Mi casero quiere vender el piso, ¿puede echarme?

Cuando vives de alquiler, es normal que te preocupe la posibilidad de que el propietario quiera vender el piso. Sin embargo, tienes que saber que la ley protege los derechos de los inquilinos en estas situaciones. 

Si estás en esta situación, en Gibobs.com hemos preparado este post en el que te contamos si, en el caso de que tu casero quiera vender el piso, puede echarte. Respuesta rápida: No, no puede. Pero hay excepciones… ¡Sigue leyendo! 

No, tu casero no puede echarte si quiere vender el piso

En términos generales, el propietario no puede desalojarte simplemente porque quiera vender la vivienda. Si existe un contrato de arrendamiento vigente y está inscrito o fechado legalmente, el nuevo comprador debe respetarlo hasta que finalice.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara en este aspecto: el contrato de alquiler sigue siendo válido aunque el inmueble cambie de manos, salvo en casos muy concretos (por ejemplo, si el contrato no está inscrito en el Registro y el comprador demuestra que desconocía su existencia).

¿Qué derechos tengo como inquilino si el propietario de la vivienda decide venderla?

Tienes varios derechos importantes que debes conocer si el casero decide poner a la venta el piso:

• Derecho de adquisición preferente: Tienes derecho a comprar el piso antes que cualquier otro comprador, si el casero decide venderlo. Este derecho incluye el tanteo (antes de la venta) y el retracto (después de la venta si no te informaron).
• Derecho a permanecer en la vivienda: Si tienes un contrato en vigor y está debidamente firmado, puedes seguir viviendo en el piso aunque cambie de propietario, salvo que hayas acordado lo contrario.
• Derecho a ser informado: El propietario está obligado a notificarte su intención de vender el inmueble y las condiciones de la venta, para que puedas ejercer tu derecho de adquisición preferente.
• Negociación directa: En muchos casos, si llevas tiempo alquilando el piso y tienes buen historial, el propietario podría ofrecerte comprarlo directamente, en condiciones favorables.

Te dejamos una tabla resumen con todos los derechos de los inquilinos: 

¿Cuándo SÍ te puede echar un casero?

Aunque la ley protege a los inquilinos, existen situaciones muy concretas en las que el propietario puede resolver el contrato y solicitar la vivienda antes de que termine el plazo pactado. Algunas de estas situaciones son:

• Necesidad para uso propio o de familiares directos: El propietario puede recuperar la vivienda si la necesita como residencia habitual para sí mismo, su cónyuge o familiares de primer grado. Eso sí, debe haber transcurrido al menos el primer año de alquiler, y debe avisarte con al menos dos meses de antelación.
• Finalización del contrato sin prórroga: Si el contrato ha alcanzado su duración máxima legal (generalmente 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica) y no hay prórroga acordada, el casero puede decidir no renovarlo.
• Incumplimiento por parte del inquilino: El arrendador puede resolver el contrato si se produce alguno de estos incumplimientos: falta de pago de la renta o suministros; subarriendo no consentido; realización de obras sin permiso; actividades molestas, insalubres o ilegales; uso de la vivienda para fines distintos al acordado (por ejemplo, uso comercial).

¿Es legal vender un piso con inquilinos en España?

Sí, es totalmente legal vender una vivienda que esté alquilada, y de hecho es una práctica común en el mercado inmobiliario. Lo importante es que el comprador esté informado de la existencia del contrato de arrendamiento y lo acepte.

• Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador está obligado a respetarlo.
• Si no está inscrito, el comprador solo debe respetarlo si lo conocía previamente. Si no lo sabía, y así lo justifica, podría extinguirse el contrato (aunque esto conlleva compensaciones legales para el inquilino).

Además, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, salvo que lo haya renunciado expresamente en el contrato.

En este otro post te contamos que sí se puede comprar un piso alquilado y los aspectos legales a tener en cuenta. 

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto son dos opciones legales que protegen al inquilino cuando el propietario decide vender la vivienda que está alquilando.

• Derecho de tanteo: Este derecho otorga al inquilino la preferencia para comprar la vivienda antes que cualquier tercero. Es decir, si el propietario quiere vender, debe primero ofrecer al inquilino la posibilidad de adquirir el inmueble en las mismas condiciones que se lo ofrece a otros compradores.
• Derecho de retracto: Si el propietario vende la vivienda a un tercero sin ofrecerla primero al inquilino, este último puede ejercer el derecho de retracto. Esto significa que, una vez informada la venta, el inquilino puede decidir comprar la vivienda en el mismo precio y condiciones pactadas con el tercero, anulando así la venta efectuada.

¿Cómo funcionan y cuáles son los plazos?

Aquí te detallamos el paso a paso para que sepas cómo funcionan estos derechos: 

1. Notificación por parte del propietario: El propietario debe informar por escrito al inquilino su intención de vender la vivienda, incluyendo precio y condiciones. Esta notificación es esencial para que el inquilino pueda ejercer su derecho de tanteo.
2. Ejercicio del derecho de tanteo: El inquilino dispone de un plazo legal, que suele ser de 30 días naturales desde la notificación, para aceptar o rechazar la compra. Si decide comprar, se inicia el proceso formal de compraventa.
3. Ejercicio del derecho de retracto: Si la vivienda se vende sin haber ofrecido antes la compra al inquilino, este tiene un plazo de 30 días naturales desde que tenga conocimiento efectivo de la venta para ejercer el derecho de retracto y reclamar la compra en las mismas condiciones.
4. Procedimiento: Para ejercer cualquiera de los dos derechos, el inquilino debe comunicar formalmente su decisión por escrito, preferiblemente mediante burofax o vía judicial si hay conflicto.

Estos derechos están recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y su cumplimiento es obligatorio para proteger a los inquilinos. Sin embargo, existen ciertas excepciones y particularidades según el tipo de contrato y las cláusulas pactadas, por lo que siempre es recomendable asesorarse con un profesional. 

Si estás viviendo de alquiler y el propietario decide vender la vivienda, es fundamental que conozcas tus derechos. El derecho de tanteo y retracto te protege como inquilino, dándote prioridad para comprar el piso antes que un tercero o incluso después, si no has sido informado debidamente. Estar bien asesorado en estos casos puede marcar la diferencia entre perder tu hogar o convertirlo en tu propiedad. 

En Gibobs.com te acompañamos en todo el proceso: analizamos tu situación, resolvemos tus dudas legales y te ayudamos a conseguir la mejor hipoteca si decides dar el paso y comprar. Contacta con nosotros si quieres que analicemos tu caso y te demos las soluciones más efectivas.