Cómo cancelar una hipoteca para comprar otra casa

¿Quieres mudarte, pero aún tienes una hipoteca pendiente? En este sentido, cancelar una hipoteca para comprar otra casa es la mejor opción si quieres cambiar de vivienda sin tener que seguir pagando la hipoteca antigua. Entender cómo funciona este proceso te ayudará a tomar buenas decisiones y a evitar costes innecesarios. 

En este artículo de gibobs.com te explicamos cómo cancelar una hipoteca para comprar otra casa, indicándote los pasos que debes seguir, cuánto cuesta y qué opciones tienes. Además, te recomendamos que consultes con nuestros asesores hipotecarios que se encargarán de ayudarte a encontrar la mejor hipoteca para ti, ¡totalmente gratis!

Pasos para cancelar una hipoteca para comprar otra casa

Cancelar una hipoteca implica algo más que simplemente saldar la deuda con el banco. Deberás llevar a cabo una serie de trámites legales que hay que tener en cuenta para poder realizar este trámite. 

Los pasos para cancelar una hipoteca para comprar otra casa son: 

  1. Solicitar el certificado de deuda pendiente (o de cancelación) al banco.
  2. Pagar el importe restante del préstamo si aún hay saldo pendiente.
  3. Solicitar al banco la escritura de cancelación de la hipoteca.
  4. Firmar la cancelación ante notario. Este paso es obligatorio incluso si la hipoteca ya está pagada.
  5. Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad, para dejar la vivienda libre de cargas.
  6. Una vez cancelada, ya puedes vender el inmueble o usarlo como aval para una nueva hipoteca.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca ya pagada?

¿Sabías que cancelar una hipoteca no es gratis? Aunque hayas terminado de pagar tu hipoteca, cancelarla en el banco también tiene un coste. Estos son los gastos más habituales:

  • Notaría: entre 90 € y 150 €
  • Registro de la Propiedad: entre 25 € y 50 €
  • Gestoría (opcional): entre 100 € y 300 €
  • Comisión por cancelación anticipada (si aplica): depende del contrato que tengas con el banco.

Si contratas una gestoría, esta se encargará de todos los trámites, pero puedes hacerlo tú mismo para ahorrar dinero. En este otro post te contamos cuánto cuesta cancelar una hipoteca

Ejemplo

Para que veas cómo cancelar una hipoteca para comprar otra casa, aquí te dejamos un ejemplo. Vamos a poner el caso de que aún te quedan 20.000 € por pagar de tu hipoteca. Para cancelar la hipoteca, los pasos serían:

  1. Solicitas al banco el certificado de deuda.
  2. Pagas los 20.000 €.
  3. El banco emite la escritura de cancelación.
    Acudes al notario para firmar.
  4. Inscribes la cancelación en el Registro.
  5. Ya puedes vender tu piso y usar el dinero como entrada para tu nuevo hogar.

¿Cuánto te da el banco para una segunda hipoteca?

Cuando ya tienes una hipoteca y pides una segunda para comprar otra vivienda, los bancos suelen pedir condiciones más exigentes. La cantidad que pueden prestarte dependerá de tu perfil financiero, del valor de la nueva vivienda y del tipo de inmueble que compres. 

Aquí tienes los factores que influyen en el importe que te concede el banco:

  • Relación deuda-ingresos: Los bancos no suelen permitir que la suma de tus cuotas hipotecarias supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.
  • Valor de tasación de la nueva vivienda: Normalmente, financian hasta el 70% del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de ambos), si se trata de segunda vivienda.
  • Perfil del solicitante: Estabilidad laboral, antigüedad en el trabajo, nivel de endeudamiento y ahorro acumulado.
  • Uso del inmueble: Si la nueva casa no será residencia habitual (por ejemplo, para alquilarla), la financiación suele ser más limitada.

Además, en muchos casos te pedirán más del 30% del valor de la vivienda como entrada, ya que los bancos no suelen financiar el 100% de una segunda vivienda. Aquí tienes un  post específico sobre las hipotecas para segundas viviendas

¿Qué penalización hay por cancelar una hipoteca?

La cancelación anticipada de una hipoteca puede implicar una comisión o penalización, dependiendo del tipo de hipoteca (fija o variable) y del momento en que se realice la cancelación. Esta penalización está regulada por ley y debe estar recogida en tu contrato.

A continuación vamos a descubrirte los diferentes tipos de penalizaciones por cancelar una hipoteca, ¡toma nota! 

Comisión por amortización parcial o total anticipada:

En el caso de una hipoteca variable:

  • Hasta los primeros 5 años: máximo del 0,15%
  • A partir del sexto año: 0%

En el caso de una hipoteca fija:

  • Máximo del 2% los primeros 10 años
  • Máximo del 1,5% a partir del décimo año

Gastos notariales y de registro

Si cancelas totalmente la hipoteca y quieres inscribir su cancelación en el Registro, deberás asumir esos costes (como vimos anteriormente). 

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca en una compraventa?

Cuando se vende una vivienda que todavía tiene una hipoteca activa, es necesario cancelarla registralmente antes o en el mismo momento de la compraventa. Esto asegura que el nuevo comprador reciba la propiedad libre de cargas. Pero ¿quién asume ese coste?

Por norma general, es el vendedor quien debe asumir los costes de cancelación de la hipoteca, ya que es una carga personal que afecta a la vivienda que está vendiendo. Sin embargo, puede negociarse entre las partes. En algunos casos, el comprador acepta asumir los trámites o los costes si a cambio obtiene mejores condiciones de compra.

Eso sí, los costes habituales que paga el vendedor son:

  • Comisión por cancelación anticipada (si la hay)
  • Gastos notariales para la escritura de cancelación
  • Gastos de registro para eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad
    Honorarios de gestoría, si se delegan los trámites

Importante: aunque el banco emita el certificado de deuda cero (cancelación económica), es imprescindible cancelar también la hipoteca a nivel registral para que el inmueble quede totalmente libre de cargas.

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