¿Se puede comprar una vivienda con cargas?

Sí, es posible comprar una vivienda con cargas, pero tienes que tener en cuenta algunos aspectos importantes antes de empezar con esta transacción. Porque ¿qué significa exactamente que una vivienda tenga cargas? ¿Y es legal o recomendable comprarla así? 

En este artículo de gibobs.com te explicamos todo lo que necesitas saber si estás valorando comprar una vivienda con cargas. Además, te recomendamos que acudas a nuestros asesores hipotecarios para que puedas comprar tu nueva casa con la mejor asesoría de forma gratuita.

¿Qué significa comprar una casa con cargas?

Una carga son las deudas o los derechos que afectan directamente a la vivienda y que pueden tener consecuencias para el nuevo propietario si no se gestionan correctamente. 

Las cargas más comunes son:

• Hipoteca pendiente: la vivienda fue financiada con un préstamo hipotecario que aún no se ha cancelado.
• Embargos judiciales o administrativos: la vivienda está afectada por deudas con Hacienda, Seguridad Social u otros acreedores.
• Usufructo o derechos de uso: una tercera persona (como un familiar del vendedor) tiene derecho a vivir en la vivienda aunque se venda.
• Alquileres vigentes: el inmueble está alquilado y el contrato sigue en vigor tras la venta.
• Servidumbres: obligaciones legales como permitir el paso a través de la propiedad o la instalación de redes.

Comprar una vivienda con cargas no es ilegal, pero sí requiere un análisis detallado, ya que en algunos casos podrías asumir esas cargas como nuevo propietario si no se cancelan antes de la compraventa.

Entonces, ¿se puede comprar una vivienda con cargas?

Sí, se puede comprar una vivienda con cargas, pero tienes que hacerlo con todas las garantías y con pleno conocimiento de la situación registral del inmueble. Antes de firmar, es obligatorio solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, donde figurarán todas las cargas activas. 

Lo que debes tener en cuenta es lo siguiente: 

• Negociar con el vendedor: normalmente, se exige que el propietario cancele las cargas antes de vender. Esta condición se incluye en el contrato de arras o de compraventa.
• Incluir cláusulas específicas en el contrato: si se acepta comprar con alguna carga, debe quedar claro en el contrato para evitar conflictos posteriores.
• Asesoramiento profesional: contar con expertos inmobiliarios o hipotecarios —como en gibobs.com— es clave para no asumir riesgos innecesarios. Contacta con nosotros y estaremos encantados de ayudarte en este proceso.

Ejemplo: Caso práctico

Laura quiere comprar un piso de segunda mano en Valencia por 180.000 €. Al pedir la nota simple en el Registro de la Propiedad, descubre que la vivienda tiene una hipoteca pendiente de 50.000 € a nombre del vendedor. Además, figura un derecho de usufructo vitalicio a favor de una persona mayor.

¿Qué hace Laura?

1. Negocia con el vendedor para que cancele la hipoteca antes de la firma. El vendedor acuerda liquidarla con parte del dinero de la venta, lo que se refleja en el contrato de compraventa.
2. En cuanto al usufructo, decide no seguir adelante con la compra, ya que no desea adquirir una vivienda ocupada.

Este caso muestra cómo una vivienda con cargas puede comprarse, pero solo si se gestiona bien la operación. De no haber consultado la nota simple, Laura habría asumido responsabilidades sin saberlo.

¿Se puede escriturar una vivienda con cargas?

Sí, es legal escriturar una vivienda con cargas, pero debes ser plenamente consciente de lo que estás firmando. La escritura pública de compraventa puede formalizarse aunque el inmueble tenga hipoteca, embargos u otras limitaciones, siempre que el comprador lo acepte y quede reflejado en el documento notarial.

Aquí te dejamos algunos aspectos clave a la hora de escriturar una vivienda con cargas: 

• El notario está obligado a informar sobre las cargas vigentes al momento de la firma.
• El banco del comprador puede denegar la hipoteca si hay cargas no resueltas, por lo que lo habitual es exigir la cancelación previa de esas cargas.
• Si compras la vivienda asumiendo alguna carga, esta se traslada contigo como nuevo propietario.

Para que te quede clara toda esta información, te dejamos esta tabla resumen con todo lo que acabamos de explicar:

Consejos para comprar vivienda de segunda mano con hipoteca pendiente

Comprar una vivienda de segunda mano que aún tiene una hipoteca activa puede ser una buena oportunidad, pero también conlleva riesgos si no se gestiona correctamente. Aquí tienes algunos consejos clave para hacerlo con seguridad:

1. Solicita la nota simple registral: Antes de firmar nada, pide este documento en el Registro de la Propiedad. Te permitirá saber si la vivienda tiene cargas, hipotecas o embargos.
2. Negocia la cancelación de la hipoteca: Lo más habitual es que el vendedor cancele su hipoteca antes de firmar la escritura. Asegúrate de que esto se incluye en el contrato de arras o en el compromiso de compraventa.
3. Asegúrate de que la cancelación queda reflejada en el Registro: No basta con que el banco emita el certificado de deuda cero. Es imprescindible que el vendedor registre la cancelación para evitar problemas futuros.
4. Ten en cuenta los gastos asociados: La cancelación registral conlleva gastos notariales y de registro que normalmente asume el vendedor, pero conviene dejarlo claro por escrito.
5. Valora la subrogación solo si te conviene: Si el banco lo permite, puedes subrogarte en la hipoteca del vendedor, pero asegúrate de que las condiciones sean más ventajosas que una hipoteca nueva.

En este otro post de gibobs.com te contamos cuáles son los pasos para comprar un piso con hipoteca. 

En Gibobs te ayudamos en el proceso de la compraventa de pisos

Comprar una vivienda con cargas es un proceso un tanto complejo, pero no tienes que hacerlo solo. En gibobs.com te acompañamos durante todo el proceso: desde el análisis legal y financiero del inmueble hasta la firma de la hipoteca más favorable para ti.

Nuestros expertos estudian tu caso sin compromiso y negocian con los bancos para conseguirte la mejor oferta del mercado. ¿Lo mejor? Todo el servicio es gratuito para ti.

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