Contrato de arras: qué tener en cuenta

Si estás a punto de comprar una vivienda, seguro que has oído hablar del contrato de arras y de la importancia que tiene este documento en el proceso de la compraventa. Pero ¿en qué consiste exactamente?, ¿qué documentación se debe entregar? 

El contrato de arras es un documento que compromete a comprador y vendedor antes de la compraventa final. Aunque a simple vista puede parecer solo un paso más, la realidad es que es clave para proteger los intereses de ambas partes. 

En este artículo de Gibobs.com te explicamos todo lo que necesitas tener en cuenta acerca del contrato de arras para firmarlo con total seguridad.

Lo que debes tener en cuenta con el contrato de arras

El contrato de arras es un documento privado mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal para reservar la vivienda. No es la compraventa en sí, pero sí un compromiso firme de continuar con el proceso.

A continuación, desglosamos los principales puntos que deberías revisar con lupa antes de firmar un contrato de arras:

1. Tipos de arras: no todas significan lo mismo

Hay tres tipos de contratos de arras, y cada uno tiene consecuencias jurídicas distintas:

• Arras confirmatorias: Son una parte del pago total. Si una parte incumple, se puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato.
• Arras penales: Funcionan como penalización económica. Si el comprador incumple, pierde la señal. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble.
• Arras penitenciales (las más comunes): Permiten desistir del contrato, pero con penalización. Es decir, el comprador pierde la cantidad entregada si desiste, y el vendedor debe devolverla duplicada si se echa atrás.

Es fundamental especificar el tipo de arras en el contrato. Si no se aclara, se interpretarán como confirmatorias, lo que puede complicar el proceso. En este post de Gibobs.com analizamos de forma detallada los diferentes tipos de arras que existen. 

2. Descripción del inmueble

En un contrato de arras debe incluirse una descripción completa y precisa del inmueble: dirección, metros cuadrados, referencia catastral, elementos comunes o anejos (plaza de garaje, trastero…), estado de cargas, etc.

Esto evita confusiones y protege a ambas partes si más adelante hay discrepancias.

3. Precio pactado y forma de pago

El contrato debe reflejar el precio total acordado de la compraventa, la cantidad entregada en concepto de arras y cómo se pagará el resto (al contado, con hipoteca, etc.).

También conviene especificar si el precio es cerrado o está sujeto a tasación o aprobación del préstamo hipotecario.

4. Plazos para la firma del contrato de compraventa

Se debe establecer un plazo límite para firmar la escritura pública ante notario. Esto suele ser entre 30 y 90 días. Este punto es muy importante si aún no tienes aprobada tu hipoteca. En Gibobs.com ayudamos a agilizar este proceso para que no pierdas la oportunidad de comprar tu casa por falta de financiación a tiempo.

5. Condiciones suspensivas

Puedes incluir una cláusula que indique que el contrato queda condicionado a la obtención de la hipoteca, por ejemplo. Así, si no consigues financiación, puedes recuperar la señal entregada.

Este punto es clave para evitar perder el dinero en caso de que el banco deniegue el préstamo.

6. Cargas y deudas

Antes de firmar, asegúrate de que la vivienda no tiene cargas pendientes, como hipotecas anteriores, embargos o deudas con la comunidad de propietarios. Puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobarlo.

7. Reparto de gastos

Aunque algunos gastos están definidos por ley, otros pueden pactarse: por ejemplo, quién paga el IBI del año en curso, la plusvalía municipal o los gastos de notaría. Cuanto más claro esté en el contrato de arras, menos sorpresas habrá después.

8. Firma por todas las partes

El contrato debe estar firmado por todos los propietarios (si hay varios) y por el comprador (o compradores). Además, debe incluir nombre completo, DNI y firma.

9. Copia para cada parte

Ambas partes deben quedarse con una copia firmada del contrato. No basta con una promesa verbal o un correo electrónico.

10. Asesoramiento profesional

Es altamente recomendable contar con asesoramiento legal o financiero. Desde Gibobs.com, te ayudamos a revisar cada paso para que no firmes nada que pueda perjudicarte más adelante. Además, nos aseguramos de que tu financiación hipotecaria esté lista para cuando llegue el momento de escriturar. Contacta con nosotros si quieres que analicemos tu caso de forma totalmente gratuita. 

Así pues, los puntos clave de un contrato de arras son: 

¿Qué pasa si firmo arras y no me conceden la hipoteca?

Firmar un contrato de arras sin tener todavía confirmada la hipoteca puede suponer un riesgo económico importante. Si el contrato no incluye una cláusula suspensiva que condicione la compraventa a la obtención del préstamo, podrías perder el dinero entregado como señal en caso de que no consigas financiación.

Por eso, desde Gibobs.com recomendamos:

• Incluir una cláusula suspensiva que diga claramente que el contrato solo tendrá efecto si se concede la hipoteca.
• Establecer un plazo suficiente para gestionar todo el proceso hipotecario con margen.
• Dejar constancia de que el comprador ha iniciado ya los trámites para obtener el préstamo.

Si no tienes aún la hipoteca aprobada, no firmes un contrato de arras sin cobertura. Puedes perder fácilmente entre el 5% y el 10% del precio del inmueble.

¿Cuánto dinero hay que dar en el contrato de arras?

La cantidad que se entrega en un contrato de arras suele estar entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda, aunque puede pactarse otra cifra entre las partes.

Por ejemplo, si la vivienda cuesta 250.000 €, lo habitual es entregar entre 12.500 € y 25.000 € como señal.

Esta cantidad tiene varios propósitos:

• Sirve como reserva de la propiedad hasta la firma del contrato final.
• Actúa como compromiso económico de que el comprador está interesado de forma seria.
• Funciona como penalización si alguna parte se echa atrás, dependiendo del tipo de arras.

Recuerda: este dinero no es una entrada, ni se devuelve automáticamente si algo sale mal. Es importante asegurarse de que el contrato de arras refleja todas las condiciones adecuadamente.

En este otro post de Gibobs.com te contamos dónde se firma el contrato de arras. 

¿Qué tipo de contrato de arras es mejor?

No hay un «mejor» tipo universal: depende de tu situación concreta como comprador o vendedor. Aun así, en compraventas particulares, el tipo más común (y recomendable) es el de arras penitenciales.

A continuación, te damos una comparativa rápida:

¿Qué tener antes de firmar arras? Documentación imprescindible

Antes de firmar un contrato de arras, no solo es importante tener clara la decisión de compra, sino también reunir y revisar una serie de documentos clave. Contar con esta documentación te permitirá firmar con seguridad y evitar errores que puedan comprometer la operación.

La documentación imprescindible antes de firmar arras es la siguiente: 

• Nota simple del Registro de la Propiedad. Confirma que el inmueble está libre de cargas, hipotecas o embargos, y quién es el propietario legal.
• Último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Asegura que no hay deudas fiscales pendientes y permite verificar el valor catastral.
• Referencia catastral. Es necesaria para identificar el inmueble ante la Administración y comprobar que la información coincide con lo anunciado.
• Certificado de eficiencia energética. Obligatorio desde 2013 en toda compraventa. Debe ser facilitado por el vendedor.
• DNI o NIE de ambas partes. Para acreditar la identidad de comprador y vendedor en el contrato.
• Borrador del contrato de arras. Debe ser revisado antes de la firma. Es aconsejable contar con ayuda profesional para verificar sus cláusulas.
• Documentación bancaria si estás tramitando hipoteca. Preaprobaciones, condiciones iniciales y cualquier otro documento que respalde que estás gestionando el préstamo.

En Gibobs te ayudamos a conseguir tu mejor hipoteca

En Gibobs.com te acompañamos desde el primer momento en el proceso de compra de tu vivienda, mucho antes de llegar al notario. Sabemos que un contrato de arras puede condicionar toda la operación, especialmente si todavía no tienes la hipoteca concedida. Por eso, trabajamos para que llegues a este punto con todo resuelto.

¿Cómo te ayudamos?

• Analizamos tu perfil financiero y tus necesidades reales.
• Comparamos condiciones entre los principales bancos para encontrar la hipoteca más favorable.
• Te asesoramos sobre el contrato de arras y revisamos sus cláusulas para que no asumas riesgos innecesarios.
  Coordinamos los plazos con la entidad financiera para que no pierdas la señal por retrasos ajenos a ti.
• Te acompañamos durante todo el proceso, desde la búsqueda de financiación hasta la firma de la compraventa.

En Gibobs.com trabajamos contigo, no con los bancos, para garantizarte la mejor hipoteca posible sin perder oportunidades ni asumir riesgos innecesarios. Contacta con nuestro equipo de asesores y te ayudaremos sin que tú tengas que pagar absolutamente nada.