Quiero comprar el piso que tengo alquilado, ¿qué hago?

¿Quieres comprar el piso que tienes alquilado? Es una opción bastante habitual, ya que, si llevas varios años viviendo en el mismo lugar, es normal que lo acabes considerando tu hogar. 

Desde el punto de vista del mercado inmobiliario, se trata de una operación con ventajas para ambas partes: el inquilino ya tiene un conocimiento del inmueble y el propietario puede vender sin costes de comercialización. Pero este tipo de compraventas también requiere tener en cuenta aspectos legales, fiscales y financieros específicos.

En este artículo de Gibobs.com te contamos qué tienes que hacer si  quieres comprar el piso que tienes alquilado. 

Quiero comprar el piso que tengo alquilado: Consejos de expertos

Para ayudarte en esta transacción, aquí vamos a darte algunos consejos de nuestros expertos en el mercado inmobiliario. ¡Toma nota! 

1. Comprueba si el precio de venta es competitivo. Aunque ya conozcas y valores el piso, es importante hacer una valoración objetiva del mercado. Compara precios de inmuebles similares en la zona (€/m²), revisa si hay cargas registrales y, si es necesario, solicita una tasación profesional. Esto te servirá también para solicitar una hipoteca. En este post te descubrimos la diferencia entre valor del mercado y tasación. 
2. Tienes un derecho de tanteo. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si el propietario quiere vender, debe comunicarte el precio y condiciones con al menos 30 días de antelación. Tienes preferencia para igualar la oferta antes que cualquier comprador externo. Es un derecho real y puede obligar al vendedor a renegociar si no te informó correctamente.
3. Aprovecha tu ventaja competitiva. Estás viviendo en el inmueble, conoces su estado y no necesitas hacer visitas ni negociar plazos de desocupación. Esto reduce riesgos para el banco que te financia, y puede acelerar la concesión de la hipoteca. Además, algunas entidades financieras consideran esta estabilidad como un valor añadido a la operación.
4. Negocia un acuerdo flexible. Puedes plantear una compra diferida, solicitar un alquiler con opción a compra, o proponer descontar parte del alquiler ya pagado del precio final, aunque esto dependerá del acuerdo entre las partes y no es obligatorio por ley.
5. Revisa la fiscalidad de la operación. Si has estado alquilando más de 3 años y vas a comprar como vivienda habitual, podrías tener beneficios fiscales dependiendo de tu comunidad autónoma. Además, la operación podría implicar costes como ITP, notaría, registro y gestoría, que debes anticipar.

¿Qué pasa si venden el piso que tengo alquilado?

Si el propietario decide vender a otra persona, estas son las situaciones más comunes:

• Contrato no inscrito en el Registro de la Propiedad: El nuevo comprador no está obligado a respetar tu contrato si este no tiene más de cinco años o si no está inscrito. Podría solicitar la desocupación tras la venta.
• Contrato inscrito o con duración superior a 5 años: El comprador debe subrogarse en las condiciones del contrato, es decir, convertirte en su inquilino hasta el vencimiento pactado.
• Incumplimiento del derecho de tanteo/retracto: Si el propietario no te informa de la venta o lo hace fuera de plazo, puedes ejercer el derecho de retracto y quedarte con el piso en las mismas condiciones ofrecidas al comprador. 

En este otro post te hablamos acerca de todo lo que ocurre cuando se realiza una compra de un piso alquilado. 

Ejemplo: Caso práctico

Vamos a poner un ejemplo para entender mejor esta casuística. Juan lleva 5 años de alquiler en un piso en Valencia. Su casero quiere vender por 200.000 € y se lo comunica por burofax. Juan, que ya había pensado en comprar, acude a su banco, que le aprueba una hipoteca del 80 %.

Gracias a conocer el estado real del inmueble y tener un historial de pagos impecable, la operación se cierra en un mes. El casero accede a descontarle 2.500 € por mejoras que Juan había hecho en el piso. Juan firma ante notario, evita una mudanza y compra una propiedad sin los sobresaltos de una compra tradicional.

¿Qué pasa después de 10 años de alquiler?

Si llevas 10 años alquilado en una vivienda, es normal que te plantees qué derechos tienes o qué cambios pueden producirse. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece unos plazos mínimos de duración del contrato, pero a partir de ahí, todo dependerá de lo pactado entre propietario e inquilino.

Después de 10 años de alquiler, pueden darse estas situaciones:

• Contrato prorrogado: Si tras el plazo pactado (5 o 7 años, según si el arrendador es persona física o jurídica), ninguna de las partes ha notificado lo contrario, el contrato puede continuar prorrogado año a año.
• Negociación de nuevas condiciones: Pasado ese tiempo, el propietario puede proponerte un nuevo contrato con condiciones diferentes: subida de renta, duración, garantías, etc. Como inquilino, puedes aceptarlas o decidir no renovar.
• Oportunidad para comprar: Muchos inquilinos que han permanecido en el piso durante una década plantean la posibilidad de comprar. Esto puede facilitar la negociación con el propietario e incluso conseguir un precio más justo por el conocimiento que tienes del inmueble.
• Estabilidad y derecho a permanencia: Si no se ha firmado nada nuevo, el contrato sigue vigente y las condiciones anteriores se mantienen, pero es recomendable formalizarlo por escrito para evitar futuros conflictos.

Ventajas de comprar una vivienda después de 10 años de alquiler

Comprar el piso que llevas años alquilando puede ser una gran oportunidad, sobre todo, si llevas más de una década viviendo en él. Estas son algunas de las principales ventajas:

• Inversión a largo plazo: En lugar de seguir pagando un alquiler que nunca te hará propietario, pasarás a invertir tu dinero en una vivienda que será tuya. Cada cuota de la hipoteca será una inversión en tu patrimonio.
• Estabilidad y seguridad: Al convertirte en propietario, nadie podrá rescindirte el contrato ni subirte el alquiler. Ganas control sobre tu futuro y sobre tu hogar.
• Libertad para reformar y personalizar: Como propietario, puedes hacer reformas, pintar, cambiar el suelo o redistribuir espacios sin necesidad de pedir permiso al casero.
• Conocimiento del inmueble y del entorno: Llevas años viviendo en el piso, conoces perfectamente su estado, la comunidad de vecinos, el vecindario y los servicios cercanos. Esta experiencia reduce el riesgo de sorpresas desagradables tras la compra.
• Posibilidad de negociar mejor precio o condiciones: Si tienes buena relación con el propietario, es posible que te ofrezca un precio más bajo o facilidades de pago al valorar tu historial como inquilino responsable.
• Beneficios fiscales (según comunidad autónoma): En algunas regiones, la compra de vivienda habitual puede dar acceso a deducciones fiscales o bonificaciones, especialmente si has sido inquilino durante mucho tiempo. 

Te dejamos una tabla a modo de resumen con todas las ventajas: 

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