¿Qué debo mirar a la hora de comprar un terreno para construir mi vivienda?

Comprar un terreno para construir tu propia casa puede ser una de las mejores decisiones de tu vida, o una de las más costosas si no tienes en cuenta todos los factores. No basta con que el sitio te guste: hay aspectos urbanísticos, técnicos, fiscales y financieros que pueden hacer que una operación aparentemente buena se complique bastante.

En esta guía te explicamos todo lo que debes revisar antes de firmar (desde la clasificación del suelo hasta la financiación) para que llegues a la compra con toda la información sobre la mesa.

Qué tener en cuenta si vas a comprar un terreno para tu nueva vivienda

Comprar un terreno para construir nuestra nueva casa es una inversión muy importante que requiere tener en cuenta muchos aspectos. El primero y más importante: pensar en nuestras necesidades.

Teniéndolas presentes, podremos establecer una serie de requisitos y características que queremos que tenga. ¡Te contamos cómo valorar si ese terreno es el adecuado!

Tipos de terreno: no todo el suelo es igual

Antes de buscar, conviene entender que no todos los terrenos permiten construir. En España el suelo se clasifica en tres categorías:

• Suelo urbano: ya tiene todos los servicios (agua, luz, alcantarillado) y está listo para construir. Es el más caro pero el más seguro.
• Suelo urbanizable: está previsto que se urbanice en el futuro según el planeamiento municipal, pero aún no tiene todos los servicios. Puede ser una oportunidad, pero implica más riesgo y plazos inciertos.
• Suelo rústico o no urbanizable: en general no se puede construir vivienda habitual en él, salvo excepciones muy concretas (viviendas vinculadas a explotaciones agrícolas, por ejemplo). Comprar suelo rústico con intención de construir sin haberlo verificado antes es un error muy frecuente y muy caro.

Lo primero que debes hacer antes de comprar cualquier terreno es consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio o pedir el certificado urbanístico al ayuntamiento. Es gratuito o de coste mínimo y te evita sorpresas mayores.

Ubicación del terreno y movilidad

Es esencial valorar dónde está situado, los servicios de alrededor y cómo está comunicado.

Valora si no lo quieres muy lejos de tu trabajo; si necesitas que tenga cerca colegios, centros de salud, comercios; si quieres utilizar el transporte público de qué combinaciones de líneas dispone… 

También, si tiene fácil acceso a carreteras comunes, si no está al fondo de un camino muy recóndito, si tu familia y amigos lo encontrarán fácilmente y podrán acceder a la zona sin problema…

Condiciones del solar: lo que debes verificar antes de firmar

 Este es uno de los aspectos más importantes en los que tendrás que poner atención a la hora de comprar un terreno. El ayuntamiento deberá asegurarte que el terreno dispone de la condición de solar y puede ser vendido para que empieces a construir inmediatamente y no después de varios años.

Deberá garantizarte que la separación del solar con los vecinos está bien definida y que cuenta con todos los suministros básicos que necesitarás en tu hogar: agua potable, saneamiento e iluminación pública. 

Te recomendamos que pidas el certificado urbanístico. Este documento especifica qué tipo de inmueble podrás construir, las restricciones que tienes, la superficie y características de la parcela…

Para no pasar por dificultades técnicas importantes a la hora de empezar a construir, lo mejor es que confíes en un profesional que evalúe la topología del terreno. Que no sea una superficie arcillosa o con humedad, sin elevados postes de electricidad o antenas de telefonía, etcétera.

Además del certificado urbanístico, solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar que el terreno no tiene cargas, hipotecas o litigios pendientes. Es un trámite rápido y barato que puede salvarte de un problema serio.

Presupuesto para comprar un terreno

Lo mejor es que establezcas un presupuesto máximo o una horquilla sobre la que moverte, para no dejarte llevar por la compra impulsiva ni emocional.

Piensa cuánto espacio necesitas realmente, si quieres colocar placas solares, jardín, piscina, huerto, zona de juegos para los niños… Y establece también una horquilla de metros cuadrados para saber de antemano qué filtro pondrás en cuanto a dimensiones.

El precio de comprar un terreno variará en base a los metros cuadrados que tenga, la cercanía a las zonas más urbanas y las necesidades de adaptación que tendrá a la hora de construir.

Esto último es importante que lo tengas en cuenta porque hará que el precio fluctúe bastante. Por ejemplo, un solar con una inclinación elevada te ofrecerá mejores vistas y luz, pero será más cara la construcción. También un terreno con vegetación conllevará unos costes altos de desbrozado y limpieza de la superficie. 

Ten en cuenta también a la hora de evaluar el presupuesto los impuestos y otros gastos que deberás pagar al ayuntamiento por la construcción, además de informarte sobre los gastos de basura, comunidad si los hay, agua… Para esto es muy útil hablar con los vecinos de la zona. Además de conocer a las personas que tendrás al lado te podrán contar todo sobre el entorno y suministros. ¡Anímate a preguntarles!

Impuestos y gastos al comprar un terreno

El precio del terreno es solo una parte del desembolso. Al comprarlo, tendrás que pagar:

• IVA (20%) si compras a un promotor o empresa — sí, los terrenos tributan al tipo general, no al reducido de la vivienda
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si compras a un particular — entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) si la compra se formaliza en escritura pública — entre el 0,5% y el 1,5%
• Gastos de notaría y registro: variables según el valor del terreno, orientativamente entre 1.000€ y 2.500€

Después, al construir, deberás añadir el ICIO (Impuesto sobre Construcciones) — generalmente el 4% del presupuesto de ejecución — y las tasas municipales por licencia de obras.

Buena comunicación y entorno agradable

Asegúrate de que dispondrás de una buena red para tu móvil y conexión a internet, ya que suele ocurrir que, en terrenos muy apartados, la señal sea muy débil e incluso no llegue. El hecho de no disponer de red no tiene por qué echarte para atrás, pero deberás tener en cuenta el desembolso económico de colocar antenas y amplificadores para tener un buen servicio. 

También comprueba que la acústica sea agradable y que no lo vayas a pasar mal por tener cerca el sonido de trenes, carreteras muy transitadas, aviones… 

Como ves, comprar un terreno requiere mucho tiempo de búsqueda y recopilación de información, ya que supone una gran inversión que realizarás para disfrutarlo muchos años. Recuerda lo primero que hemos visto en este post: haz una lista de tus necesidades y en base a ellas elige la opción que creas que te será más útil y cómoda para los próximos, al menos… ¡30 años!

¿Cómo se financia la compra de un terreno?

Este es uno de los puntos que más sorprende a quien compra terreno por primera vez: los bancos no financian un terreno igual que una vivienda.

En una hipoteca normal, el banco presta hasta el 80% del valor de tasación. Para un terreno, la financiación estándar baja al 50-60%, con plazos más cortos y tipos algo más altos. Esto significa que necesitarás más ahorros propios que para comprar una vivienda ya construida.

Si tu plan es comprar el terreno y construir, la opción más eficiente es la hipoteca autopromotor: un préstamo que cubre tanto la compra del suelo como la construcción, y que se va desembolsando por fases según avanza la obra. Es más compleja de gestionar pero puede ser mucho más ventajosa que financiar terreno y construcción por separado.

Comprar un terreno y construir tu casa es un proyecto ilusionante pero complejo. En Gibobs te ayudamos a estructurar la financiación desde el principio: analizamos tu perfil, comparamos entre más de 30 entidades y negociamos por ti. El servicio es completamente gratuito.

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Fernando López

COO

Especialista en escalar negocios fintech mediante la transformación digital de la banca y la optimización de procesos. Estratega de conversión y de eficiencia operativa, asumiendo la dirección de operaciones en gibobs allbanks.