Mi inquilino me quiere comprar el piso

Vender un piso alquilado a tu propio inquilino puede ser una opción rápida y sencilla para vender tu inmueble sin pasar por portales, agencias ni visitas. Pero antes de lanzarte a ello, es importante que conozcas tus derechos y los pasos que debes seguir para formalizar la operación de forma legal y segura. 

En gibobs.com vamos a descubrirte todo lo que debes saber si tu inquilino te quiere comprar el piso, los pasos a realizar y los aspectos legales que tienes que conocer.

¿Qué hago si mi inquilino me quiere comprar el piso? Paso a paso

Si tu inquilino está interesado en comprar el piso que tiene alquilado contigo, es fundamental saber cuáles son los pasos a seguir. Aquí te los enumeramos para que los conozcas:  

1. Revisa el contrato de alquiler. Comprueba si existe alguna cláusula relacionada con la venta o con el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga ese derecho al inquilino, a no ser que se haya renunciado por escrito.
2. Comunica tu intención de vender. Si decides vender el inmueble, debes notificar formalmente al inquilino. Esta comunicación debe incluir el precio y las condiciones de la venta, para que pueda ejercer su derecho de tanteo si así lo desea.
3. Negocia directamente con el inquilino. Si tu inquilino ya te ha dicho que su intención es la de comprar tu piso, puedes iniciar una negociación directa. Esto puede agilizar el proceso y evitar comisiones por intermediarios.
4. Acordad la forma de pago y la fecha de escrituración. Lo ideal es que ambas partes firmen un contrato de arras donde se fijen las condiciones de la compraventa: precio, forma de pago, plazos y gastos.
5. Consulta con un notario o asesor. Para asegurar que todo se realiza correctamente y sin sorpresas, conviene contar con asesoramiento jurídico o acudir a una notaría lo antes posible.

Ejemplo: Venta a un inquilino paso a paso

Alquilaste tu piso en 2020 a Laura por 750 €/mes. Ahora, Laura te comunica que está interesada en comprarlo y te ofrece 170.000 €, que es un precio acorde al mercado. Como el contrato no excluye su derecho de tanteo, debes ofrecerle formalmente la opción de compra en las condiciones pactadas.

Ambos acordáis firmar un contrato de arras con una señal de 5.000 €, mientras Laura tramita su hipoteca. Tres meses después, firmáis la escritura de compraventa ante notario. Como ya conoce el piso, no hay necesidad de más visitas ni gestiones. Además, tú te ahorras las comisiones de una inmobiliaria.

Resultado: una venta más rápida, sin conflictos y con ahorro para ambas partes.

¿Cuándo un inquilino se puede quedar con una propiedad?

Un inquilino no tiene la propiedad del inmueble por el hecho de vivir en él durante un tiempo determinado. Sin embargo, hay ciertos escenarios legales en los que el inquilino puede acabar siendo propietario de la vivienda que alquila, siempre que se cumplan una serie de condiciones muy concretas. 

Estos son los casos en los que un inquilino puede quedarse con una propiedad:

1. Ejercicio del derecho de tanteo o retracto. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si el propietario decide vender el piso alquilado, el inquilino tiene derecho preferente de compra. Esto significa que, si iguala el precio y condiciones ofrecidas por un tercero, puede quedarse con la propiedad.
2. Compra acordada entre propietario e inquilino. En muchos casos, ambas partes llegan a un acuerdo de compraventa directo. No hay obligación legal, pero sí libertad contractual. Esta es la forma más habitual en la que un inquilino acaba comprando el piso.
3. Ocupación continuada y posesión en casos extraordinarios (usucapión).  En casos muy excepcionales, la ley contempla que una persona pueda adquirir la propiedad de un bien inmueble si lo ha poseído de forma pública, pacífica, ininterrumpida y como dueño durante un tiempo prolongado (normalmente, más de 10 o 30 años, según el caso). Este proceso se conoce como usucapión, pero es muy poco común y debe demostrarse judicialmente.

Por tanto, aquí te dejamos un resumen de todos los casos de manera más visual:

Derechos del inquilino en caso de venta

Cuando un propietario decide vender una vivienda que está alquilada, el inquilino no pierde automáticamente sus derechos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula esta situación y protege al arrendatario en varios aspectos fundamentales.

Los principales derechos del inquilino si el piso se vende son los siguientes:

1. Derecho de tanteo y retracto El inquilino tiene prioridad para comprar el inmueble si se va a vender. El derecho de tanteo consiste en que el propietario debe comunicar por escrito al inquilino la intención de vender y las condiciones. Este tiene 30 días naturales para igualar la oferta. El derecho de retracto se da si el propietario vende sin notificar al inquilino, este puede ejercer el retracto y comprar el piso en las mismas condiciones en un plazo de 30 días desde que conozca la venta.
2. Subrogación del contrato. Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario debe respetarlo hasta que finalice el plazo acordado. Si no está inscrito, el nuevo propietario puede poner fin al contrato cuando haya transcurrido al menos un año de alquiler, pero deberá notificar con al menos 2 meses de antelación y justificar que necesita la vivienda para sí o un familiar directo.
3. Derecho a la fianza y condiciones pactadas.  El nuevo propietario debe respetar todas las condiciones del contrato original, incluida la fianza depositada por el inquilino.

En Gibobs te ayudamos en la compraventa de tu piso

Vender un piso alquilado puede ser más sencillo de lo que crees… si conoces bien tus derechos y sabes cómo actuar.

En gibobs.com te ayudamos a: 

• Saber si tu inquilino tiene derecho de tanteo o retracto.
• Gestionar toda la documentación legal para la compraventa.
• Encontrar el mejor comprador (o negociar con tu inquilino si quiere comprar).
• Asesorarte paso a paso para que vendas sin complicaciones.

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