Rehabilitación Integral: Diversificando la cartera más allá del Suelo Finalista
En el actual ciclo inmobiliario, la gestión del pipeline de suelo se ha vuelto una tarea de alta complejidad. La escasez estructural de solares finalistas en ubicaciones prime no es una coyuntura pasajera, sino una realidad que obliga a las promotoras a evolucionar su modelo de negocio.
En este escenario, la Rehabilitación Integral ha dejado de ser una alternativa secundaria para consolidarse como un activo estratégico. No solo permite mantener la actividad en centros urbanos consolidados donde la demanda es inelástica, sino que ofrece un producto final capaz de defender precios superiores.
El Ángulo de Negocio: Reposicionamiento y Estrategia Value-Add
Incorporar proyectos de rehabilitación permite a la promotora acceder a zonas donde la obra nueva es inexistente (como el Barrio de Salamanca en Madrid o el Eixample en Barcelona). La rentabilidad de esta operativa se fundamenta en la estrategia de valor añadido (Value-Add):
- Adquisición Estratégica: Identificación de activos que, por obsolescencia técnica o funcional, cotizan significativamente por debajo de su potencial de mercado.
- Transformación Técnica (CAPEX): Ejecución de reformas integrales que equiparan el inmueble a los estándares de eficiencia energética, calidades y amenities de la obra nueva.
- Producto Exclusivo: Generación de activos únicos en ubicaciones irrepetibles, con una liquidez futura respaldada por el actual marco normativo europeo de renovación del parque edificado.
El Reto Financiero: El decalaje de la Licencia de Obras
A diferencia de la promoción sobre suelo finalista, la rehabilitación presenta un desafío financiero crítico: el activo debe adquirirse, generalmente, antes de obtener la Licencia de Obras.
Este desfase temporal choca con los modelos de riesgo de la banca tradicional, que suelen exigir la licencia concedida para activar la financiación promotora. Esto deriva en un escenario ineficiente para la compañía:
- Inmovilización de Caja: El promotor suele verse obligado a cubrir el 100% de la adquisición con recursos propios (Equity).
- Coste de Oportunidad: Mantener el capital bloqueado durante la tramitación administrativa (entre 6 y 12 meses) reduce drásticamente el ROE y limita la capacidad para abordar simultáneamente otros proyectos.
Nota Clave: La eficiencia del capital en rehabilitación depende directamente de la capacidad de apalancar la fase de adquisición sin comprometer la liquidez operativa.
La Propuesta de gibobs: Estructuración de Capital por Fases
En gibobs.com entendemos que el ciclo de vida financiero de la rehabilitación es específico y requiere soluciones a medida. Nuestra labor es optimizar la estructura de deuda para que la promotora preserve su caja y maximice su solvencia.
Diseñamos una estrategia financiera en dos fases diferenciadas:
1. Fase de Adquisición (Financiación Puente)
Gestionamos soluciones a través de financiación alternativa para acometer la compra del edificio de forma ágil. Esto permite cerrar la operación sin esperar a la licencia, asegurando el activo y preservando el equity de la promotora.
2. Fase de Construcción (Préstamo Promotor)
Una vez obtenida la licencia y visado el proyecto, estructuramos la refinanciación mediante un Préstamo Promotor bancario tradicional. Este nuevo tramo cancela la financiación puente y cubre el CAPEX de la obra con costes financieros altamente competitivos.
Conclusión
La rehabilitación integral es una tipología exigente, pero con la estructuración financiera adecuada, se convierte en un pilar sólido de rentabilidad para la promotora moderna.
¿Estás valorando incluir proyectos de rehabilitación en tu cartera? En gibobs.com te ayudamos a analizar la estructura de deuda más eficiente para tu próxima adquisición. Hablemos.