Construir sin prevender: El gran cambio en la financiación de promociones
El panorama de la financiación de promociones en España acaba de cambiar drásticamente. El fin del marco de Basilea III y la aplicación del nuevo reglamento CRR 3 traen una noticia que el sector llevaba años esperando: la banca podrá financiar promociones sin exigir un nivel de preventas.
Hasta ahora, los promotores se enfrentaban a la norma no escrita de tener vendido sobre plano entre el 50% y el 60% del proyecto para desbloquear el préstamo promotor. Era el gran cuello de botella comercial.
La nueva regla, por primera vez regulada, sustituye esa barrera por una puramente financiera: si el promotor aporta un 25% del valor final de la promoción (LTV), la financiación se puede conceder sin depender de las preventas.
Esto promete agilizar la construcción de vivienda , especialmente en proyectos Build-to-Rent. Pero, ¿significa esto el fin real de las preventas? ¿O es una nueva barrera que se suma a la anterior?
El nuevo escenario: ¿teoría vs. práctica?
Analizar esta nueva regulación exige diferenciar entre la norma y la política de riesgos de cada entidad.
La teoría
Sobre el papel, la medida es excelente. Busca crear un marco regulatorio más estable y predecible.
- Agilidad: Elimina el cuello de botella comercial. Los promotores con capital pueden empezar a construir mucho antes.
- Impulso al BTR: Es un balón de oxígeno para el Build-to-Rent, un modelo donde las preventas no tenían sentido y que ahora tiene una vía de financiación bancaria clara.
- Claridad regulatoria: Se pasa de una práctica habitual de los bancos a un criterio homogéneo y regulado por primera vez.
La práctica
Aquí es donde surgen las dudas. Como advierten los expertos, este cambio no es un gesto de confianza ni una relajación generalizada de la banca. Es una calibración técnica.
- ¿Se fiará la banca? La banca es adversa al riesgo. Es muy probable que, en la práctica, sigan viendo con mejores ojos un proyecto que, además del 25% de equity, tenga un 10% o 20% prevendido. El 25% de LTV puede convertirse en la «llave de entrada» mínima para sentarse a negociar, no en la única condición.
- El nuevo cuello de botella es el capital: El problema del promotor cambia de eje. Ya no es: No consigo vender. Ahora es: No consigo el 25% de equity. Esto eleva la barrera de entrada y pone el foco 100% en la estructura de capital.
La financiación alternativa se vuelve imprescindible
Este nuevo paradigma sitúa a la financiación alternativa en el centro del juego.
Si la banca tradicional solo cubre el 75% (en el mejor de los casos) y exige un 25% de capital que el promotor no tiene íntegramente, ese «hueco» (equity gap) debe ser cubierto.
Aquí es donde entran los debt funds (fondos de deuda), family offices y otros vehículos de inversión que aportan el capital (mezzanine, preferred equity) que el promotor necesita para desbloquear el préstamo bancario principal. El mercado ya anticipa este movimiento: se estima que la financiación alternativa crecerá hasta alcanzar el 40% del mercado en 2030.
¿Qué papel juega gibobs.com en este mapa?
Este cambio regulatorio es una oportunidad para el promotor profesionalizado. El nuevo reto no es comercial, es puramente financiero. Y tiene solución.
En gibobs.com somos expertos en estructurar operaciones en este nuevo entorno donde el equity es el rey.
- Completamos el «Equity Stack»: Nuestro trabajo es encontrar ese 25% que exige la nueva norma. Conectamos a los promotores con los fondos de deuda y family offices que aportan el capital necesario para cubrir el equity gap.
- Optimizamos el préstamo bancario: Hablamos el idioma de la banca. Al presentar una operación con una estructura de capital sólida (con el 25% ya resuelto), facilitamos y agilizamos la aprobación del préstamo promotor del 75%.
- Especialistas en financiación alternativa: Cuando la banca tradicional no llega o sus requisitos frenan el ritmo, nosotros abrimos otras puertas. Dominamos el mapa de la financiación no bancaria para diseñar soluciones a medida que permitan iniciar la obra sin depender exclusivamente de los tiempos y rigideces del crédito bancario.
El nuevo reto no es si puedes vender, es si puedes capitalizar tu proyecto. Y para eso, necesitas un socio financiero.
👉 Si estás preparando un proyecto y necesitas estructurar ese 25% de capital inicial, hablemos. En gibobs.com somos expertos en diseñar la estructura financiera que tu promoción necesita.