Los lugares más rentables de España para la inversión inmobiliaria

La rentabilidad inmobiliaria es un factor clave para inversores, promotoras y particulares que buscan maximizar sus beneficios en el sector. No todas las zonas ofrecen el mismo rendimiento, y factores como la demanda, los precios de compra y las tendencias del mercado juegan un papel determinante.

En gibobs.com queremos explicarte cuáles son los lugares más rentables para invertir en España y qué factores influyen en su rentabilidad. Conocer esta información te permitirá tomar decisiones más acertadas y estratégicas en el sector inmobiliario. ¡Sigue leyendo!

Cómo se calcula la rentabilidad inmobiliaria

La rentabilidad inmobiliaria es uno de los indicadores clave para evaluar si una inversión en vivienda o en locales comerciales es una decisión acertada. Se trata de un cálculo que permite conocer el porcentaje de beneficio anual que genera un inmueble en función de su precio de compra y los ingresos obtenidos, generalmente a través del alquiler.

Existen diferentes formas de medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, pero las más comunes son la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. Mientras que la primera solo tiene en cuenta los ingresos por alquiler en relación con el precio de compra, la segunda considera también los gastos asociados, como impuestos, mantenimiento y financiación.

Rentabilidad bruta:

(Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) ×100 

Indica el porcentaje de retorno antes de descontar gastos.

 Rentabilidad neta:

(Ingresos anuales por alquiler – Gastos) / Precio de compra)×100

Comparativa de rentabilidad: Zonas más y menos rentables (viviendas y locales)

En España, la rentabilidad bruta media de la vivienda se sitúa en un 7,2%, lo que indica un buen retorno de inversión para los propietarios que destinan sus inmuebles al alquiler. Sin embargo, no todas las ciudades presentan los mismos niveles de rentabilidad, y factores como la demanda, el precio del suelo y la actividad económica influyen en estos valores.

A continuación, presentamos las 10 capitales más y menos rentables en viviendas y locales comerciales, dos de los segmentos más representativos del mercado inmobiliario.

Ciudades más rentables en inversión inmobiliaria

Viviendas más rentables

Locales comerciales más rentables

Ciudades menos rentables en inversión inmobiliaria

Viviendas menos rentables

Locales comerciales menos rentables

Relación entre el Euríbor y la rentabilidad del mercado inmobiliario

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España y otros países de la zona euro, siendo este el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario.

Cuando los tipos de interés son más altos, es decir, el Euribor sube, los préstamos hipotecarios se encarecen lo que hace que la inversión inmobiliaria sea menos rentable, pero no es el único componente del tipo de interés que nos ofrece el banco. El otro componente es el diferencial aplicado por el banco, dependiendo del perfil de cliente y su nivel de riesgo.

En gibobs.com somos expertos en negociar con los bancos para reducir de la mayor manera posible esta segunda parte, asegurando que nuestros clientes obtengan el tipo de interés más bajo posible en su hipoteca.

¿Cuándo y dónde es más recomendable invertir?

Sabiendo que no todas las zonas son igual de rentables y que dependiendo del Euribor la rentabilidad varía, recomendamos analizar estos factores para que la rentabilidad de la inversión sea la más alta posible.

Actualmente el Euribor está en 2,416%, los principales bancos e inversores prevén que se mantenga durante los próximos dos años en torno al 2%, lo cual teniendo en cuenta que hace tan solo 1 año y medio se encontraba en un 4,16% indica que es un buen momento para realizar inversiones inmobiliarias.

Impacto de los tipos de interés: Invertir en zonas poco rentables vs. zonas rentables

Si un inversor comprase una casa por un precio de 800.000 euros en San Sebastián tendría unos ingresos en 20 años de 738.000 euros, teniendo en cuenta un aumento de los ingresos del 2% anual y se mantuviese la rentabilidad actual media de San Sebastián.

Mientras que si realizase exactamente la misma inversión en Murcia, en las mismas condiciones que hemos mencionado y manteniendo la rentabilidad de Murcia actual, tendría unos ingresos de 1.477.000 euros.

Respecto al Euribor, tiende a estabilizarse en hipotecas a 20 años por lo que no acaba siendo un factor tan relevante en inversores a largo plazo, mientras que la zona de inversión, es mucho más diferencial.

Mientras tanto, las promotoras al realizar préstamos de más corta duración, el Euribor del momento acaba siendo francamente más diferencial que en el caso de la inversión que explicábamos previamente.

En gibobs.com te ayudamos a encontrar la mejor financiación

Mientras que en una inversión a largo plazo el Euríbor tiende a estabilizarse, en el caso de las promotoras inmobiliarias, su impacto es mucho más inmediato. Sus préstamos suelen ser a corto plazo, generalmente entre 1 y 3 años, por lo que el Euríbor del momento influye directamente en su coste financiero y en la viabilidad de sus proyectos. En gibobs.com, trabajamos para conseguir las mejores condiciones de financiación, ayudando a las promotoras a reducir su exposición al Euríbor y optimizar su rentabilidad desde el primer día. A continuación, explicamos por qué esta diferencia es clave en su modelo de negocio.

¿Cómo afecta la rentabilidad inmobiliaria a las promotoras?

Las promotoras dependen de la rentabilidad inmobiliaria para la viabilidad de sus proyectos. En el modelo tradicional, una mayor rentabilidad del alquiler incentiva la compra por parte de inversores, agilizando las ventas. Sin embargo, en el Build to Rent (BTR), donde las promotoras gestionan directamente el alquiler, la rentabilidad es aún más determinante, ya que afecta su margen operativo y la capacidad de devolución de la financiación.

Un ejemplo claro es la diferencia entre Murcia y San Sebastián, considerando una promotora BTR que invierte 10.000.000 €, aportando 5.000.000 € en fondos propios y financiando 5.000.000 € con un tipo de interés de Euríbor +1,5%€:

• Murcia: Con una rentabilidad del 7,6% aplicada sobre el valor del activo y un Euríbor del 2,416%, si el edificio aumentase de valor un 2% anual y se ejecutase la venta de este en el año 6 se obtendría una TIR del 9,43% y un ROE del 1,58
• San Sebastián: Con una rentabilidad del 3,8%, asumiendo los mismos costes que en la inversión en Murcia y una venta del edificio por el mismo valor que en Murcia, en el año 6, tendría una TIR del 4,18% y un ROE del 1,26.

Este ejemplo muestra la relevancia de la zona de inversión y el tipo de interés en las inversiones, proyectos que a priori pueden parecer muy parecidas con una diferencia de un año y medio en el Euríbor y de una zona a otra haga que una de las inversiones sea más de 10 veces más rentable que la otra.

Aquí es donde gibobs.com juega un papel clave: ayudamos a las promotoras a encontrar la mejor financiación posible, optimizando costes y maximizando su rentabilidad en cualquier mercado.