunidades autónomas pueden tener deducciones específicas, aunque son poco comunes y es necesario consultar la legislación vigente en cada territorio.

En este post te contamos qué gastos de la hipoteca te puedes desgravar de tu vivienda. 

¿Se puede pedir una segunda hipoteca en otro banco? Cómo conseguir las mejores condiciones

Sí, es la práctica más común y la más recomendable. Cuando solicitas una segunda hipoteca, no estás obligado a contratarla con tu banco actual. De hecho, a menudo es una mala idea hacerlo.

Estas son las ventajas de buscar otro banco:

1. Competencia: Presentar tu perfil a un nuevo banco obliga a ambas entidades (la actual y la nueva) a competir por tu negocio, lo que te permite negociar un mejor TIN y una mejor TAE.
2. Mejores condiciones: Un banco puede ser muy competitivo en la primera hipoteca, pero ofrecer condiciones muy pobres para una segunda. Al buscar en otro banco, accedes a la entidad que tiene la mejor oferta para este producto específico en el mercado.
3. Evaluación: Un banco que no tiene historial contigo evaluará tu perfil de forma más objetiva, centrándose solo en tu capacidad de pago actual y en el valor de la nueva garantía.

El proceso de búsqueda y comparación es esencial para garantizar que las condiciones de tu segunda hipoteca no solo sean viables, sino también las más ventajosas.

Con los bancos aplicando criterios más exigentes, la negociación y la comparativa importan más que en la primera hipoteca:

• Prepara tu perfil antes de pedir la hipoteca: reduce deudas pendientes y acumula el máximo ahorro posible.
• No vayas solo al banco: un broker hipotecario compara tu perfil entre múltiples entidades y negocia en tu nombre.
• Compara más allá del tipo de interés: fíjate en plazos, comisiones y productos vinculados exigidos.
• Valora aportar garantías adicionales: si tienes patrimonio libre de cargas, puede mejorar el LTV o el tipo de interés.

En Gibobs te asesoramos para que puedas comprar tu segunda vivienda

La hipoteca para una segunda vivienda es una operación de mayor riesgo para la banca, lo que dificulta la negociación. El margen para conseguir un buen tipo de interés es menor y el riesgo de que la TAE se dispare por alta vinculación es real.

En Gibobs.com somos expertos en operaciones de alta complejidad, como las segundas hipotecas.

¿Qué te ofrecemos?

1. Negociación del LTV: Buscamos los bancos que, dadas tus condiciones de solvencia, están dispuestos a financiar el 70% (el máximo posible) en lugar del 60%.
2. Optimización del DTI: Analizamos tu situación actual y te asesoramos sobre cómo presentar tus ingresos de la mejor forma para que tu Ratio DTI sea aprobado.
3. Minimización de costes: Negociamos el TIN más bajo posible para el rango de financiación de segunda vivienda y te protegemos de la vinculación abusiva.

Te garantizamos las mejores condiciones para tu segunda hipoteca, sin coste para ti. Contacta ya con nosotros y te explicaremos cómo trabajamos y cómo te puedes beneficiar de nuestro conocimiento. 

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca de segunda vivienda

Alejandra Martin

Analista de Riesgos

Especialista en transformar la complejidad del mercado financiero en una experiencia ágil, transparente y a medida para el cliente. Su trayectoria combina el asesoramiento patrimonial con la negociación bancaria, garantizando un acompañamiento integral desde el estudio inicial hasta la firma como gestora hipotecaria.