Dación en pago: qué es y en qué casos puede evitar perder la casa

Imagina que llevas meses sin poder pagar la hipoteca. El banco te ha enviado cartas. Las cuotas se acumulan. Y la pregunta que no te deja dormir es si vas a perder la casa y además seguir debiendo dinero. Eso, exactamente, es lo que la dación en pago puede evitar en algunos casos.

Pero ojo: no es una solución automática ni está disponible para todo el mundo. Hay requisitos concretos, situaciones en las que el banco puede decirte que no, y alternativas que conviene explorar antes de llegar a ese punto.

En este artículo te explicamos cómo funciona, cuándo se puede pedir y qué pasos dar si tu hipoteca empieza a escapársete de las manos. Y si estás buscando opciones antes de que la situación se complique, en Gibobs podemos ayudarte a explorar alternativas reales con distintos bancos, sin que tengas que ir solo a negociar.

Qué es la dación en pago y en qué se diferencia de la ejecución hipotecaria

La dación en pago es un acuerdo por el que entregas la vivienda al banco y, a cambio, quedas libre de toda la deuda hipotecaria. No importa si lo que debes es más de lo que vale el piso. El banco se queda con el inmueble y tú sales sin deudas.

Eso es lo que la hace tan valiosa. Porque sin ella, puedes perder la casa en una ejecución hipotecaria, el banco la subasta por menos de lo que debías, y encima sigues debiendo la diferencia. Un golpe doble.

Cuándo empieza y termina cada proceso

Conviene tener claro cómo se desarrolla cada escenario, porque las consecuencias son muy distintas:

La ejecución hipotecaria es el camino que el banco inicia en el juzgado cuando llevas varios meses sin pagar. El resultado más frecuente es que la vivienda sale a subasta, a menudo por un precio inferior a su valor real, y si eso no cubre la deuda, el banco puede seguir reclamándote el resto durante años.

La dación en pago cierra esa puerta. Con ella, entregas las llaves y punto.

Requisitos reales para acogerte a la dación en pago (no siempre funciona)

Aquí viene la parte que muchos se saltan. La dación en pago en España no es un derecho universal. Está regulada principalmente por el Código de Buenas Prácticas Bancarias, un marco voluntario al que se han adherido la mayoría de las entidades financieras, pero que impone condiciones estrictas para acceder a ella.

No basta con no poder pagar. Tienes que acreditar que tu situación encaja en lo que se llama el umbral de exclusión: un conjunto de circunstancias económicas y familiares que demuestran que estás en una situación de especial vulnerabilidad.

Umbral de exclusión y límite de precio de la vivienda

Para que el banco esté obligado a valorar tu solicitud de dación en pago, debes cumplir todos estos requisitos simultáneamente:

• Que ningún miembro de la unidad familiar tenga ingresos por encima de 3 veces el IPREM (en 2024, eso equivale a unos 1.929 euros mensuales). En familias numerosas o con miembros con discapacidad, el límite puede ser más alto.
• Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos del conjunto familiar.
• Que el préstamo hipotecario recaiga sobre tu vivienda habitual. No aplica para segundas residencias ni inmuebles de inversión.
• Que el precio de compra de la vivienda no supere ciertos umbrales según la provincia (en municipios de más de 500.000 habitantes, el límite es de 250.000 euros; en zonas rurales puede bajar a 120.000 euros).
• Que ningún miembro de la unidad familiar sea propietario de otro inmueble.

Un ejemplo concreto: una familia de tres personas con ingresos de 1.600 euros al mes, una hipoteca de 900 euros mensuales sobre una vivienda habitual valorada en 180.000 euros en una ciudad mediana. En ese caso, cumplen los criterios de renta, de esfuerzo hipotecario y de precio del inmueble. Podrían solicitar que se valore la dación.

Casos en los que el banco puede rechazarla

Cumplir los requisitos no garantiza que el banco diga que sí. Hay situaciones en las que la solicitud puede no prosperar:

• Si el proceso de ejecución hipotecaria ya ha llegado a una fase avanzada en el juzgado y hay fecha de subasta fijada.
• Si la vivienda tiene cargas adicionales sobre ella (por ejemplo, una segunda hipoteca o embargo de otro acreedor).
• Si hay avalistas con patrimonio suficiente para responder por la deuda.
• Si el banco considera que no has agotado previamente las vías de reestructuración.

De hecho, el Código de Buenas Prácticas establece un orden: primero debes intentar la reestructuración de la deuda, luego una posible quita, y solo si todo falla se abre la vía de la dación en pago. No puedes ir directamente al final sin pasar por el principio.

Las ejecuciones hipotecarias suben a máximos desde 2022: qué significa para ti

No es alarmismo. Los datos del Consejo General del Notariado y del Instituto Nacional de Estadística muestran que las ejecuciones hipotecarias en España han repuntado con fuerza en los últimos trimestres, alcanzando niveles no vistos desde 2022. El encarecimiento de las hipotecas variables ligadas al euríbor (el índice de referencia más usado en España, que mide el tipo al que los bancos se prestan dinero entre sí) ha dejado a muchas familias con cuotas que han crecido entre 200 y 400 euros al mes respecto a lo que pagaban en 2021.

Una hipoteca de 150.000 euros a tipo variable que en 2021 costaba 450 euros al mes puede haber llegado a costar 650 o más euros. Para muchas familias, eso ha sido el detonante.

El riesgo de ejecución hipotecaria no afecta solo a quien ya tiene problemas graves. También puede aparecer en situaciones de desempleo temporal, separación, enfermedad larga o un mal momento de negocio para los autónomos. La clave es no esperar a que la situación sea irreversible.

Si ves que las cuotas empiezan a comprometerte, actuar con tres o seis meses de margen cambia completamente las opciones disponibles.

Alternativas antes de llegar a la dación en pago

La dación en pago suele ser el último escalón. Antes de llegar a él, hay un recorrido que conviene conocer, porque en muchos casos permite salvar la situación sin perder la vivienda.

Reestructuración y quita de la deuda

El plan de reestructuración es la primera herramienta que contempla el Código de Buenas Prácticas. Consiste en renegociar las condiciones de la hipoteca para reducir la carga mensual. Las medidas más habituales incluyen:

• Ampliar el plazo: si te quedan 15 años de hipoteca, extenderla a 25 puede reducir la cuota mensual de forma significativa. Con 120.000 euros pendientes a un tipo del 3%, pasar de 15 a 25 años baja la cuota de unos 830 a unos 570 euros mensuales.
• Periodo de carencia: durante un tiempo limitado (habitualmente hasta 5 años), solo pagas los intereses, no el capital. La cuota baja, aunque la deuda no se reduce.
• Conversión temporal a tipo fijo para dar estabilidad si tienes hipoteca variable.

Si ni con la reestructuración puedes hacer frente a la deuda, el banco puede valorar una quita, es decir, condonar una parte del capital pendiente. No es frecuente, pero existe y está contemplada legalmente. Requiere acreditar una situación económica muy deteriorada.

Refinanciar antes de que sea tarde

Refinanciar la hipoteca (sustituirla por otra con mejores condiciones, ya sea en el mismo banco o en otro) es una opción que solo está disponible mientras todavía tienes capacidad de pago. Dicho de otro modo: cuanto antes lo hagas, más opciones tienes.

Un banco nuevo no va a querer concederte una hipoteca si ya tienes impagos registrados. Pero si estás al día y tu tipo de interés es elevado, una subrogación (el proceso por el que trasladas tu hipoteca de una entidad a otra para conseguir mejores condiciones) puede ahorrarte cientos de euros al mes y años de cuotas.

También puedes negociar directamente con tu banco actual una novación: modificar el tipo de interés, el plazo o ambas cosas sin cambiar de entidad. El resultado puede ser una cuota más asumible que aleje el riesgo de impago.

La diferencia entre actuar a tiempo y esperar puede ser la diferencia entre tener opciones y tener que elegir entre la dación o la ejecución.

Qué pasa con tu deuda y tu vivienda si se aprueba la dación

Si el banco acepta la dación en pago, la deuda hipotecaria queda completamente cancelada. No importa si lo que debías superaba el valor de tasación de la vivienda. El banco asume esa diferencia. Tú sales limpio de esa obligación.

Además, el Código de Buenas Prácticas contempla que, tras la dación, puedas seguir viviendo en el inmueble en régimen de alquiler social durante dos años, con una renta de entre el 1,5% y el 3% del valor de la vivienda al año. Si la casa vale 150.000 euros, eso implica pagar entre 187 y 375 euros mensuales de alquiler. No es ideal, pero da tiempo para reorganizarte.

Lo que sí debes tener en cuenta:

• Aparecerás en ficheros de morosidad (como ASNEF o RAI) durante un tiempo, lo que dificultará el acceso a crédito.
• Hacienda puede considerar la condonación de deuda como una ganancia patrimonial y generarte una obligación fiscal. Es importante consultar con un asesor fiscal antes de firmar.
• Si había avalistas en la hipoteca, conviene revisar si quedan o no vinculados tras la dación, porque no siempre queda claro sin revisar el contrato.

En cualquier caso, salir de una deuda hipotecaria que no puedes asumir (aunque sea a un coste personal alto) es una salida más limpia que arrastrar años de ejecución judicial.

Por qué hablar con un bróker antes de negociar solo con tu banco

Cuando te sientas frente a tu banco en dificultades, estás negociando con alguien que conoce el proceso de memoria. Tú, probablemente, no.

Un bróker hipotecario (un intermediario especializado que trabaja con varios bancos a la vez) no solo sirve para conseguir hipotecas nuevas. También puede ayudarte a entender qué opciones reales tienes antes de que la situación se complique: si tu perfil permite refinanciar, si algún banco ofrece condiciones mejores para una subrogación, o simplemente cómo presentar tu caso ante tu entidad actual de la forma más efectiva.

Negociar solo con tu banco tiene una limitación estructural: solo te ofrecen lo que ellos tienen. Un bróker puede mostrarte el panorama completo.

Además, si estás en una fase temprana (la cuota aprieta pero todavía pagas), hay mucho margen de maniobra. Si esperas a que la situación sea crítica, ese margen desaparece.

En Gibobs trabajamos con más de 20 entidades y podemos analizar tu situación de forma gratuita para ver qué opciones tienes realmente, antes de que tengas que elegir entre la dación en pago o la ejecución. Calcula tu hipoteca aquí y empieza a explorar tus opciones.

Irene Masa

Responsable Excelencia Operativa y Calidad

Especialista en ADE y Marketing enfocada en la mejora continua. Su trabajo se basa en la definición de operativas, la estandarización de procesos y el análisis de métricas para implementar calidad y eficiencia en gibobs allbanks.