¿Se puede vender un piso con carga hipotecaria?

Vender un piso con carga hipotecaria es una operación importante, pero la buena noticia es que sí es posible vender un piso con hipoteca pendiente. Pero es esencial conocer bien el proceso, los pasos legales y las implicaciones económicas para hacerlo correctamente y sin sorpresas.

En este artículo de Gibobs.com te explicamos de forma clara cómo puedes vender un piso con carga hipotecaria, qué opciones tienes y qué debes tener en cuenta para que la operación sea un éxito. ¡Atento! 

Sí, se puede vender un piso con carga hipotecaria

La mayoría de las viviendas en España se compran mediante financiación, por lo que es muy habitual que el propietario aún tenga una hipoteca vigente cuando decide vender. En estos casos, existen dos formas habituales de proceder: 

1. Cancelación de la hipoteca con el dinero de la venta. Es la opción más común. El comprador abona el importe acordado y, con ese dinero, el vendedor cancela la hipoteca pendiente. La cancelación puede hacerse el mismo día de la compraventa ante notario, para dejar el inmueble libre de cargas.
2. Subrogación de la hipoteca. Menos frecuente, pero posible. Consiste en que el comprador asuma la hipoteca existente, manteniendo sus condiciones. Esta opción requiere la aprobación del banco y suele utilizarse si las condiciones del préstamo son muy favorables.

¿Qué hay que tener en cuenta?

Aunque sea común, si quieres vender un piso con carga hipotecaria tienes que tener en cuenta esto: 

• La deuda pendiente debe estar claramente determinada y actualizada.
• Se requiere certificado de deuda pendiente emitido por el banco.
• El notario incluirá en la escritura la cancelación (o subrogación) de la carga hipotecaria.
• Es habitual que se firme una carta de pago, donde el banco confirma que se ha liquidado la deuda.

Ejemplo: caso práctico

Imaginemos que vendes tu piso por 200.000 € y aún debes al banco 80.000 €. El proceso sería:

• El comprador transfiere los 200.000 € el día de la firma.
• De esa cantidad, 80.000 € se entregan directamente al banco para cancelar la hipoteca.
• El resto (120.000 €) se abona al vendedor.
• Se firma la cancelación registral de la hipoteca y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Con esta operación, el inmueble queda libre de cargas y el comprador se convierte en nuevo propietario sin deudas asociadas a la vivienda

¿Cómo puedo vender mi casa si está hipotecada? Consejos de expertos

Vender un piso con carga hipotecaria requiere planificación y algunos pasos clave. Lo más habitual es utilizar parte del importe de la venta para cancelar la hipoteca pendiente en el mismo acto de compraventa. Para ello, es fundamental conocer con antelación el capital pendiente de amortizar, solicitar un certificado de deuda al banco y coordinar bien con la notaría.

Aquí tienes nuestros consejos expertos para vender tu casa hipotecada:

• Solicita el certificado de deuda pendiente. Es el documento que acredita cuánto queda por pagar al banco.
• Negocia el precio con margen. Asegúrate de que el precio de venta cubra la hipoteca y los gastos asociados a la operación.
• Prepara la cancelación registral. Además de pagar la deuda, es importante cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad para dejar el inmueble libre de cargas.
• Coordina la operación con notaría y banco. Ambas partes deben estar presentes el día de la firma para cancelar la hipoteca con el dinero recibido del comprador.
  Consulta con un asesor. Cada caso tiene particularidades. Contar con apoyo profesional puede ahorrarte errores y trámites innecesarios.

¿Cuándo caduca una carga hipotecaria?

Una hipoteca no desaparece automáticamente del Registro de la Propiedad cuando terminas de pagarla. Aunque la deuda esté saldada, la carga sigue figurando si no se cancela registralmente. La caducidad legal de una carga hipotecaria se establece a los 20 años desde el vencimiento de la última cuota, siempre que no haya habido ningún movimiento posterior.

¿Qué implica esto? Pues que, aunque hayan pasado muchos años desde que pagaste la hipoteca, si no has hecho la cancelación registral, la carga sigue apareciendo. Esto puede dificultar una futura venta o impedirte pedir una nueva hipoteca sobre ese inmueble.

Lo más recomendable es cancelar la hipoteca registralmente cuanto antes tras saldarla. Para ello, necesitarás un certificado del banco, escritura de cancelación firmada ante notario y su inscripción en el Registro.

Aquí te contamos cómo cancelar una hipoteca para comprar otra casa. 

Gastos al vender un piso con hipoteca

Vender una vivienda que aún tiene una hipoteca activa cuenta con una serie de gastos que debes tener en cuenta para calcular el beneficio real de la operación. Aunque la venta puede hacerse sin haber cancelado previamente la hipoteca, será necesario liquidarla en el proceso de compraventa. 

Estos son los principales gastos de vender un piso con carga hipotecaria:

• Cancelación económica de la hipoteca: consiste en abonar al banco el capital pendiente. El importe exacto se puede conocer solicitando un certificado de deuda.
• Cancelación registral: además de devolver el dinero al banco, también hay que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que implica gastos notariales y registrales.
• Comisión por cancelación anticipada: algunos préstamos hipotecarios tienen una penalización por cancelar antes de tiempo. Esta comisión varía según el tipo de interés y las condiciones firmadas.
• Plusvalía municipal: este impuesto grava el aumento del valor del suelo desde la última compraventa hasta la venta actual. Es un gasto que suele asumir el vendedor, aunque puede pactarse lo contrario.
• Certificados y gestiones administrativas: como el certificado de deuda pendiente, el de eficiencia energética o los trámites con la comunidad de propietarios.

Te dejamos una tabla a modo de resumen con todos estos gastos: 

En Gibobs te ayudamos en la compraventa de tu vivienda

En Gibobs.com te acompañamos durante todo el proceso de compraventa, especialmente si tu vivienda tiene una carga hipotecaria. Nuestros asesores te ayudarán a calcular los gastos reales, negociar con el banco y gestionar toda la documentación para que puedas vender tu casa de forma ágil y sin complicaciones.

¿Tienes dudas? Ponte en contacto con nosotros y descubre cómo podemos ayudarte a optimizar la venta de tu vivienda.