¿Qué es el certificado BREEAM y qué ventajas tiene?

Es un hecho. El mercado inmobiliario actual penaliza la ineficiencia. Hoy en día, inversores y compradores buscan activos que controlen el gasto energético y reduzcan su impacto ambiental. En este contexto, las certificaciones de sostenibilidad se han convertido en una referencia clave para valorar un inmueble.

Aquí entra de lleno entender qué es el certificado BREEAM, ya que permite conocer mejor el valor real de un edificio y anticipar su riesgo de quedarse obsoleto frente a nuevas exigencias del mercado o de la normativa.

Este sistema de certificación nació en el Reino Unido en 1990 y, desde entonces, se ha convertido en el método de evaluación de sostenibilidad más veterano del sector de la construcción. Ahora bien, ¿cómo funciona?

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¿Qué es el certificado BREEAM y cuál es su finalidad?

El certificado BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) es el método que evalúa y certifica la sostenibilidad de un edificio. Su finalidad es medir el impacto ambiental de un inmueble y ofrecer una calificación clara y reconocida por el mercado.

Dentro del sector inmobiliario es habitual comparar los certificados BREEAM, LEED y VERDE, ya que todos evalúan la sostenibilidad de los edificios, aunque tienen sus pequeñas diferencias.

• LEED es un estándar internacional desarrollado en Estados Unidos.
• VERDE es una herramienta española impulsada por el Green Building Council España (GBCe).
• BREEAM es uno de los sistemas más extendidos en Europa.

En España existe BREEAM ES, una adaptación del sistema británico que ajusta los estándares a la normativa técnica española (CTE). Gracias a esta adaptación, los promotores pueden aplicar medidas de sostenibilidad que encajan mejor con los materiales, regulaciones y sistemas constructivos del país.

Requisitos y parámetros de sostenibilidad evaluados

El sistema BREEAM no se limita a analizar el consumo energético del edificio. En realidad, evalúa el impacto ambiental de la construcción a través de diez categorías diferentes.

Cada categoría tiene un peso específico en la puntuación final y requiere evidencias técnicas que demuestren que las medidas se han aplicado realmente en el proyecto. Las categorías evaluadas son las siguientes:

• Gestión: Analiza la planificación del proyecto, la coordinación entre los agentes implicados y la gestión del edificio durante su vida útil.
• Salud y Bienestar: Evalúa aspectos como la iluminación natural, la calidad del aire interior, el confort térmico o el aislamiento acústico.
• Energía: Se centra en la reducción de emisiones de CO₂, la eficiencia energética del edificio y el uso de fuentes renovables.
• Transporte: Analiza la proximidad a transporte público y la disponibilidad de infraestructuras para bicicletas o vehículos eléctricos.
• Agua: Incluye sistemas para reducir el consumo, detectar fugas o reutilizar aguas grises o pluviales.
• Materiales: Valora el uso de materiales de bajo impacto ambiental y con certificación de origen responsable.
• Residuos: Evalúa la gestión de residuos durante la obra y las soluciones de reciclaje durante la vida útil del edificio.
• Uso del suelo y ecología: Mide el impacto del proyecto en el entorno natural y las medidas para proteger o mejorar la biodiversidad.
• Contaminación: Analiza el uso de refrigerantes con bajo impacto climático o la reducción de contaminación lumínica.
• Innovación: Permite obtener puntos adicionales cuando el proyecto incorpora soluciones tecnológicas o estrategias innovadoras de sostenibilidad.

Para obtener los créditos necesarios, el promotor debe contar con un Asesor BREEAM homologado, que se encarga de recopilar toda la documentación y presentarla al organismo certificador.

Tipos y niveles de certificado BREEAM en España

El sistema BREEAM cuenta con diferentes esquemas técnicos según el tipo de proyecto y su fase de desarrollo. Entre los principales se encuentran:

• BREEAM Nueva Construcción. Aplicable a edificios residenciales o terciarios de nueva planta.
• BREEAM Urbanismo. Diseñado para evaluar desarrollos urbanísticos de gran escala.
• BREEAM En Uso. Permite analizar edificios ya existentes y evaluar su comportamiento real en términos de consumo energético, mantenimiento y gestión.

En proyectos de rehabilitación, muchos promotores se preguntan si certificar una rehabilitación con BREEAM merece la pena. En muchos casos, la respuesta es sí. Aprovechar estructuras existentes reduce considerablemente el carbono embebido del proyecto. Además, una rehabilitación certificada puede posicionar un edificio antiguo al mismo nivel competitivo que una obra nueva de alta calidad.

En cuanto a la puntuación, el sistema establece cinco niveles de certificación, según el porcentaje de créditos obtenidos.

• Aprobado (Pass)
  Se obtiene a partir del 30% de los puntos.
• Bueno (Good)
  Se consigue con más del 45%.
• Muy Bueno (Very Good)
  Supera el 55% y requiere una estrategia clara de sostenibilidad desde el diseño.
• Excelente (Excellent)
  Se alcanza con más del 70% de los puntos.
• Excepcional (Outstanding)
  Supera el 85% y es extremadamente poco común. Menos del 2% de los edificios evaluados en el mundo logran este nivel.

Respecto al coste, calcular cuánto cuesta certificar un edificio BREEAM implica considerar tanto las tasas del organismo certificador como los honorarios del asesor. Las tasas de registro y emisión del certificado suelen situarse entre 2.000 y 5.000 euros. Los honorarios del asesor dependen de la complejidad del proyecto, pero en un edificio de oficinas estándar el coste total suele situarse entre 12.000 y 18.000 euros.

¿Cuáles son las ventajas de los edificios certificados BREEAM?

Las ventajas de los edificios certificados BREEAM tienen un gran impacto en el valor del inmueble, su rentabilidad y su atractivo para inversores y compradores.

Cada vez más fondos de inversión descartan activos que no cuentan con certificaciones ambientales, ya que los consideran más expuestos a cambios regulatorios o a pérdida de valor en el futuro. Además, la certificación también ayuda a proteger la inversión frente al endurecimiento de las normativas europeas de eficiencia energética.

Ambientales y sociales: atractivo para el comprador

En el mercado residencial, los compradores valoran especialmente el ahorro en facturas de energía y agua. Una vivienda certificada puede reducir su consumo energético entre un 20% y un 30%.

En el sector de oficinas, el foco está en el bienestar de los trabajadores. Y es que diversos estudios del sector indican que las empresas ubicadas en edificios saludables pueden aumentar hasta un 15% la retención del talento.

Económicas: rentabilidad y acceso a financiación verde

Desde el punto de vista económico, la certificación suele traducirse en una mayor rentabilidad del activo. El sobrecoste de construir bajo criterios BREEAM suele situarse entre el 1% y el 3% del presupuesto total del proyecto.

Sin embargo, ese coste se compensa con un mayor valor del inmueble. Un edificio certificado como BREEAM Muy Bueno puede incrementar su valor de mercado entre un 7% y un 9% respecto a activos similares sin certificación.

Las rentas de alquiler también pueden aumentar, especialmente en el mercado de oficinas prime, donde muchos inquilinos buscan edificios con certificaciones sostenibles. Además, los costes operativos del edificio se reducen. La eficiencia energética, el mantenimiento optimizado y la menor probabilidad de averías reducen los gastos a lo largo del tiempo.

Otro beneficio importante es el acceso a financiación verde. Cada vez más entidades financieras aplican criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) al evaluar proyectos inmobiliarios.

Contar con un precertificado BREEAM en fase de diseño puede facilitar el acceso a financiación y, en algunos casos, permitir obtener mejores condiciones en el préstamo.

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