Todo lo que debes saber del contrato de arras de una hipoteca

Si quieres comprar una vivienda, tienes que saber de la existencia de un documento que puede cambiarlo todo: el contrato de arras. Se trata de un acuerdo previo entre comprador y vendedor que sirve para reservar el inmueble y comprometer a ambas partes mientras se tramita la financiación y se prepara la escritura definitiva. 

Sin embargo, muchas personas firman este documento sin comprender del todo sus implicaciones, las consecuencias de incumplirlo o su relación con la hipoteca. Por eso, en este artículo de gibobs.com te explicamos qué es un contrato de arras, cómo se descuenta del precio final, qué ocurre si no consigues la hipoteca y qué debes revisar antes de firmar.

Qué es el contrato de arras y para qué sirve

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se pacta la reserva de una vivienda a cambio del pago de una cantidad inicial. Este pago tiene una doble función:

1. Reservar el inmueble, evitando que el vendedor lo ofrezca a otros compradores.
2. Garantizar el compromiso, demostrando la seriedad de la operación.

El contrato de arras establece el precio de compraventa, el plazo máximo para firmar la escritura pública, las condiciones pactadas (por ejemplo, la obtención de una hipoteca) y las consecuencias del incumplimiento. Aquí te dejamos una guía completa del contrato de arras y un modelo para que veas cómo funciona. 

¿Cuáles son los tipos de contratos de arras que existen?  

Debes saber que existen 3 tipos de contratos de arras principales:

1. Arras confirmatorias: Actúan como anticipo del precio final. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o una indemnización.
2. Arras penales: Además de ser un anticipo, sirven como penalización si una parte no cumple. El vendedor puede quedarse con las arras o devolverlas duplicadas según quién rompa el acuerdo.
3. Arras penitenciales (las más comunes): Permiten desistir del contrato a cambio de perder o devolver el doble de la señal. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.

En la práctica, la mayoría de los contratos de compraventa entre particulares utilizan arras penitenciales, ya que permiten cierta flexibilidad si algo sale mal, como no obtener la hipoteca o cambios imprevistos.

Te dejamos un resumen de estos tres tipos y sus características, para que lo veas de forma más visual:

¿Cómo se descuenta el contrato de arras de la hipoteca?

El dinero entregado en concepto de arras no se pierde si la compraventa se lleva a cabo: se descuenta directamente del precio total de la vivienda.

Ejemplo:

• Precio de la vivienda: 200.000 €
• Arras entregadas: 10.000 €
• Financiación bancaria: 80 % del precio (160.000 €)
• En el momento de la firma, el comprador paga 30.000 € (10.000 € de arras ya entregadas + 20.000 € restantes), y el banco aporta los 160.000 €.

De esta forma, las arras actúan como parte del pago inicial y reducen la cantidad que deberás aportar el día de la escritura.

Nuestro consejo: asegúrate de que el contrato de arras refleja expresamente que el importe entregado se descontará del precio final, indicando la forma de pago y el número de cuenta del vendedor.

Aquí te contamos cómo hacer un contrato de arras entre particulares para que sepas todo lo que debes tener en cuenta. 

¿Qué pasa con el contrato de arras si no me conceden la hipoteca?

Este es uno de los errores más comunes: firmar arras sin incluir una cláusula suspensiva que las vincule a la concesión del préstamo hipotecario.

Si no consigues la financiación y tu contrato no lo prevé, legalmente se considera incumplimiento del comprador, lo que implica:

• Pérdida total de la señal (si son arras penitenciales).
• Posible reclamación de daños y perjuicios (si son confirmatorias o penales).

Por eso es fundamental incluir una cláusula del tipo:

“La validez del presente contrato queda condicionada a la concesión de una hipoteca por parte de una entidad financiera por importe de ___ euros antes del ___ de _____. En caso de no obtener dicha financiación, se devolverán íntegramente las cantidades entregadas.”

En gibobs.com recomendamos no firmar arras sin asesoramiento hipotecario previo. De este modo, podrás saber si tu perfil y tu nivel de endeudamiento permiten acceder a la financiación necesaria antes de comprometerte legalmente. Contacta con nosotros y podremos ayudarte en todo momento a la hora de buscar hipoteca. 

¿Cuánto se suele pedir en un contrato de arras?

La cantidad habitual oscila entre el 5 % y el 10 % del precio total de la vivienda.

Por ejemplo: Vivienda de 180.000 € → arras de entre 9.000 € y 18.000 €.

Este porcentaje busca equilibrar dos objetivos:

1. Que el vendedor se asegure del compromiso del comprador.
2. Que el comprador no inmovilice una cantidad excesiva si la operación se frustra.

¿Qué tener en cuenta antes de firmar las arras?

Antes de entregar dinero o firmar cualquier documento, revisa:

1. Identificación de las partes y del inmueble: nombres completos, DNI, dirección exacta, referencia catastral y número de finca registral.
2. Precio y forma de pago: indicar el total, el importe de arras y cómo se descontarán.
3. Tipo de arras: debe constar expresamente si son confirmatorias, penales o penitenciales.
4. Plazo máximo de firma: fija una fecha límite realista para formalizar la escritura pública.
5. Cláusula de financiación: si dependes de una hipoteca, hazlo constar por escrito.
6. Gastos asociados: quién asume la notaría, registro e impuestos.
7. Condiciones de devolución o pérdida: especifica claramente las consecuencias del desistimiento.
8. Forma de pago: realiza transferencias bancarias (nunca efectivo) y pide justificante.

También es recomendable que el contrato lo redacte o revise un profesional inmobiliario o jurídico, ya que un error en las cláusulas puede tener consecuencias graves. 

¿El contrato de arras se paga en efectivo?

Legalmente se puede pagar en efectivo o por transferencia, pero lo más recomendable es hacerlo siempre mediante transferencia bancaria, por tres razones:

1. Trazabilidad: permite demostrar el pago ante Hacienda o en caso de conflicto.
2. Seguridad: evita pérdidas o falsificaciones de billetes.
3. Cumplimiento legal: los pagos en efectivo superiores a 1.000 € entre particulares y empresas están limitados por la Ley 11/2021 de medidas antifraude.

Incluso entre particulares, los notarios y asesores financieros recomiendan transferencias nominativas. 

En Gibobs te asesoramos en todos los pasos de tu hipoteca

El contrato de arras es solo el primer paso para conseguir tu vivienda, pero también el más delicado. Una cláusula mal redactada o la falta de previsión sobre la hipoteca puede costarte miles de euros.

Lo mejor es que contactes con expertos inmobiliarios, como los asesores de gibobs.com . Así, podrás llevar a cabo cualquier tipo de transacción hipotecaria, con la seguridad y la tranquilidad de estar bajo manos expertas. 

Te ayudamos a: 

• Revisar tu contrato de arras y adaptarlo a tu situación financiera.
• Comprobar la viabilidad de tu hipoteca antes de firmar.
• Negociar con varios bancos para conseguir las mejores condiciones.
• Acompañarte durante todo el proceso, desde la reserva del inmueble hasta la firma ante notario.

Y todo ello, con un servicio gratuito para el cliente, ya que gibobs.com cobra de los bancos, nunca de ti.

Si estás a punto de firmar un contrato de arras o buscas una hipoteca que se adapte a tus posibilidades, contacta con gibobs.com. Te ayudaremos a tomar la decisión más segura y rentable.