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Gastos de la hipoteca: quién los paga, cuáles puedes reclamar y cómo hacerlo
Cuando firmas una hipoteca hay una batería de gastos asociados (notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos) que generan más dudas de las que parece. La ley cambió en 2019 sobre quién paga cada concepto, y si tu hipoteca es anterior a esa fecha, es posible que sigas a tiempo de reclamar al banco el dinero que pagaste de más. Te explicamos quién paga qué hoy, qué puedes recuperar si tu hipoteca es antigua y los pasos reales para reclamarlo.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca hoy en día?
Desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) reparte por ley los gastos de constitución de la hipoteca. Es una norma de derecho necesario: el banco no puede pactar lo contrario en el contrato, aunque lo intente.
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría (escritura de préstamo) | Banco |
| Registro de la Propiedad | Banco |
| Gestoría | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Banco |
| Tasación del inmueble | Cliente |
El único coste que sigue a tu cargo como cliente es la tasación. Todo lo demás (notaría, registro, gestoría y AJD) corre por cuenta del banco desde que entró en vigor la ley. Esta distribución no es retroactiva: solo aplica a hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019.
Este reparto es distinto de la provisión de fondos, que es el dinero que el banco te pide adelantar justo antes de la firma para cubrir estos mismos gastos (aunque luego varios de ellos no te correspondan a ti). Son dos momentos distintos del mismo proceso: uno es un anticipo de caja, el otro es quién asume el coste final.
¿Tu hipoteca es anterior a 2019? Esto es lo que puedes reclamar
Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, es muy probable que tu contrato incluyera una cláusula que te cargaba a ti todos los gastos de constitución (notaría, registro, gestoría y AJD), algo habitual en la banca española durante años.
El Tribunal Supremo declaró abusivas este tipo de cláusulas por imponer al consumidor gastos que, por su naturaleza, corresponden repartir de otra forma. Esto abrió la puerta a que millones de hipotecados con préstamos antiguos puedan reclamar la devolución de lo que pagaron de más, aunque su hipoteca ya esté cancelada, subrogada o vendida.
No hace falta que sigas siendo cliente del banco ni que la hipoteca siga viva: si la cláusula abusiva estaba en tu escritura original, el derecho a reclamar se mantiene.
Cuánto dinero puedes recuperar realmente
No todos los gastos se recuperan al 100%. La jurisprudencia ha fijado distintos porcentajes según el concepto:
| Concepto | Porcentaje recuperable |
|---|---|
| Notaría | 50% de la factura |
| Gestoría | 100% de lo pagado |
| Registro de la Propiedad | 100% de lo pagado |
| Tasación | 100% de lo pagado |
| Comisión de apertura (si la tuvo) | 100% de lo pagado |
| AJD | Generalmente a cargo del cliente en hipotecas antiguas, con matices según el caso |
La notaría se recupera solo al 50% porque el Supremo entiende que el servicio notarial beneficia a ambas partes (banco y cliente) por igual. El resto de gastos (gestoría, registro, tasación) se consideran de interés casi exclusivo del banco, de ahí que se devuelvan íntegros.
El plazo de prescripción ya no es la barrera que crees
Durante años, muchos bancos se defendieron alegando que el plazo de 5 años para reclamar ya había pasado, contando desde la fecha de la firma de la hipoteca. La Sentencia del Tribunal Supremo nº 312/2026, de 25 de febrero (Sala Primera de lo Civil), frenó esta estrategia.
El Supremo establece que el plazo de prescripción no empieza a contar desde que firmaste la hipoteca, sino desde que existe una sentencia firme que declara nula la cláusula de gastos (o, en su defecto, desde que el consumidor tiene un conocimiento real y acreditado de que la cláusula era abusiva). En la práctica, esto significa que si todavía no has reclamado, es muy probable que sigas a tiempo de hacerlo.
Cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso
El proceso tiene, en general, tres fases:
- Reúne la documentación: escritura de préstamo hipotecario y facturas de notaría, gestoría, registro y tasación (si no las conservas, puedes solicitar copia a la notaría o al banco).
- Reclamación extrajudicial al banco: se envía una reclamación formal (habitualmente por burofax) solicitando la devolución de los importes. Es el paso obligatorio antes de poder acudir a los tribunales.
- Vía judicial si el banco no responde o la rechaza: se presenta una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. Muchos despachos trabajan estos casos sin coste inicial, cobrando un porcentaje solo si se gana.
Antes de reclamar, conviene valorar el importe real en juego (súmalo con los porcentajes de la tabla anterior) frente al tiempo y, si aplica, el coste de abogado y procurador. En gibobs analizamos tu situación hipotecaria completa, no solo esta reclamación puntual, para que sepas si además te compensa mejorar las condiciones actuales de tu préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca si ya la cancelé o la subrogué a otro banco? Sí. El derecho a reclamar nace de la cláusula abusiva incluida en la escritura original, no de que la hipoteca siga activa. Haber cancelado el préstamo, subrogado la hipoteca a otro banco o incluso vendido la vivienda no elimina el derecho a recuperar lo pagado de más en su día.
¿Necesito un abogado para reclamar los gastos de la hipoteca? No es obligatorio para la reclamación extrajudicial previa al banco, que puede presentarse directamente. Si el banco no responde o rechaza la reclamación y hay que acudir a la vía judicial, sí es necesario abogado y, según la cuantía y el procedimiento, procurador.
¿Qué diferencia hay entre la provisión de fondos y los gastos de constitución de la hipoteca? La provisión de fondos es el dinero que el banco pide adelantar al cliente justo antes de la firma para cubrir los gastos previstos de la operación. Los gastos de constitución son el reparto legal de quién asume finalmente cada uno de esos costes (notaría, registro, gestoría, AJD, tasación). Son dos momentos distintos: uno es un anticipo de caja antes de firmar, el otro es la titularidad final del gasto.
¿Cuánto tarda el banco en devolver el dinero si la reclamación prospera? No hay un plazo legal fijo. Si el banco atiende la reclamación extrajudicial, el pago suele producirse en semanas. Si el caso termina en vía judicial, el plazo depende de la carga de trabajo del juzgado y puede extenderse varios meses.
Irene Masa
Responsable Excelencia Operativa y Calidad
Especialista en ADE y Marketing enfocada en la mejora continua. Su trabajo se basa en la definición de operativas, la estandarización de procesos y el análisis de métricas para implementar calidad y eficiencia en gibobs allbanks.