Euríbor y ventas de obra nueva: cómo afecta el tipo de interés al ritmo de preventas de tu promoción

Si tienes una promoción en marcha, seguro que has notado que tus compradores preguntan más por el euríbor que hace un año. No es casualidad. El euríbor es el índice de referencia que marca la cuota de buena parte de las hipotecas a tipo variable en España, y cada décima que sube o baja cambia lo que un comprador puede pagar cada mes.

En este artículo cruzamos la evolución del euríbor en 2026 con lo que dicen los datos sobre el ritmo de ventas de obra nueva y el stock sin vender. También vemos cómo todo ello puede afectar al porcentaje de preventas (contratos de compraventa firmados antes de terminar la obra) que te exige el banco para liberar el préstamo promotor. Al final encontrarás una fórmula sencilla para calcular la tasa de absorción de tu promoción.

Qué relación hay entre el euríbor y la venta de vivienda nueva

El euríbor es un tipo de interés de referencia que se publica cada mes. Se calcula a partir de las operaciones de préstamo que hacen entre sí los bancos de la eurozona. Sirve de base para la mayoría de hipotecas variables, de forma que, cuando sube, la cuota de quien tiene una hipoteca variable también sube al revisarse.

Ahora bien, el euríbor no decide por sí solo si alguien compra una casa. Lo que pesa de verdad es la cuota mensual que el comprador puede asumir y la cantidad que el banco le presta. Por eso, un movimiento del índice se traduce en ventas solo cuando cambia quién puede pasar el filtro del banco.

Cuota del comprador, tasa de esfuerzo y decisión de compra

Pongamos un caso sencillo. Laura quiere comprar una vivienda de obra nueva en Getafe y pide un préstamo hipotecario de 250.000 € a 30 años. Para este ejemplo asumimos que el tipo de interés es igual al euríbor, sin diferencial del banco, para ver el efecto del índice con claridad. Más adelante veremos qué pasa si sumamos un diferencial.

La tasa de esfuerzo es el porcentaje de los ingresos netos del comprador que se destina a pagar la hipoteca. Los bancos suelen usar como referencia un límite del 35 %. Si la cuota supera ese porcentaje, el préstamo no sale, aunque el comprador tenga un buen perfil en otros aspectos.

Con los datos de cada momento, la cuota de esa hipoteca de 250.000 € a 30 años queda así:

Aunque el euríbor ha vuelto a subir este año, la cuota sigue siendo unos 130 € al mes más baja que en 2023. Dicho de otra forma, el comprador necesita unos 370 € netos menos al mes para pasar el filtro. La cuota sale de la fórmula habitual de amortización: capital por el tipo mensual, dividido entre uno menos (1 + tipo mensual) elevado a menos el número de cuotas. Con 250.000 €, un tipo del 4,16 % y 360 cuotas mensuales, el resultado es 1.216,71 €.

Ahora la parte que más le importa a tu equipo comercial. Imagina diez compradores interesados en tu promoción, con ingresos netos mensuales de 2.500, 2.900, 3.000, 3.200, 3.400, 3.500, 3.800, 4.000, 4.500 y 5.000 €. Este grupo es ficticio, pero sirve para ver el efecto.

• Con el euríbor de octubre de 2023, el umbral está en 3.476 € netos al mes. Pasan el filtro 5 de los 10 (los de 3.500 € en adelante).
• Con el euríbor de septiembre de 2026, el umbral baja a unos 3.107 €. Pasan el filtro 7 de los 10.

Con diferencial real la cuota sube. Si sumamos un punto de diferencial al tipo, en 2023 el umbral sería de unos 3.905 € y en 2026 de unos 3.513 €. Con ese supuesto pasan 3 compradores de 10 en 2023 y 4 de 10 en 2026. El patrón se mantiene: el tipo de referencia cambia quién entra en el grupo de compradores viables.

Euríbor, preventas y stock en 2026: lo que dicen los datos

Empecemos por el tipo. El euríbor a 12 meses arrancó 2026 por debajo del 2,5 %, pero el BCE ha vuelto a subir tipos este año y el índice ha ido detrás: cerró agosto en el 2,954 % y septiembre en el 3,247 %, su nivel más alto desde julio de 2024 (datos oficiales publicados en el BOE, que resumimos en nuestro seguimiento mensual del euríbor).

¿Y las ventas? De momento aguantan. Según la estadística de transmisiones del INE, en agosto de 2026 se vendieron 10.521 viviendas nuevas, un 4,9 % más que un año antes, aunque en el acumulado de enero a agosto la vivienda nueva va un 1,8 % por debajo de 2025. Es decir, la demanda sigue ahí, pero el ritmo se ha frenado justo cuando el euríbor ha empezado a subir. La subida de tipos llega a las escrituras con unos meses de retraso, así que el efecto real se verá en los datos de final de año.

452.670 viviendas nuevas sin vender (MIVAU): dónde se acumula el stock

El stock de vivienda nueva sin vender, es decir, las viviendas de obra nueva que todavía no han sido transmitidas a ningún comprador, se situó en 452.670 unidades a cierre de 2025, según el último informe del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) recogido por idealista. Supone alrededor del 1,67 % del parque de viviendas.

Frente al año anterior, el stock apenas se ha movido: bajó un 0,57 %. Se vende más o menos lo mismo que se termina, así que la bolsa de viviendas sin comprador no se está vaciando.

Lo que sí parece claro es dónde se acumula. Cuatro comunidades concentran más del 60 % del stock nacional, según el mismo análisis. Las cifras de esas cuatro comunidades son estas:

Las cuatro primeras suman unas 283.600 viviendas, algo más del 62 % del total. Para un promotor, la media nacional sirve de poco. Lo que importa es el stock de tu provincia y de tu segmento de precio, porque ahí es donde compites con otras promociones.

Fija o variable: qué están firmando los compradores (dato propio Gibobs)

El tipo de hipoteca que firma el comprador marca cuánto le afecta el euríbor. En una hipoteca fija, la cuota no cambia durante el periodo pactado. En una variable, el tipo se revisa según el índice, así que una subida se traslada a la cuota.

Según el INE, en julio de 2026 el 62,3 % de las hipotecas sobre viviendas se firmó a tipo fijo y el 37,7 % a tipo variable. El tipo medio inicial fue del 3,03 % en las fijas y del 2,97 % en las variables. Son datos provisionales publicados en la nota de hipotecas del INE.

En las operaciones que gestionamos en Gibobs la preferencia es todavía más clara. Según nuestro análisis del perfil del hipotecado del primer semestre de 2026, el 93 % de las hipotecas firmadas en junio fueron a tipo fijo, frente al 90 % de febrero. Las mixtas se quedaron en torno al 7 % y la variable pura apenas llegó al 1 %. La subida de tipos del BCE ha empujado a casi todo el mundo hacia la cuota estable.

El mismo análisis deja otro dato que te interesa como promotor: la obra nueva supone el 12 % de las solicitudes, con un valor medio de 307.148 € frente a 242.844 € en segunda mano, y sus compradores financian de media el 75 % del precio, cinco puntos menos que en segunda mano. Traducido: tu comprador necesita más ahorro de entrada, y cualquier subida de tipos le aprieta antes que a nadie.

La lectura práctica para ti es que el tipo fijo cuesta hoy prácticamente lo mismo que el variable: en julio, 3,03 % frente a 2,97 % de tipo inicial. Por eso la mayoría de compradores se protege con un fijo, y quien firma a variable queda expuesto a las subidas del euríbor, algo que puede afectar a su solvencia más adelante.

Por qué el euríbor mueve el porcentaje de preventas que te exige el banco

Aquí está el vínculo que más te interesa. Antes de dar un préstamo promotor, el banco quiere comprobar que la promoción se va a vender. Por eso exige un volumen mínimo de preventas, contratos privados de compraventa firmados con compradores antes de que el dinero entre en la obra. Como explicamos en nuestro artículo sobre las exigencias del banco en preventas, la norma general es pedir preventas que cubran al menos el 100 % del importe del préstamo.

En la práctica, eso equivale a tener comercializado entre el 50 % y el 70 % de las viviendas, según los márgenes del promotor. Un ejemplo con 40 viviendas a un precio medio de 300.000 €:

Si el euríbor frena tu ritmo de ventas, la diferencia entre 20 y 28 viviendas puede significar meses de espera antes de disponer del préstamo completo.

¿Cómo entra el euríbor en esta ecuación? Por dos vías. La primera es directa: si sube, los compradores con hipoteca variable tienen menos margen y algunos dejan de cualificar, con lo que cada comprador que cae es una preventa menos. La segunda es indirecta: el banco mira la solvencia de los compradores y la demanda del mercado, y un ritmo de ventas más lento puede hacer su análisis más exigente.

Conviene ser prudentes aquí. No hay una estadística pública que cuantifique cuánto sube el porcentaje de preventas exigido por cada punto de euríbor. Lo que describen los datos es el mecanismo, no una correlación medida para tu tipo de promoción.

Cómo calcular la tasa de absorción de tu promoción y anticiparte a un cambio de tipos

La tasa de absorción mide la velocidad a la que se vende tu promoción. Es el porcentaje de la oferta disponible que se vende en un periodo, normalmente un mes. La fórmula es esta:

Tasa de absorción mensual (%) = viviendas vendidas en el mes / viviendas en oferta al inicio del mes x 100

Imagina una promoción de 50 viviendas. Al empezar octubre llevas 20 vendidas, así que quedan 30 en oferta. Durante el mes firmas 6 contratos. La tasa de absorción es 6 / 30 x 100, es decir, un 20 % mensual. Si mantienes ese ritmo, las 24 viviendas libres que quedan se venderían en unos 4 meses. Si el ritmo cae a 4 ventas al mes, tardarías 6 meses.

Ese cálculo sencillo es la base para anticiparte. Algunas prácticas útiles:

• Calcula la absorción de los últimos tres meses, no solo la del último, para no reaccionar a una mala semana.
• Compara el ritmo que tienes con el que necesitas para cumplir el calendario de preventas que pide el banco.
• Simula cuántos de tus compradores tipo pasarían el filtro de la cuota si el euríbor subiera medio punto.

Para ver el resto de indicadores que revisa el banco, como la cobertura de preventas, la conversión de reserva a contrato o las cancelaciones, tienes el artículo sobre KPIs comerciales en una promoción.

Qué hacer si tus preventas se frenan: plan comercial y alternativas de financiación

Si la absorción cae durante dos o tres meses seguidos, conviene actuar antes de que el banco lo note en el comité. Algunas medidas habituales:

• Revisa la oferta por tipología. Quizá la demanda se concentra en pisos de dos dormitorios y tu stock está en áticos o en unidades grandes.
• Acompaña al comprador en la financiación. Un comprador que sabe si pasa el filtro antes de reservar tiene menos probabilidades de caerse al final del proceso.
• Presenta al banco un plan comercial actualizado. Con los contratos firmados, el ritmo de ventas y las medidas que estás tomando.

Si aun así las preventas no llegan a los porcentajes que pide el banco, existen alternativas. Una de ellas es replantear la estructura de financiación para no depender de tener la promoción vendida antes de empezar la obra. Lo explicamos en este artículo sobre construir sin prevender. No es una opción para todas las promociones, así que conviene estudiarla con calma y con números sobre la mesa.

Cómo Gibobs te ayuda a cerrar preventas cualificando la hipoteca de tus compradores

Un comprador que reserva y después se encuentra con una hipoteca denegada supone una venta perdida. La unidad vuelve al stock y el proyecto pierde tiempo. Lo detallamos en este artículo sobre las ventas perdidas por hipoteca denegada.

Con el simulador de préstamo promotor puedes hacer una primera estimación del encaje de la financiación de tu promoción antes de lanzar la comercialización. Y para tus compradores, cualificar la hipoteca antes de la reserva reduce el riesgo de que el contrato se caiga después.

Preguntas frecuentes

Jorge González-Iglesias Baeza

CEO y coFundador

Emprendedor e inversor especializado en la transformación digital del ecosistema financiero e inmobiliario, con una trayectoria que incluye la banca de inversión y la fundación de compañías de éxito como Bluemove o gibobs allbanks.