ITP en Madrid, Cataluña y Andalucía 2026: cuánto pagas en cada comunidad

Comprar una vivienda de segunda mano tiene un coste que mucha gente subestima hasta que lo ve en la notaría: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). No es un gasto menor. Dependiendo de dónde compres, puede suponer entre un 3,5 % y un 13 % del precio del inmueble. En una vivienda de 300.000 €, estamos hablando de entre 10.500 € y 39.000 € que tienes que pagar de tu bolsillo antes de firmar la hipoteca.

El problema es que el ITP no es igual en toda España. Lo fija cada comunidad autónoma, y las diferencias son enormes. Madrid, Cataluña y Andalucía (las tres comunidades con más volumen de compraventas) tienen reglas distintas, tipos distintos y bonificaciones distintas.

En este artículo te explicamos exactamente cuánto pagarías en cada una, qué reducciones puedes aplicarte y cómo afecta este impuesto a la entrada que necesitas tener ahorrada para tu hipoteca. Si quieres saber también cuánto puedes pedir al banco antes de ponerte a buscar piso, en Gibobs puedes calcular tu hipoteca gratis en minutos y comparar ofertas de varios bancos sin moverte del sofá.

Qué es el ITP y cómo se calcula (lo que aplica en toda España)

El ITP es el impuesto que pagas cuando compras una vivienda de segunda mano. Es decir, una que ya ha tenido dueño antes. Si compras obra nueva, pagas IVA (10 % con carácter general) en lugar de ITP, así que este artículo no aplica a esa situación.

La fórmula básica es sencilla: precio de compraventa × tipo impositivo = ITP a pagar. Pero hay dos matices importantes:

• La base imponible no siempre es el precio escriturado. Desde 2022, Hacienda usa el valor de referencia del Catastro como base mínima. Si el precio que pagas es inferior a ese valor de referencia, el impuesto se calcula sobre el valor catastral, no sobre lo que tú has pagado.
• El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma. El Estado fija un tipo supletorio del 6 %, pero todas las comunidades han ejercido su competencia y aplican sus propios tipos, que van del 6 % al 13 %.

La liquidación del ITP se hace en la comunidad autónoma donde está el inmueble, en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si no lo pagas a tiempo, se generan recargos e intereses de demora.

ITP en Madrid 2026: tipos y bonificaciones

Madrid es, junto con Andalucía, la comunidad más favorable fiscalmente para comprar vivienda de segunda mano. El tipo general del ITP en Madrid es del 6 %, el más bajo de las tres comunidades que analizamos aquí.

Pero además, Madrid tiene un sistema de bonificaciones que puede reducir ese porcentaje aún más en determinados casos. Aquí es donde muchos compradores dejan dinero sobre la mesa por no informarse antes.

Bonificación vivienda habitual, menores de 35 y familia numerosa

Estas son las reducciones del ITP en Madrid para 2026 que debes conocer:

• Tipo general: 6 % para cualquier comprador sin condición especial.
• Menores de 35 años: 6 % con deducción adicional del 10 % de la cuota en el IRPF autonómico si la vivienda es habitual y el precio no supera los 175.000 € (en municipios de más de 100.000 habitantes) o los 150.000 € (en el resto). Ojo: la deducción va en el IRPF, no es una reducción directa del ITP.
• Familia numerosa: tipo reducido del 4 % si la vivienda es habitual, la superficie construida no supera 300 m² y la base liquidable del IRPF de todos los miembros no excede 60.000 € (más 6.000 € por hijo a partir del cuarto).
• Discapacidad ≥ 33 %: tipo reducido del 4 % para vivienda habitual con los mismos límites de renta que en familia numerosa.
• VPO y viviendas protegidas: tipo reducido del 4 %.

La trampa más habitual en Madrid: asumir que pagas el 6 % sin comprobar si cumples alguna de estas condiciones. Si tienes menos de 35 años y compras tu primera vivienda habitual, merece la pena revisar si puedes aplicar alguna deducción adicional en tu declaración de la renta.

Ejemplo práctico: cuánto pagarías por un piso de 250.000 €

Imagina que compras un piso de segunda mano en Madrid por 250.000 €. Esto es lo que pagarías según tu perfil:

La diferencia entre el tipo general y el reducido en este ejemplo es de 5.000 € que te puedes ahorrar si cumples los requisitos. No está nada mal.

ITP en Cataluña 2026: la nueva escala progresiva del 10% al 13%

Cataluña es la comunidad donde el ITP duele más. Y en 2026, la situación ha cambiado de forma relevante para las viviendas de mayor valor. Si estás comprando en Barcelona o en cualquier otra localidad catalana, presta atención a lo que ha entrado en vigor.

Qué cambia desde el 27 de junio de 2026 (Decreto-ley 5/2025)

Hasta junio de 2026, Cataluña aplicaba un tipo general del 10 % para la mayoría de compraventas. Con el Decreto-ley 5/2025, aprobado por la Generalitat, se introduce una escala progresiva que eleva el tipo hasta el 13 % para las viviendas más caras. Funciona de forma similar al IRPF: cada tramo tributa a su propio tipo.

La escala aprobada queda así:

Para una vivienda de 250.000 € en Barcelona, el ITP sigue siendo de 25.000 € (10 %). Pero para una de 700.000 €, el cálculo cambia: los primeros 600.000 € tributan al 10 % (60.000 €) y los 100.000 € restantes al 11 % (11.000 €), resultando en un total de 71.000 € frente a los 70.000 € que se pagaban antes.

Tipos reducidos: jóvenes, familias numerosas y VPO

Cataluña también tiene tipos reducidos para determinados perfiles. Estos son los principales para 2026:

• Jóvenes menores de 36 años: tipo del 5 % si la vivienda es habitual y el precio no supera los 300.000 €. La base imponible del comprador no puede superar 30.000 € anuales (o 48.000 € si hay dos o más compradores).
• Familia numerosa: tipo del 5 % para vivienda habitual con precio máximo de 350.000 €, siempre que la renta de la unidad familiar no supere ciertos límites.
• Discapacidad ≥ 65 %: tipo del 5 % para vivienda habitual.
• VPO y viviendas de protección oficial: tipo del 7 %.

El salto entre el tipo reducido del 5 % y el general del 10 % es enorme. En una vivienda de 250.000 €, la diferencia es de 12.500 €. Si tienes menos de 36 años y compras en Cataluña, verificar que cumples los requisitos debería ser lo primero que hagas.

ITP en Andalucía 2026: tipo general del 7% y reducido del 3,5%

Andalucía bajó su ITP general al 7 % en 2021 y lo ha mantenido. Es una de las comunidades más competitivas fiscalmente en este impuesto, y para determinados perfiles el tipo puede bajar hasta el 3,5 %. Si compras en Málaga, Sevilla, Granada o cualquier otra provincia andaluza, estas son las reglas que se aplican en 2026.

Menores de 35, familia numerosa, discapacidad ≥33% y VPO

Los tipos reducidos en Andalucía para 2026 son los siguientes:

• Tipo general: 7 % para cualquier comprador sin condición especial.
• Menores de 35 años: tipo reducido del 3,5 % si la vivienda es habitual y el precio no supera los 150.000 €. La base liquidable general del IRPF del comprador no puede superar 19.000 € (o 24.000 € en tributación conjunta).
• Familia numerosa: tipo reducido del 3,5 % para vivienda habitual con precio máximo de 250.000 € y los mismos límites de renta.
• Discapacidad ≥ 33 %: tipo reducido del 3,5 % con los mismos límites de precio y renta.
• VPO y viviendas protegidas: tipo reducido del 3,5 %.

Para una vivienda de 150.000 € en Sevilla comprada por alguien menor de 35 años que cumple los requisitos de renta, el ahorro frente al tipo general es considerable: 5.250 € con el tipo general vs. 2.625 € con el reducido. Exactamente la mitad.

El límite de renta de 19.000 € es relativamente bajo, así que muchos jóvenes con contratos indefinidos pueden quedar fuera si ganan algo más. En ese caso, aplica el tipo general del 7 %.

Tabla resumen: ITP en el resto de comunidades autónomas

Para que tengas una visión completa y puedas comparar, aquí tienes el tipo general del ITP en todas las comunidades autónomas para 2026. Recuerda que la mayoría tienen también tipos reducidos para determinados colectivos, similares a los que hemos visto para Madrid, Cataluña y Andalucía.

Los datos de tipos generales se han elaborado a partir de la normativa autonómica vigente publicada por la Agencia Tributaria y las consejerías de hacienda de cada comunidad (consulta realizada en 2026). Los tipos reducidos pueden variar en función de requisitos específicos de renta, precio máximo del inmueble y destino de la vivienda. Verifica siempre con la administración de tu comunidad antes de liquidar.

Cómo el ITP reduce la entrada que te queda para tu hipoteca

Este es el punto que más gente ignora cuando empieza a buscar piso y es uno de los errores más caros que puedes cometer.

Los bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación de una vivienda de segunda mano. Eso significa que tienes que tener ahorrado, como mínimo, el 20 % del precio de compra para la entrada. Pero el ITP no está incluido en ese 80 %. Lo pagas tú, y tienes que tenerlo en efectivo además de la entrada.

Veamos cómo funciona esto en la práctica con tres escenarios reales:

Los ~68.000 € de Madrid y los ~78.000 € de Cataluña incluyen una estimación de gastos de notaría, registro y gestoría de unos 3.000 €, que corren también de tu cuenta. El banco no los financia.

Lo que esto significa en la práctica es que si tienes 60.000 € ahorrados, en Madrid puedes plantearte una vivienda de 250.000 €, pero en Cataluña te quedarías corto. La diferencia de comunidad cambia completamente el presupuesto que puedes manejar.

Antes de ponerte a visitar pisos o hablar con ningún banco, merece la pena hacer los números completos. Con la calculadora de hipotecas de Gibobs puedes ver en minutos cuánto banco te prestaría, qué cuota mensual tendrías y si el piso que tienes en mente es viable con tus ahorros actuales. Sin compromiso y sin tener que hablar con ningún banco todavía.

El ITP es uno de los primeros números que tienes que tener claros. El segundo es la hipoteca que puedes conseguir. Con esos dos datos sobre la mesa, ya puedes buscar con la cabeza fría.

Irene Masa

Responsable Excelencia Operativa y Calidad

Especialista en ADE y Marketing enfocada en la mejora continua. Su trabajo se basa en la definición de operativas, la estandarización de procesos y el análisis de métricas para implementar calidad y eficiencia en gibobs allbanks.