Los elementos del contrato de hipoteca

Si has decidido comprar una vivienda y solicitar una hipoteca, debes tener en cuenta que, uno de los momentos más importantes, es la firma del contrato de hipoteca. Sin embargo, muchas personas desconocen los detalles que componen este documento: quiénes intervienen, qué condiciones lo hacen válido y qué hay que revisar antes de firmar.

Entender los elementos del contrato de hipoteca es fundamental para poder tomar buenas decisiones, comparar ofertas y evitar errores que puedan tener consecuencias a largo plazo. 

En este artículo de gibobs.com vamos a contarte, de forma sencilla y detallada, cuáles son esos elementos del contrato de hipoteca, qué partes intervienen, qué requisitos debe cumplir y qué tipos de hipoteca existen.

Cuáles son los elementos del contrato de hipoteca

El contrato de hipoteca es un acuerdo legal y financiero entre el banco y el comprador que recoge el préstamo de un dinero, a cambio de su devolución, junto con intereses. Para que este contrato tenga validez, deben concurrir cuatro grandes tipos de elementos: personales, reales, formales y económicos.

Aquí detallamos los 4 elementos del contrato de hipoteca que son básicos y fundamentales. 

1. Elementos personales

Son los sujetos que intervienen en la operación hipotecaria.

• Prestatario o deudor hipotecario: la persona o personas que reciben el dinero del préstamo y se comprometen a devolverlo.
• Prestamista o entidad financiera: el banco u organismo que concede el préstamo.
• Hipotecante: quien ofrece el bien inmueble como garantía del préstamo. Puede coincidir o no con el prestatario.
• Avalista o fiador: una tercera persona que se compromete a pagar la deuda si el deudor no puede hacerlo. Aquí te contamos cómo funciona el aval hipotecario. 

2. Elementos reales

Se refieren a los bienes y cantidades involucradas en el contrato. Son el núcleo económico de la operación:

• Capital prestado: el dinero que el banco entrega al prestatario.
• Bien inmueble hipotecado: la vivienda que se ofrece como garantía del préstamo.
• Valor de tasación: cifra que determina cuánto financia el banco (habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compraventa, el menor de ambos).
• Tipo de interés: el precio del dinero. Puede ser fijo, variable o mixto.
• Plazo: el tiempo pactado para devolver el préstamo.
• Cuota: cantidad mensual que el prestatario pagará, compuesta por capital e intereses.

Estos elementos del contrato de hipoteca  son los que determinan el coste total de la hipoteca y su viabilidad para el comprador.

3. Elementos formales del contrato de hipoteca 

La hipoteca tiene que cumplir requisitos de forma para que tenga validez legal:

• Escritura pública ante notario: el contrato debe firmarse ante un notario, que da fe de que las partes entienden y aceptan las condiciones.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: la hipoteca debe inscribirse para que tenga efectos frente a terceros.
• Documentación precontractual: el banco debe entregar al cliente la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el proyecto de contrato y toda la información de manera transparente, con al menos 10 días de antelación.
• Tasación oficial: requisito obligatorio para determinar el valor del inmueble.

Sin estos pasos, la hipoteca no sería válida ni ejecutable.

4. Elementos económicos o financieros

Son las condiciones numéricas que determinan cuánto costará el préstamo:

• Tipo de interés nominal (TIN): porcentaje aplicado sobre el capital pendiente.
• Tasa Anual Equivalente (TAE): refleja el coste real de la hipoteca, incluyendo comisiones y gastos.
• Comisiones: pueden existir comisiones de apertura, amortización anticipada, subrogación o novación.
• Gastos asociados: tasación, seguros obligatorios, notaría, registro y gestoría.
• Sistema de amortización: el más común es el sistema de amortización francés (cuotas constantes con más interés al inicio).

Estos elementos del contrato de hipoteca determinan la cuota mensual, el importe total a pagar y, por tanto, la accesibilidad o conveniencia de la hipoteca.

Aquí te dejamos una tabla a modo de resumen con todos los elementos del contrato de hipoteca que acabamos de contar: 

¿Cuáles son las partes en una hipoteca?

En toda hipoteca intervienen distintas partes con funciones y responsabilidades concretas. Las partes de una hipoteca son: 

• El prestatario o deudor: quien recibe el dinero y se compromete a devolverlo.
• El prestamista: la entidad financiera que concede el préstamo.
• El hipotecante: el propietario del bien inmueble sobre el que recae la hipoteca (a veces el propio deudor).
• El avalista o fiador: persona que garantiza la deuda si el prestatario no cumple.
• El notario: profesional que da fe de la legalidad y transparencia de la operación.
• El registrador de la propiedad: responsable de inscribir la hipoteca en el registro.

Todas estas figuras conforman el marco jurídico del contrato y garantizan la validez y seguridad de la operación.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir una hipoteca?

Para que una hipoteca sea válida y efectiva, debe cumplir requisitos legales, económicos y documentales.

1. Consentimiento de las partes: ambas deben estar de acuerdo y tener plena capacidad legal para contratar.
2. Objeto lícito y determinado: el préstamo debe tener un propósito claro (normalmente, la compra de una vivienda).
3. Garantía hipotecaria inscrita: el bien inmueble debe registrarse correctamente como garantía del préstamo.
4. Cumplimiento de la Ley Hipotecaria y de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019): regula los derechos del consumidor, los plazos de información y los límites de las comisiones.
5. Evaluación de solvencia: el banco debe analizar la capacidad económica del cliente antes de conceder el préstamo.
6. Tasación y documentación: es obligatorio disponer de una tasación oficial, DNI, nóminas, declaración de la renta y justificante de fondos.

Qué tipos de hipoteca existen

En España, las hipotecas se clasifican principalmente según el tipo de interés aplicado:

1. Hipoteca fija

• El tipo de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo.
• La cuota mensual no cambia, lo que aporta estabilidad y previsión.
• Ideal para quienes buscan seguridad y planificación a largo plazo.

2. Hipoteca variable

• El tipo depende del Euríbor más un diferencial pactado con el banco.
• Se revisa cada 6 o 12 meses, por lo que la cuota puede subir o bajar.
• Es adecuada para quienes aceptan cierto riesgo a cambio de tipos iniciales más bajos.

Aquí comparamos la hipoteca fija y la hipoteca variable. 

3. Hipoteca mixta

• Combina ambos sistemas: tipo fijo durante los primeros años y variable después.
• Ofrece una cuota estable al principio y la posibilidad de beneficiarse de bajadas futuras del Euríbor.

4. Otras modalidades de hipotecas 

• Hipoteca inversa: pensada para mayores de 65 años que desean obtener liquidez con su vivienda sin venderla.
• Hipoteca multidivisa: ligada a una divisa extranjera (poco habitual hoy por su complejidad y riesgo).
• Hipoteca joven: diseñada para menores de 35 años, con plazos más largos y condiciones ventajosas.

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