¿Cuánto me puedo desgravar en la Renta por amortizar mi hipoteca?

Sí, amortizar la hipoteca desgrava, pero solo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te aplicabas la deducción antes de esa fecha. En ese caso, todo lo que pagas en el año (cuotas, amortizaciones extra, intereses y algunos gastos) te desgrava un 15 %, con un tope de 9.040 € al año. O sea, Hacienda te devuelve como mucho 1.356 € al año. Si compraste en 2013 o después, amortizar no te desgrava nada (salvo en el País Vasco, que tiene sus propias reglas).

La pregunta del millón, entonces, no es si desgrava, sino cuánto te conviene amortizar para exprimir ese tope. Te lo contamos con números.

Amortizar la hipoteca tiene un premio fiscal para quien todavía conserva la antigua deducción por vivienda habitual: lo que devuelves al banco (el capital y los intereses) cuenta como inversión en tu casa y rebaja tu Renta. Si además dudas entre reducir cuota o plazo, te lo explicamos en es mejor amortizar en plazo o en cuota una hipoteca.

Requisitos para desgravar la amortización de la hipoteca  

Para poder beneficiarte de la desgravación por la hipoteca en España, es fundamental cumplir una serie de requisitos específicos:

• La vivienda hipotecada debe ser tu residencia habitual. No podrás desgravar el préstamo si lo utilizaste para adquirir una segunda residencia, como un apartamento vacacional o una propiedad destinada al alquiler.
• La compra de la vivienda debe haberse realizado antes del 1 de enero de 2013. Esta desgravación no es aplicable a las compras realizadas después de esa fecha (lo explica la Agencia Tributaria). El País Vasco y Navarra tienen sus propias reglas, que vemos más abajo.
• Es necesario haber aplicado previamente la deducción por adquisición de vivienda habitual en el ejercicio fiscal de 2012 o en años anteriores.
• También puedes optar por la deducción si solicitaste una hipoteca para la construcción, ampliación o rehabilitación de tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.

Si te interesa saber más, puedes echarle un ojo a este artículo donde explicamos en profundidad si puedes desgravar la hipoteca en la declaración de la renta.

Un requisito que casi nadie conoce: tu patrimonio tiene que crecer ese año al menos en lo que inviertes en la casa. Traducido: si amortizas 3.000 € pero ese mismo año te gastas tus ahorros en otra cosa y acabas con menos patrimonio que al empezar, Hacienda puede negarte parte de la deducción. Los intereses y los gastos no cuentan para esta cuenta, solo el capital.

Pero, ¿cuánto dinero puedo desgravar?

Si cumples los requisitos, te desgravas el 15 % de lo que pagas por la hipoteca en el año, con un máximo de 9.040 €. Echa la cuenta: el 15 % de 9.040 € son 1.356 € de ahorro máximo al año en el IRPF (Agencia Tributaria).

Ese 15 % se reparte a medias: 7,5 % del tramo estatal y 7,5 % del autonómico. Es igual en todas las comunidades salvo en Cataluña, que aplica un 9 % (en lugar del 7,5 %) si compraste antes del 30 de julio de 2011 y tienes 32 años o menos, has estado en paro más de 183 días en el año, tienes una discapacidad igual o superior al 65 % o al menos un hijo, y tu base imponible menos el mínimo personal y familiar no pasa de 30.000 €.

¿Y si la hipoteca es de dos?

Si los dos titulares cumplís los requisitos y hacéis la declaración por separado, cada uno tiene su propio tope de 9.040 €: hasta 2.712 € de ahorro entre los dos. Ojo, en la declaración conjunta el tope no se duplica: es un único límite de 9.040 € para los dos. Antes de elegir, haz las dos simulaciones en Renta Web.

Navarra y el País Vasco van por libre

Tienen su propio IRPF y sus propias reglas:

La gran diferencia: en el País Vasco la deducción sigue viva para compras de cualquier año, con un tope de por vida de 36.000 € por persona (Bizkaia, Gipuzkoa, Araba). En Navarra solo se mantiene para viviendas compradas hasta 2017, y para las de 2013 a 2017 con límite de ingresos (Hacienda Foral de Navarra).

¿Cuáles son los gastos que se pueden desgravar de tu hipoteca? 

Además de poderte desgravar en la Renta la amortización de la hipoteca, hay otros gastos relacionados que también puedes incluir. Son los siguientes: 

• Las cuotas: Esto incluye las mensualidades de la hipoteca que abonas a lo largo del año, ya que representan el principal componente de los pagos hipotecarios.
• Los gastos de la financiación: las comisiones del préstamo, la tasación o la notaría de la hipoteca.
• Los seguros de vida y de incendios: pero solo si van incluidos en las condiciones del préstamo. Las cuentas y otros productos que te obligue a contratar el banco no cuentan.
• Los gastos de la compra: el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la agencia, si los pagaste tú (cuentan en el año en que los pagaste).
• Los pagos adelantados: Si decides realizar amortizaciones anticipadas de la hipoteca, el monto total de estas se suma al total anual que puedes desgravarte.
• Gastos de refinanciación: Los gastos relacionados con una novación o una subrogación, por ejemplo, también pueden ser considerados como parte de los gastos deducibles.
• Gastos de cancelación: Cuando finalices de pagar tu hipoteca y procedas a cancelarla registralmente, los gastos asociados a este proceso también pueden incluirse.

Es importante tener en cuenta que todos estos gastos sumados no pueden exceder el límite máximo de desgravación de 9.040 euros anuales. Si la suma de estos gastos supera este límite, solo podrás aplicar la deducción sobre esa cantidad máxima.

Y una advertencia: las cláusulas suelo que el banco te haya devuelto no se pueden desgravar, y si ya las desgravaste en su día, hay que regularizarlo.

¿Cuánto te conviene amortizar al año para desgravar al máximo?

Aquí está el truco: el tope de 9.040 € incluye lo que ya pagas en cuotas. Así que el margen para amortizar con premio fiscal es lo que te falta para llegar a esa cifra. Todo lo que amortices por encima, ese año, no desgrava nada.

Pongamos que Luis compró su piso en 2010 y paga 6.500 € al año de hipoteca (capital más intereses):

Esos 2.540 € son justo lo que le faltaba para el tope (9.040 − 6.500). Si amortizara 5.000 €, la deducción seguiría siendo 1.356 €: los 2.460 € de más no le desgravan nada ese año (aunque sí le ahorran intereses, que también cuenta).

Dos detalles para que la cuenta te salga bien:

• Si tu hipoteca incluye seguro de vida o de incendios obligatorio, esas primas también suman en los 9.040 €, así que tu margen para amortizar es algo menor.
• La deducción reduce lo que pagas a Hacienda, no es un ingreso. Si tu Renta sale muy baja, puede que no la aproveches entera.

El consejo práctico: si quieres amortizar más, reparte. Mejor 2.540 € este año y otros tantos el que viene que 5.000 € de golpe.

¿Qué beneficios tiene amortizar una hipoteca?

Amortizar una hipoteca significa adelantar el pago de parte del préstamo pendiente. Ya sea reduciendo el capital o el plazo, esta estrategia puede ofrecerte importantes beneficios económicos a corto y largo plazo. 

A continuación, te explicamos por qué amortizar puede ser una decisión financiera inteligente, especialmente si estás valorando mejorar tus finanzas o pagar menos intereses.

• Ahorro en intereses. Uno de los principales beneficios de amortizar tu hipoteca es que pagarás menos intereses al banco, ya que estarás reduciendo el capital pendiente. Cuanto antes amortices, más ahorro lograrás, sobre todo si tu hipoteca está en sus primeros años, donde el grueso de la cuota son intereses.
• Reducción del plazo o de la cuota. Cuando amortizas, puedes elegir entre reducir el plazo del préstamo o reducir la cuota mensual: reducir el plazo implica menos tiempo pagando intereses, lo que supone un ahorro mayor; por otro lado, reducir la cuota libera dinero mes a mes, ideal si buscas más liquidez.
• Beneficios fiscales (si tu hipoteca es anterior a 2013). Si adquiriste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y te estás beneficiando de la deducción por inversión en vivienda habitual, puedes incluir las amortizaciones extraordinarias para incrementar tu deducción en la declaración de la renta (hasta 1.356 € al año: mira arriba cuánto te conviene amortizar).
• Mayor tranquilidad financiera. Amortizar anticipadamente reduce tu nivel de endeudamiento, te acerca a la libertad financiera y mejora tu salud económica, especialmente útil en momentos de incertidumbre o si tienes otros proyectos en mente.

¿Qué hipotecas se pueden desgravar en la declaración de la renta?

No todas las hipotecas permiten obtener beneficios fiscales. Desde 2013, la deducción por inversión en vivienda habitual fue eliminada para las nuevas adquisiciones, por lo que solo ciertos contribuyentes pueden seguir beneficiándose de este incentivo.

Entonces, ¿quién puede desgravar su hipoteca? Pueden desgravar la hipoteca en la declaración de la renta quienes cumplan con estos dos criterios:

• Compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.
• Ya estaban aplicando la deducción en ejercicios anteriores a esa fecha.

Si cumples con estas condiciones, podrás aplicar una deducción de hasta el 15% sobre un máximo de 9.040 € anuales invertidos en la compra de tu vivienda habitual (cuotas, amortización, intereses y seguros de vida e incendios vinculados al préstamo).

Las hipotecas firmadas a partir del 1 de enero de 2013, en cambio, no permiten desgravar nada en el IRPF por la adquisición de vivienda habitual. Eso sí, hay otras deducciones que podrían aplicarse si cumples ciertos requisitos, como las relacionadas con mejoras energéticas en la vivienda.

En Gibobs te orientamos si quieres desgravar en la Renta por amortizar tu hipoteca 

Si estás pensando adquirir una hipoteca o ya tienes una y quieres aprovechar al máximo las deducciones fiscales disponibles, te recomendamos que te pongas en contacto con gibobs. Nuestro equipo de expertos está aquí para proporcionarte asesoramiento personalizado y encontrar la mejor solución hipotecaria que se adapte a tus necesidades y circunstancias individuales.

En gibobs nos esforzamos por ofrecer condiciones hipotecarias competitivas, así como te ayudamos a entender todos los aspectos relacionados con la desgravación fiscal y otros beneficios financieros que puedas aprovechar.

Preguntas frecuentes sobre desgravar la amortización de la hipoteca

Mariana Palacios

CFO y Talento

CFO e ingeniera financiera especializada en la transformación organizacional y optimización de procesos, con más de una década de experiencia liderando el crecimiento estratégico y la gestión de talento en el sector corporativo y el ecosistema fintech.