Cómo cambiar hipoteca de dos titulares a uno

Cambiar una hipoteca de dos titulares a uno es una operación habitual en situaciones como divorcios, separaciones, herencias o cuando uno de los cotitulares quiere vender su parte. Aunque puede parecer sencillo, es necesario modificar el contrato hipotecario con el banco, algo que requiere su aprobación y que conlleva trámites y costes.

En este artículo de Gibobs.com te explicamos los pasos a seguir para que aprendas cómo cambiar hipoteca de dos titulares a uno. Además, también te contamos cuánto puede costar y te mostramos un ejemplo práctico para que tengas una idea real de cómo funciona este proceso.

Pasos para cambiar hipoteca de dos titulares a uno

Cambiar la hipoteca de dos titulares a uno es un proceso que implica una serie de pasos que analizamos a continuación. ¡Toma nota! 

1. Valorar la situación financiera del titular que se queda. El banco solo aceptará quitar a un titular si la persona que se queda en la hipoteca demuestra capacidad de pago suficiente por sí sola. Esto implica analizar ingresos, estabilidad laboral y nivel de endeudamiento.
2. Solicitar la novación de la hipoteca. El cambio de titulares se hace mediante una novación (modificación de las condiciones del préstamo con el mismo banco). Es el trámite oficial para eliminar a uno de los titulares.
3. Negociar con el banco. El banco estudiará el riesgo y decidirá si autoriza la operación. Puede aprovechar para revisar las condiciones de la hipoteca, como el tipo de interés, plazo o vinculaciones.
4. Acordar la compensación económica (si procede). Si se trata de una compra de la parte del otro titular, habrá que acordar el precio de esa compensación y formalizarlo ante notario.
5. Firmar ante notario. La novación debe formalizarse mediante escritura pública. También se actualizará la propiedad en el Registro de la Propiedad para reflejar que solo queda un titular.
6. Asumir los gastos asociados. Aunque desde la Ley 5/2019 la mayoría de gastos hipotecarios los asume el banco, la comisión de novación y la posible compensación económica entre las partes sí corren a cargo de los titulares.

¿Cuánto cuesta quitar a un titular de una hipoteca?

El coste de quitar a un titular de una hipoteca puede variar en función de varios factores:

• Comisión de novación. Si está pactada en el contrato, suele ser entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente.
• Gastos de notaría y registro. En la mayoría de casos los asume el banco, pero puede haber gastos menores a cargo del cliente.
• Tasación. El banco puede exigir una nueva tasación para confirmar el valor actual del inmueble. Coste medio: entre 250 € y 450 €.
• Impuestos por transmisión de la propiedad. Si además de quitar un titular se produce un cambio en la titularidad de la vivienda, pueden aplicarse impuestos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiendo de la operación.
• Compensación al titular saliente. Si se compra su parte, deberás pagar el valor que hayáis acordado.

En general, el coste total puede oscilar entre unos cientos y varios miles de euros, dependiendo de si hay que comprar la parte del otro titular y de los impuestos aplicables.

Ejemplo: Caso práctico

Vamos a poner un ejemplo para ver más claro cómo cambiar la hipoteca de dos titulares a uno. María y Luis tienen una hipoteca conjunta de 120.000 € pendientes a 20 años. Tras su separación, acuerdan que María se quedará con la vivienda y asumirá la hipoteca sola.

1. Capacidad de pago: El banco estudia sus ingresos (2.200 € netos/mes) y aprueba que pueda afrontar la cuota de unos 650 € mensuales por sí sola.
2. Novación: Se tramita con el mismo banco, con una comisión del 0,5 % sobre el capital pendiente (600 €).
3. Tasación: El banco solicita una tasación actualizada (300 €).
4. Compensación: María paga a Luis 20.000 € por su parte de la propiedad, según el valor acordado.
5. Firma ante notario y registro: Se actualiza la hipoteca y la propiedad para que María quede como única titular.

Coste total aproximado: 600 € (novación) + 300 € (tasación) + 20.000 € (compensación) = 20.900 €. En este caso, el gasto principal no está en los trámites, sino en la compra de la parte del otro titular.

Errores comunes al quitar un titular de una hipoteca

Eliminar a un titular de una hipoteca es un proceso que implica pasos legales, financieros y registrales. Por eso, dada la complejidad de la operación, muchas personas cometen errores que pueden costar tiempo, dinero y, en algunos casos, problemas legales. Estos son los más frecuentes. 

1. Creer que basta con cambiar el nombre en el Registro de la Propiedad

Uno de los errores más habituales es pensar que si en el Registro de la Propiedad se actualiza la titularidad de la vivienda, automáticamente el banco elimina al otro titular de la hipoteca. No es así: el contrato hipotecario es independiente de la escritura de propiedad.
Si no se firma una novación ante el banco, el titular saliente seguirá siendo responsable de la deuda.

2. No contar con la autorización del banco

El banco debe aprobar la operación tras evaluar el perfil financiero del titular que se queda. Saltarse este paso o intentar formalizarlo sin su visto bueno puede dejar el proceso incompleto y sin validez legal.

3. No calcular todos los costes asociados

Muchos propietarios olvidan incluir en sus cálculos gastos como la tasación, la posible comisión de novación o los impuestos derivados del cambio de titularidad. Esto puede generar sobrecostes inesperados y afectar a la viabilidad de la operación.

4. No pactar claramente la compensación económica

Si el cambio implica comprar la parte del otro titular, es esencial establecer por escrito el importe, la forma de pago y el momento de entrega. Dejarlo como un acuerdo verbal puede derivar en conflictos.

5. No exigir un documento que libere al titular saliente

Incluso con la novación aprobada, es importante que el banco entregue un documento donde conste expresamente que el titular saliente queda liberado de toda responsabilidad sobre la deuda. De lo contrario, podría seguir apareciendo como deudor en ficheros y asumir riesgos innecesarios.

Beneficios de cambiar tu hipoteca con un asesor hipotecario

Quitar un titular de una hipoteca implica negociaciones con el banco, revisión de condiciones, posibles cambios de interés, cálculo de impuestos y la coordinación de documentos legales. Por este motivo, realizarlo sin un acompañamiento experto puede suponer asumir costes innecesarios o aceptar condiciones poco favorables.

Contar con un asesor hipotecario especializado, como Gibobs.com, ofrece ventajas claras:

• Negociación directa con el banco. Nuestros expertos defienden tus intereses para mejorar las condiciones actuales o incluso reducir el tipo de interés aprovechando el cambio de titular.
• Análisis de viabilidad. Evaluamos si el titular que se queda cumple los requisitos financieros y, en caso contrario, proponemos alternativas para que la operación sea posible.
• Optimización de costes. Te ayudamos a calcular todos los gastos e impuestos, evitando sorpresas y asegurando que no pagues más de lo necesario.
• Seguridad. Revisamos que el contrato y la novación incluyan la liberación total del titular saliente y que la escritura quede correctamente inscrita en el registro.
• Ahorro de tiempo y gestiones. Nos encargamos de coordinar todo el proceso, desde la documentación hasta la firma en notaría, para que no tengas que lidiar con trámites complejos.

En Gibobs.com combinamos asesoramiento hipotecario y negociación con entidades financieras para que este tipo de operaciones se realicen con seguridad, rapidez y en las mejores condiciones posibles. ¡Contacta ya con nosotros y te ayudaremos!