Cuál es la entrada de hipoteca para una segunda vivienda

Si estás pensando en comprar una segunda vivienda, ya sea como inversión, alquiler o para las vacaciones, tienes que saber que es todo un reto financiero. Y es que el proceso hipotecario para una segunda residencia es más estricto que para la vivienda habitual. La diferencia más importante reside en la cantidad de dinero que la entidad bancaria está dispuesta a prestar y, por tanto, la «entrada» que el comprador debe aportar.

Si te preguntas cuál es la entrada de hipoteca para una segunda vivienda, la respuesta exige un análisis de la normativa bancaria. A continuación, desde Gibobs.com vamos a descubrirte la realidad de la entrada, la financiación y los requisitos para una hipoteca de segunda vivienda.

Esta es la entrada de hipoteca para una segunda vivienda

Para la compra de una vivienda habitual, la regla de oro es que el comprador debe aportar, al menos, el 30% del coste total (20% de entrada + 10% de gastos). Para una segunda vivienda, esta cifra aumenta.

La razón principal es el riesgo bancario. Una segunda vivienda se considera un activo menos esencial que la vivienda principal. En caso de dificultades económicas, el cliente priorizará el pago de la hipoteca de su residencia habitual. Por ello, los bancos ofrecen: 

• Menor porcentaje de financiación: Si para la vivienda habitual el banco financia hasta el 80% del valor, para la segunda vivienda, el porcentaje de financiación se reduce notablemente, situándose entre el 60% y el 70% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos).
• Mayor entrada: Al financiar solo el 60% o 70%, el comprador debe aportar el 30% al 40% restante del precio de la vivienda.

El cálculo de la entrada total

Para saber cuál es la entrada de hipoteca para una segunda vivienda, tienes que tener en cuenta esto: 

1. Ahorro para el capital (30%-40%): La parte del precio de compra que el banco no financia.
2. Ahorro para gastos (10% – 12%): Los gastos e impuestos asociados a la compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Notaría, Registro, etc.) son los mismos que en una vivienda habitual y deben cubrirse íntegramente con tu ahorro.

Por tanto, para comprar una segunda vivienda, debes tener ahorrado entre el 40% y el 50% del precio total de la propiedad.

Ejemplo

Vamos a poner un ejemplo práctico para que veas cómo sería la entrada de hipoteca para una segunda vivienda si quieres comprar una vivienda vacacional de 150.000 €:

• Máxima financiación del banco (65%): 97.500 €
• Entrada requerida (35%): 52.500 €
• Gastos e Impuestos (10%): 15.000 €

Ahorro total mínimo necesario: 67.500 € (45% del total).

¿Cuánto te dan de hipoteca para segunda vivienda?

Como ya hemos mencionado, la cantidad máxima de financiación se reduce a un rango de 60% a 70%. Este porcentaje se aplicará sobre el menor de los dos valores: el valor de tasación o el precio de compraventa.

Si la vivienda se tasa en 180.000 € y el precio de compra es de 200.000 €, el banco aplicará el 60-70% sobre el precio de compra (200.000 €) o sobre el valor de tasación (180.000 €). Si elige el valor de tasación (que a menudo es el más conservador), la cantidad prestada será menor, lo que obligará al comprador a aportar un ahorro aún mayor.

Además, el banco revisará rigurosamente el Ratio DTI (Debt-to-Income), que mide la capacidad de endeudamiento. Al ya tener una primera hipoteca (y una cuota mensual), la carga de la segunda hipoteca debe ser compatible para que el total de tus deudas no supere el 35% de tus ingresos netos mensuales.

Además, en este otro post te contamos cuáles son los impuestos para comprar una vivienda, que también aplican en esta segunda compra. 

¿Es posible hacer una hipoteca para dos viviendas?

Sí, es totalmente posible tener hipotecas para dos, o incluso más viviendas. Lo que los bancos analizan es la capacidad económica global para hacer frente a todas las obligaciones simultáneamente.

El factor limitante no es el número de hipotecas, sino el Ratio DTI.

• Cálculo DTI con dos hipotecas: Si tus ingresos son de 4.000 €/mes, tu límite de deuda es de 1.400 €/mes (35%). Si ya pagas 800 € por tu primera hipoteca, solo te quedan 600 € para la cuota de la segunda hipoteca.
• Alquileres como ingreso: Si la segunda vivienda es para alquiler, algunos bancos pueden considerar un porcentaje de los ingresos esperados del alquiler como parte de tus ingresos para calcular el DTI. No obstante, suelen ser muy conservadores y solo cuentan entre el 50% y el 80% del alquiler potencial, para cubrir posibles periodos sin inquilinos.

Si el DTI supera el 35%, el banco negará la segunda hipoteca, independientemente de tu antigüedad o estabilidad laboral.

¿Cuánto tengo que tener ahorrado para una segunda vivienda?

Para resumir lo esencial, tu objetivo de ahorro debe ser ambicioso.

Mínimo ahorro requerido: 40% del Coste total de la operación

1. Si el banco financia el 70%:
   • 30% de entrada (capital).
   • 10% de gastos e impuestos.
   • Ahorro total = 40%
2. Si el banco financia el 60%:
   • 40% de entrada (capital).
   • 10% de gastos e impuestos.
   • Ahorro total = 50%

Es recomendable aspirar al 50% de ahorro para tener un colchón de seguridad y aumentar significativamente tu poder de negociación ante el banco, lo que podría traducirse en un mejor tipo de interés.

¿Cuánto desgrava una segunda vivienda?

Desde la reforma fiscal de 2013, la deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta (IRPF) fue eliminada para las nuevas adquisiciones.

• Vivienda habitual: Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, mantienes el derecho a desgravar hasta el 15% de lo pagado (capital e intereses), con un máximo de 9.040 € anuales.
• Segunda vivienda: La norma general es que no existe ninguna deducción estatal por la compra o los gastos de financiación de una segunda vivienda (ya sea vacacional o de alquiler).

Excepciones:

• Vivienda de alquiler: Si la segunda vivienda se destina al alquiler, los gastos derivados de la hipoteca (intereses) y otros gastos (IBI, reparaciones, seguros) son deducibles como gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del alquiler.
• Deducciones autonómicas: Algunas comunidades autónomas pueden tener deducciones específicas, aunque son poco comunes y es necesario consultar la legislación vigente en cada territorio.

En este post te contamos qué gastos de la hipoteca te puedes desgravar de tu vivienda. 

¿Se puede pedir una segunda hipoteca en otro banco?

Sí, es la práctica más común y la más recomendable. Cuando solicitas una segunda hipoteca, no estás obligado a contratarla con tu banco actual. De hecho, a menudo es una mala idea hacerlo.

Estas son las ventajas de buscar otro banco:

1. Competencia: Presentar tu perfil a un nuevo banco obliga a ambas entidades (la actual y la nueva) a competir por tu negocio, lo que te permite negociar un mejor TIN y una mejor TAE.
2. Mejores condiciones: Un banco puede ser muy competitivo en la primera hipoteca, pero ofrecer condiciones muy pobres para una segunda. Al buscar en otro banco, accedes a la entidad que tiene la mejor oferta para este producto específico en el mercado.
3. Evaluación: Un banco que no tiene historial contigo evaluará tu perfil de forma más objetiva, centrándose solo en tu capacidad de pago actual y en el valor de la nueva garantía.

El proceso de búsqueda y comparación es esencial para garantizar que las condiciones de tu segunda hipoteca no solo sean viables, sino también las más ventajosas.

En Gibobs te asesoramos para que puedas comprar tu segunda vivienda

La hipoteca para una segunda vivienda es una operación de mayor riesgo para la banca, lo que dificulta la negociación. El margen para conseguir un buen tipo de interés es menor y el riesgo de que la TAE se dispare por alta vinculación es real.

En Gibobs.com somos expertos en operaciones de alta complejidad, como las segundas hipotecas.

¿Qué te ofrecemos?

1. Negociación del LTV: Buscamos los bancos que, dadas tus condiciones de solvencia, están dispuestos a financiar el 70% (el máximo posible) en lugar del 60%.
2. Optimización del DTI: Analizamos tu situación actual y te asesoramos sobre cómo presentar tus ingresos de la mejor forma para que tu Ratio DTI sea aprobado.
3. Minimización de costes: Negociamos el TIN más bajo posible para el rango de financiación de segunda vivienda y te protegemos de la vinculación abusiva.

Te garantizamos las mejores condiciones para tu segunda hipoteca, sin coste para ti. Contacta ya con nosotros y te explicaremos cómo trabajamos y cómo te puedes beneficiar de nuestro conocimiento.