¿Hay indemnización por venta de piso en alquiler?
Vender un piso que está alquilado es legal, pero tienes que saber que hay ciertas obligaciones para el propietario y derechos para el inquilino. Una de las dudas más comunes en esta situación es si hay indemnización por venta de piso en alquiler y la respuesta es que SÍ.
En este artículo de Gibobs.com te contamos cómo funciona la indemnización por venta de piso en alquiler, cuánto corresponde, qué establece la ley y cómo actuar ante este tipo de operaciones.
Sí, hay indemnización por venta de piso en alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege los derechos de los inquilinos en caso de que el propietario decida vender la vivienda que tiene alquilada. En principio, aunque se venda el piso, el contrato de alquiler sigue vigente, incluso con el cambio de titularidad. El nuevo propietario debe respetarlo hasta que se termine el contrato, siempre que esté inscrito en el Registro de la Propiedad o tenga fecha fehaciente (anterior a la venta).
Sin embargo, si el nuevo propietario necesita la vivienda libre de ocupantes y se rescinde el contrato antes del plazo acordado, entonces sí puede corresponder una indemnización para el inquilino. También puede negociarse una salida anticipada con compensación económica.
En este otro post te contamos cómo se puede comprar un piso alquilado.
¿Qué derechos tiene un inquilino si se vende la propiedad?
Cuando un piso se vende estando alquilado, el inquilino cuenta con varios derechos que debe conocer:
- Derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto): el inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda si se vende. El propietario está obligado a notificarle las condiciones de la venta.
- Derecho a continuar con el contrato: si el contrato no establece lo contrario y cumple ciertos requisitos (como fecha fehaciente o inscripción registral), el inquilino puede seguir viviendo en la casa hasta la finalización del contrato, aunque haya un nuevo dueño.
- Indemnización por resolución anticipada: si el contrato se extingue antes de tiempo por decisión del nuevo propietario, el inquilino puede reclamar una compensación, salvo que haya una cláusula que lo impida.
- Derecho a ser informado: el propietario debe comunicar formalmente la intención de vender, especialmente si se ejerce el derecho de tanteo.
En este otro post te hablamos acerca del alquiler con opción a compra.
¿Cuánto puede ser la indemnización por la venta de un piso alquilado?
La ley no fija una cantidad exacta como indemnización en estos casos, pero sí reconoce el derecho del inquilino a ser compensado cuando se ve obligado a abandonar la vivienda antes de que finalice el contrato por la venta del inmueble.
En general, la indemnización puede variar según:
- El tiempo que quedaba de contrato.
- La diferencia entre el alquiler actual y los precios del mercado.
- Gastos de mudanza, fianza, altas de suministros, etc.
- Daños y perjuicios si se demuestra una pérdida económica o emocional relevante.
Se han aceptado indemnizaciones que oscilan entre 3.000 € y más de 10.000 €, dependiendo de las circunstancias del caso.
Por ejemplo:
- Si al inquilino le quedaban 3 años de contrato y debe irse antes.
- El nuevo alquiler cuesta 200 € más al mes.
- 200 € x 36 meses = 7.200 € de perjuicio económico directo.
- A esto se le pueden sumar entre 500 € y 1.000 € por gastos de mudanza y nuevas gestiones.
- Total estimado: entre 7.500 € y 8.500 € de indemnización.
En algunos casos, se puede negociar un acuerdo privado con el propietario o reclamar judicialmente si no hay consenso. Se recomienda consultar con un abogado o mediador especializado.
¿Qué pasa si estoy de alquiler y quieren vender el piso?
Si estás viviendo de alquiler y el propietario decide vender la vivienda, debes saber que tu contrato sigue siendo válido, salvo excepciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en la mayoría de los casos, el nuevo comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador original, es decir, debe respetar tu contrato de alquiler vigente hasta que este finalice.
Además, como inquilino, tienes derecho de adquisición preferente, lo que significa que el propietario debe ofrecerte primero la posibilidad de comprar la vivienda antes de vendérsela a un tercero. Si no te interesa, puede venderla a otra persona, pero siempre respetando los plazos y condiciones establecidos por ley.
Solo en situaciones muy concretas —como cuando el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad ni tiene fecha fehaciente anterior a la venta— el nuevo propietario podría no estar obligado a respetar el contrato. Aun así, estarías protegido por un plazo mínimo de tres meses para abandonar la vivienda y podrías negociar una compensación.
¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda?
Durante el proceso de venta, es habitual que el propietario quiera enseñar la vivienda a posibles compradores. Sin embargo, como inquilino, tienes derecho a la privacidad y al uso de la vivienda, por lo que no estás obligado a permitir visitas sin tu consentimiento.
El propietario debe acordar contigo los días y horarios para las visitas y no puede entrar en la vivienda sin tu permiso. Si no hay acuerdo, no puede imponerte visitas forzadas. Lo recomendable es mantener una comunicación cordial y buscar un equilibrio: tú tienes derecho a tu intimidad, y el propietario tiene derecho a intentar vender.
Negarte puede generar tensiones, pero legalmente estás en tu derecho de establecer condiciones razonables. Eso sí, si se pactó en el contrato la posibilidad de enseñar el piso con un preaviso, conviene respetar lo firmado.
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