Cómo vender una casa con hipoteca para comprar otra

Vender una vivienda con hipoteca para comprar otra es una operación más común de lo que parece, pero no es tan sencilla. La mayoría de propietarios que ya tienen una hipoteca no saben cómo gestionar la venta de su casa actual sin que la operación de compra de la nueva salga perjudicada. Algunas de las dudas más comunes son: ¿Es posible vender antes de pagar toda la hipoteca? ¿Qué pasa con el préstamo? ¿Y si quiero usar ese dinero como entrada para mi nuevo hogar? 

Para ayudarte a resolverlas, en este artículo de Gibobs.com te explicamos paso a paso cómo hacerlo y qué consejos debes tener en cuenta para que la operación sea un éxito, tanto si estás al principio del proceso como si ya tienes comprador o nueva casa en mente.

Pasos para vender una casa con hipoteca para comprar otra

Aquí te dejamos los pasos a seguir si quieres vender una cosa con hipoteca para comprar otra. ¡Toma nota! 

1. Comprobar cuánto queda por pagar de la hipoteca

El primer paso es saber cuánto capital pendiente tienes de la hipoteca actual. Puedes solicitar esta información directamente a tu banco a través de un certificado de deuda pendiente. Este dato será clave para negociar con el comprador y para planificar la nueva hipoteca.

2. Valorar el inmueble y fijar un precio de venta

Es importante conocer el valor real de mercado de tu vivienda. Puedes usar portales inmobiliarios, pedir una tasación profesional o contar con asesoramiento para fijar un precio competitivo. El objetivo es que la venta cubra el capital pendiente y, si es posible, te deje un remanente para la entrada del nuevo inmueble.

3. Cancelar la hipoteca actual (o subrogarla)

Al vender la vivienda con hipoteca, existen dos formas habituales de proceder:

• Cancelar la hipoteca al vender: Se salda el préstamo con el dinero del comprador. Es lo más común. Para hacerlo, tendrás que firmar la cancelación en notaría y asumir los gastos de cancelación registral.
• Subrogación de hipoteca: El comprador asume tu hipoteca actual, con las mismas condiciones (previo acuerdo con el banco). Suele hacerse si las condiciones son muy favorables.

4. Firmar la venta y cancelar la hipoteca

En la firma ante notario, se liquida la deuda con la parte del precio de venta destinada a ello. Es fundamental asegurarte de que el registro de la propiedad quede actualizado: para ello, se debe inscribir la cancelación de la hipoteca, algo que implica un coste, pero es imprescindible.

5. Usar el dinero como entrada para la nueva vivienda

Una vez vendida la vivienda y saldada la hipoteca, puedes utilizar el resto del dinero como entrada para la nueva casa. En la mayoría de los casos, este paso es crucial para poder acceder a una nueva hipoteca en condiciones favorables. 

6. Contratar la nueva hipoteca con antelación

Es recomendable haber iniciado los trámites de la nueva hipoteca antes de vender tu casa, para asegurarte de que tienes el respaldo financiero cuando encuentres la nueva vivienda. En Gibobs.com, por ejemplo, ayudamos a coordinar estos tiempos para que no pierdas oportunidades.

Consejos de expertos

Para poder vender una casa con hipoteca para comprar otra, es importante que tengas en cuenta algunos consejos expertos que te ayudarán a que la transacción salga perfectamente. Aquí te dejamos algunos tips que tienes que considerar: 

• Coordina bien los tiempos. Lo ideal es vender primero y comprar después, para no tener que asumir dos hipotecas a la vez. No obstante, si encuentras una buena oportunidad, puedes negociar una hipoteca puente que te permita comprar antes de vender, aunque no es lo más habitual.
• Negocia bien con el banco. En muchos casos, los bancos están dispuestos a negociar condiciones especiales si les planteas que estás vendiendo una vivienda hipotecada para comprar otra. Además, si la hipoteca antigua está cerca de su vencimiento, puedes ahorrar mucho cancelando anticipadamente.
• Revisa los gastos de cancelación. Aunque hayas terminado de pagar tu hipoteca, la cancelación registral implica costes (notaría, registro, gestoría). No dejes estos detalles para el final. Anticípate para evitar retrasos o sorpresas.
• Cuenta con un asesor hipotecario. Contar con un experto que te ayude a calcular tiempos, revisar cláusulas y negociar condiciones es una de las mejores decisiones que puedes tomar. En Gibobs.com te ayudamos a conseguir la mejor hipoteca de forma gratuita. 
• No pongas en riesgo tu estabilidad financiera. Aunque el mercado esté en buen momento, no te precipites. Asegúrate de tener una estrategia clara: saber cuánto puedes vender, cuánto puedes pedir prestado y cuánto puedes pagar sin comprometer tu economía.

Aquí te dejamos una tabla resumen con los consejos para vender una casa con hipoteca para comprar otra: 

Ejemplo: Caso práctico

Vamos a poner un ejemplo para que lo entiendas más fácil. Marta tiene una vivienda en propiedad con una hipoteca pendiente de 70.000 €. Quiere mudarse a una casa más grande valorada en 280.000 €, pero necesita vender la suya primero.

• Valor de su vivienda actual: 180.000 €
• Hipoteca pendiente: 70.000 €
• Venta acordada: 180.000 €
• Dinero que obtiene tras cancelar hipoteca: 110.000 €

Con esos 110.000 €, Marta puede pagar una entrada importante para la nueva vivienda, lo que le permitirá solicitar una hipoteca más pequeña, con mejores condiciones y menor riesgo financiero.

Además, ha gestionado con antelación su nueva hipoteca con ayuda de Gibobs.com, asegurándose de que los tiempos estén coordinados para no quedarse sin casa ni asumir dos préstamos a la vez.

Este es un ejemplo típico de cómo vender con hipoteca y comprar sin estrés, con planificación y asesoramiento adecuado.

¿Qué gastos tengo si vendo mi casa para comprar otra?

Vender una vivienda implica una serie de gastos que debes tener en cuenta al hacer números para la compra de la nueva. Algunos de ellos son obligatorios y otros dependen del caso. Los gastos habituales al vender una vivienda son: 

• Cancelación registral de la hipoteca: Entre 600 y 1.000 €, dependiendo del notario, registro y gestoría. 
• Plusvalía municipal (IIVTNU): Impuesto que grava el incremento de valor del suelo. Lo paga el vendedor, salvo pacto contrario.
• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para la venta. Su coste ronda entre 60 € y 150 €.
• Honorarios de agencia inmobiliaria (si se usa): Entre el 3 % y el 5 % del precio de venta.
• IRPF por ganancia patrimonial: Si hay beneficio económico en la venta, se declara en la renta.

Si estás comprando otra vivienda habitual, podrías compensar parte de los impuestos por reinversión en vivienda habitual. Es importante consultar cada caso con un experto para optimizar fiscalmente la operación. En este otro post te descubrimos los gastos de cancelación hipotecaria. 

¿Es posible vender la mitad de una casa hipotecada?

Sí, es posible vender solo una parte de una vivienda, incluso si está hipotecada, pero con muchas condiciones.

Aquí te dejamos diferentes casos en los que te puedes encontrar y cómo deben gestionarse. 

• División entre copropietarios: Si dos personas comparten la propiedad y uno quiere vender su parte al otro, se puede hacer. Pero si hay hipoteca, el banco debe autorizar la operación o modificar el préstamo.
• Venta de la mitad a un tercero: Es legal, pero poco habitual. El comprador adquiriría una parte indivisa, lo que le da derechos de uso, pero no control exclusivo sobre la vivienda. Además, el banco debe aceptar la operación si la vivienda está hipotecada.
• Disolución del condominio: Otra vía legal para que uno de los propietarios se quede con la casa y compense económicamente al otro.

En todos los casos, si hay hipoteca, se necesita la aprobación de la entidad bancaria. Lo más habitual es cancelar la hipoteca o subrogarla antes de dividir la propiedad.

En Gibobs te ayudamos en la compraventa de tu casa

Cambiar de vivienda sin cometer errores es posible, pero requiere planificación, conocimiento del mercado y una buena estrategia hipotecaria. En Gibobs.com te acompañamos durante todo el proceso, tanto si estás vendiendo como si estás comprando.

Te ayudamos a que tomes decisiones con seguridad, respaldado por profesionales que conocen cada detalle del proceso hipotecario e inmobiliario. Contacta con nosotros, cuéntanos tu caso y te ayudamos a vender y comprar sin complicaciones.