¿Qué pasa si venden el piso donde estoy alquilando?

¿El propietario de tu piso de alquiler va a vender tu piso? Si esto te está sucediendo, es normal que te surjan dudas como: ¿Me pueden echar? ¿Tengo que mudarme de inmediato? ¿Pierdo todos mis derechos como inquilino? 

En este artículo de Gibobs.com te explicamos qué pasa si venden el piso que estás alquilando y cómo puedes protegerte. ¡Toma nota

Esto es lo que pasa si venden el piso donde estás alquilando

Lo primero que debes saber es que la venta de un inmueble no anula automáticamente el contrato de alquiler vigente. 

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, el contrato de alquiler se mantiene en vigor hasta que finalice el plazo que haya en el contrato, siempre y cuando esté inscrito en el Registro de la Propiedad o tenga una duración igual o inferior a cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica).

Por tanto, lo que debes tener en cuenta si van a vender tu piso de alquiler es esto: 

• El nuevo propietario debe respetar el contrato vigente si fue firmado legalmente y cumple con los requisitos de duración.
• Si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo comprador podrá pedir el desalojo, pero no de forma inmediata: deberá respetar un plazo mínimo y cumplir con ciertos requisitos legales.
• El inquilino tiene derecho de tanteo, es decir, preferencia para comprar la vivienda antes que un tercero. Si el propietario no le notifica la intención de vender, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto, es decir, comprar la vivienda después de la venta, anulando la operación.

¿Cuánto tiempo tengo para desocupar la vivienda después de vendida?

Depende del tipo de contrato y de si está registrado o no:

• Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario debe respetarlo hasta que finalice el plazo establecido.
• Si no está inscrito, el nuevo propietario puede pedir al inquilino que desaloje, pero debe respetar los plazos legales de preaviso, que suelen ser de al menos 3 meses.

Debes saber que, la mayoría de los contratos de alquiler firmados tras marzo de 2019 tienen una duración mínima de 5 años para personas físicas o 7 años si el arrendador es una empresa. Es decir, durante ese tiempo, el inquilino puede quedarse aunque cambie el propietario.

Ejemplo: caso práctico

Vamos a poner un ejemplo para entender mejor esta situación. Pongamos el caso de que estás alquilando un piso desde hace 3 años. Tu contrato fue firmado por un particular y no está inscrito en el Registro de la Propiedad. El propietario decide venderlo a un tercero.

• Si el comprador acepta respetar el contrato, no pasa nada: seguirás alquilando hasta que termine.
• Si no lo acepta, puede pedirte que abandones el inmueble, pero deberá darte al menos 3 meses de preaviso.
• Además, tú tienes derecho de tanteo. Si no se te informa debidamente, podrás ejercer el derecho de retracto y comprar tú la vivienda en las mismas condiciones.

Derechos del inquilino en caso de venta

Cuando un propietario decide vender una vivienda alquilada, el inquilino no queda desprotegido. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga varios derechos al arrendatario para garantizar estabilidad y seguridad jurídica durante este proceso.

1. Derecho a permanecer en la vivienda

Si el contrato de alquiler:

• Tiene una duración mínima de 5 años (o 7 años si el arrendador es una empresa).
• Se firmó después del 6 de marzo de 2019.
• Y no contiene cláusulas que especifiquen la extinción por venta.

El nuevo propietario debe respetar el contrato vigente. Esto significa que el inquilino puede permanecer en el inmueble hasta que finalice el plazo pactado, aunque cambie el dueño.

2. Derecho de tanteo y retracto

Estos dos derechos también los tiene un inquilino ante una posible venta del piso que está alquilando. Aquí los resumimos: 

• Tanteo: el alquilado tiene prioridad para comprar la vivienda si el propietario desea venderla. Este derecho permite igualar la oferta que haría un tercero.
• Retracto: si no se le informa debidamente de la venta, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto, es decir, comprar la vivienda en las mismas condiciones después de que ya haya sido vendida.

3. Derecho a recibir información

El propietario está obligado a notificar al inquilino la intención de vender con antelación, indicando:

• El precio.
• Las condiciones.
• La identidad del comprador, si ya está cerrado.

En este otro post de Gibobs.com te contamos el caso contrario: qué hacer si tu inquilino quiere comprarte el piso. 

4. Derecho a indemnización en algunos casos

Si el contrato no ha vencido y el nuevo propietario no lo respeta (por ejemplo, en contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad), el inquilino puede tener derecho a una indemnización proporcional.

Aquí te dejamos una tabla a modo de resumen con todos los derechos del inquilino: 

¿Qué debe hacer el nuevo propietario con el inquilino?

Cuando una vivienda en alquiler se vende, el nuevo propietario asume automáticamente el papel de arrendador, siempre que el contrato esté vigente y haya sido firmado conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esto implica una serie de obligaciones legales que debe respetar:

1. Respetar el contrato de alquiler. El nuevo dueño debe mantener el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones pactadas con el inquilino anterior: duración, renta, cláusulas especiales, etc. No puede modificar ni cancelar el contrato de forma unilateral, salvo que exista una causa legal justificada o que el contrato no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad (en ese caso, hay matices).
2. Respetar la duración del contrato. Si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019, la duración mínima legal es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica (una empresa). Aunque haya un cambio de titularidad del inmueble, el contrato sigue vigente hasta que termine su plazo pactado.
3. Comunicar el cambio de propietario al inquilino Es responsabilidad del nuevo propietario informar al inquilino del cambio, indicando: sus datos como nuevo arrendador; el nuevo número de cuenta donde deberá efectuarse el pago de la renta; y cualquier otra información relevante (como un nuevo contacto o administrador). Esta comunicación debe hacerse por escrito, preferiblemente con acuse de recibo.
4. Coordinar el pago del alquiler. Una vez informado al inquilino, el nuevo propietario deberá facilitar los datos bancarios para que este pueda realizar los pagos mensuales correctamente. Hasta que se notifique oficialmente el cambio, el inquilino puede seguir pagando al antiguo propietario sin consecuencias legales.

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