Cómo hacer un contrato de arras entre particulares
Comprar o vender una vivienda entre particulares puede ser una operación más flexible, pero también puede tener algunos riesgos si no se realiza de forma correcta. Uno de los documentos clave en este tipo de operaciones es el contrato de arras, que sirve para reservar la compraventa de un inmueble y determinar que hay un compromiso entre comprador y vendedor.
Pero, ¿cómo se hace un contrato de arras sin una inmobiliaria de por medio? ¿Qué debe incluir? ¿Y qué consecuencias tiene si alguna de las partes no cumple? A continuación, en este artículo de Gibobs.com te explicamos paso a paso cómo hacer un contrato de arras entre particulares, sus ventajas y puntos clave a tener en cuenta.
Cómo hacer un contrato de arras entre particulares: paso a paso
Hacer un contrato de arras no es complicado, pero sí es importante hacerlo bien para que tenga validez legal y proteja los intereses de ambas partes. Aquí tienes los pasos esenciales si quieres hacer un contrato de arras entre particulares:
- Datos completos de las partes: Incluye los nombres, apellidos, DNI y domicilios tanto del comprador como del vendedor.
- Identificación del inmueble: Dirección exacta, referencia catastral y cualquier otra información relevante (metros cuadrados, número de finca registral…).
- Precio de compraventa acordado: El precio final de la operación, con IVA si aplica.
- Cantidad entregada como arras: Normalmente entre el 5% y el 10% del precio total. Indica también la forma de pago (transferencia, cheque…).
- Tipo de contrato de arras: Las más comunes son las arras penitenciales, que permiten desistir del acuerdo con penalización (habitual entre particulares). Especifica si se trata de arras penitenciales, confirmatorias o penales.
- Plazo para formalizar la compraventa: Fecha límite para firmar ante notario la escritura de compraventa.
- Consecuencias por incumplimiento: Si el comprador desiste, pierde las arras. Si lo hace el vendedor, debe devolver el doble.
- Otros acuerdos: Como quién asume gastos, si el comprador necesita financiación, o si hay mobiliario incluido.
- Firmas: Ambas partes deben firmar el contrato en todas sus páginas. Se recomienda hacerlo por duplicado y conservar una copia cada uno.
- Revisión legal opcional: Aunque no es obligatorio, es aconsejable que un abogado o asesor revise el contrato para evitar problemas futuros.
En este otro post de Gibobs.com te dejamos una guía completa sobre el contrato de arras para que tengas claros todos los puntos.
¿Es obligatorio hacer contrato de arras?
No, el contrato de arras no es obligatorio, pero sí altamente recomendable, sobre todo en compraventas entre particulares. Es el documento que sirve como garantía legal de que las dos partes están comprometidas con la operación, y marca las condiciones claras que ayudan a evitar malentendidos.
En caso de disputa judicial, el contrato de arras sirve como documento oficial ante un tribunal. Además, da seguridad tanto al comprador (porque se asegura la reserva del inmueble), como al vendedor (porque tiene un compromiso firme de venta).
Ejemplo: Caso práctico
Vamos a poner un ejemplo: María quiere comprar el piso que vende Andrés por 200.000 €. Firman un contrato de arras el 1 de septiembre, acordando una entrega de 10.000 € (5%) como señal. Establecen que tienen hasta el 30 de octubre para formalizar la compraventa ante notario.
Si María se echa atrás sin causa justificada, pierde esos 10.000 €. Si Andrés decide no vender, deberá devolverle el doble: 20.000 €. Ambas partes tienen claro el acuerdo, y queda por escrito en un documento firmado por los dos.
¿Cuál es el contrato de arras más común?
Existen tres tipos de contrato de arras en España: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales. De todos ellos, el más habitual en operaciones inmobiliarias entre particulares es el de arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil).
Este tipo de arras permite a cualquiera de las partes desistir del contrato antes de la firma de la compraventa, con consecuencias económicas:
- Si el comprador desiste, pierde la señal entregada.
- Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble del importe recibido.
Por su claridad, flexibilidad y efectos concretos en caso de incumplimiento, es el modelo más utilizado. No obstante, es importante dejar por escrito que se trata de arras penitenciales, ya que en caso de conflicto la interpretación dependerá del texto firmado.
En este otro post te descubrimos de forma detallada todos los tipos de contratos de arras que existen actualmente en España.
¿Quién paga el notario en un contrato de arras?
Por norma general, el contrato de arras no requiere firma ante notario, ya que es un acuerdo privado entre comprador y vendedor. Sin embargo, si las partes desean formalizarlo ante notario para darle mayor seguridad jurídica, deben acordar entre ellas quién asume el coste. Lo más habitual es que el gasto se reparta.
Recuerda que, aunque el contrato de arras no sea obligatorio firmarlo ante notario, sí es clave que esté bien redactado y sea equilibrado para ambas partes.
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